Le guide complet de l'investissement immobilier fractionné en 2025

L’immobilier fractionné est une nouvelle forme d'investissement permettant à plusieurs investisseurs d'acheter ensemble des biens immobiliers importants qu'ils ne pourrait pas financer seuls, et d'accéder à des taux de rentabilité plus compétitifs que l'investissement immobilier locatif traditionnel. Porté par des plateformes spécialisées telles que Tantiem, l'investissement collectif en immobilier fractionné est particulièrement populaire depuis 2023.
A travers ce guide, vous comprendrez comment fonctionne ce nouveau modèle d'investissement participatif, comment investir et percevoir des revenus locatifs réguliers, les avantages et les risques et les meilleures plateformes immobilier fractionné.

L’investissement immobilier fractionné est de plus en plus prisé des investisseurs car il permet d’investir dans la pierre et de diversifier son patrimoine avec de faibles sommes, dès 100€. Investir en direct est en effet de plus en plus compliqué avec les difficultés d'accès au crédit ! 

Le concept immobilier fractionné se rapproche très fortement des club deals accesibles exclusivement aux investisseurs fortunés depuis des années. Un bien immobilier offrant un rendement locatif intéressant est identifié par un opérateur, qui sera financé par plusieurs co-investisseurs qui détiendront des fractions de la propriété. Ils se partageront ensuite les bénéfices en découlant, pouvant provenir aussi bien de loyers que d’une plus-value de cession. Les projets  immobiliers peuvent aussi bien concerner des logements, commerces, bureaux…

Investir dans l'immobilier fractionné permet d'atteindre une performance moyenne  de l'ordre de 6 à 9% net dépendant de 2 facteurs principaux :

• Les revenus locatifs provenant du loyer payé sur le bien

• La valeur du bien, qui peut fluctuer au fil du temps mais qui, sur le long terme, tend à s'apprécier.

Immobilier fractionné, tokenisation, SCPI, plateforme de crowdfunding, propriété partagée... il est facile de s'y perdre avec toutes ces nouvelles forme d'investissement en ligne ! Voici en synthèse les différents types d’investissement auquel vous pouvez accéder aujourd'hui :

L’immobilier fractionné en direct

L’immobilier fractionné en direct est l’investissement fractionné « classique ». Il porte sur une seule propriété (immeuble, appartement, local commercial, para-hôtellerie en location courte durée …).

Le ticket d’entrée minimum est faible, oscillant en général entre 100 et 10000€, avec des revenus réguliers généralement compris entre 7 et 9%. C’est sur ce type d’investissement que se concentre cet article.

Tantiem est aujourd'hui la première plateforme d'immobilier fractionné en France, proposant à des investisseurs un partage de revenus et une rémunération proportionnelle à leurs investissements. Le principe est simple : de nouveaux biens sont proposés chaque mois, les investisseurs peuvent souscrire des parts et se partagent les revenus locatifs et la plus-value potentielle à la revente liée à l'évolution du marché. Ils se constituent ainsi un patrimoine immobilier à leur main. L'acquisition est effectuée avec des frais de gestion nettement réduits, le partage des revenus a lieu chaque mois, et l'imposition est réduite (flat tax)

Les SCPI

Présentes depuis les années 60, l'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est finalement une forme d'investissement fractionné, à la différence qu'une SCPI est un fonds qui détient et gère un parc complet de biens immobiliers,

Le ticket d’entrée est généralement plus élevé que pour l’immobilier fractionné en direct, de l'ordre de 1000€. Les rendements sont plus faibles, en moyenne de 5% en 2024 (source Aspim), liés notamment à des  frais de souscription élevés.

L’avantage principal d’une SCPI est la diversification offerte puisque les biens proposés sont déjà associés dans un portefeuille diversifié. A contrario, la SCPI offrira beaucoup moins de transparence que l'immobilier fractionné qui porte sur un actif immobilier spécifiquement choisi. De nouvelles SCPI font leur apparition, telles que Iroko ou Remake.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier (aussi appelé financement participatif) est lui aussi finalement un autre type d’investissement fractionné.

Il consiste à financer un projet de promotion immobilière (construction d’un bien dans la majorité des cas). Le ticket d’entrée se situe généralement entre 100 et 1000€ et les rendements sont en moyenne assez attractifs, avec un taux fixe sur 18 mois pouvant atteindre  jusqu’à 10%.

Le crowdfunding immobilier s'apparente à un prêt à un marchand de bien ou un promoteur immobilier, et ne permet donc pas d’accéder à la plus value de cession. Si le bien immobilier prend de la valeur, l’investisseur n’en bénéficiera pas. 

Chaque projet immobilier est différent et nécessite des analyses approfondies. Le risque liée au promoteur, tout particulièrement en 2023-2024 est aussi beaucoup plus élevé, justifiant des primes de risque et donc un rendement plus élevé. Le taux de retard du remboursement a ainsi explosé ces dernières années. Les principales sociétés sont Bricks, Homunity ou encore ClubFunding.

L’investissement fractionné en actions et ETF

L’investissement fractionné peut aussi parfois désigner la possibilité d’investir dans de petites quantités d’actions en bourse et d’ETF.
Certaines entreprises comme Trade Republic offrent la possibilité d’acquérir des actions à forte valeur pour une fraction de leur valeur. Prenons l’exemple de l’action LVMH. Sa forte valeur la rend inaccessible pour certains investisseurs qui voudraient pourtant s’exposer au cours d’une telle société pour diversifier leur patrimoine.

La possibilité d’acheter des fractions de l’action rend cela possible : il est par exemple possible d’acheter 10% de l’action de la société LVMH en payant 10% de la valeur de l’action en bourse. L'investissement en bourse est évidemment un investissement à risque.
La même chose est possible pour les ETF, permettant d’investir dans des ETF populaires comme l’ETF S&P 500 Index de Vanguard. 

Nous vous détaillons dans la suite de cet article plus précisément l'immobilier fractionné en direct, visant à acheter des parts d'un bien immobilier afin de se partager les revenus locatifs et la plus-value à la revente.

L'immobilier fractionné "classique" possède de nombreux avantages : que sont-ils vis-à-vis des autres types d’investissement fractionné et des autres investissements immobiliers de façon plus globale ?

La diversification du portefeuille

"Diversifier leur portefeuille" : c'est la réponse la plus souvent donnée par les investisseurs. En choisissant chaque mois les biens, en comprenant précisément dans quoi ils placent leur argent au contraire des SCPI par exemple.

La simplicité du processus

A la différence d’un placement immobilier classique, qui est un processus chronophage, l’immobilier fractionné se démarque par sa simplicité.
En effet, l’investissement immobilier requiert une recherche préalable de bien, mais aussi de lourdes procédures administratives, juridiques et financières. Le suivi d'un bien, à savoir sa gestion locative ou les déclarations fiscales est aussi souvent sous-estimé et coûteux.

L’immobilier fractionné en direct permet d’investir dans la pierre en quelques clics, en se connectant à un site en sélectionnant directement le projet dans lequel il souhaite investir. L'intégralité de de la gestion est entièrement effectuée par l'oppérateur

L’accessibilité financière : un investissement à faible coût

Un autre avantage de l’immobilier fractionné est bien évidemment son accessibilité. Un placement immobilier classique nécessitera dans la plupart des cas un apport initial de capital d’au moins 10 000€, le mettant donc hors de portée des bourses les plus modestes.

L’immobilier fractionné, à l’inverse, permet souvent de participer à un projet moyennant une participation très faible, parfois même avec un ticket d'entrée de 100€.

Cela permet non seulement aux investisseurs modestes de s’exposer à l’immobilier, auparavant inaccessible, mais aussi de diversifier le portefeuille de façon plus importante en investissant des petites sommes sur plusieurs projets au lieu de concentrer tout son capital sur un seul. 

La rentabilité des projets

L’immobilier fractionné offre des taux de rentabilité souvent plus intéressants que ceux auxquels accèdent les particuliers qui investissent en propre dans l'immobilier. Les sociétés accèdent en effet à des biens off market ou des actifs professionnels  (immobilier commercial, résidences hotelières, etc), offrant un couple rendement /risque plus intéressant que l'immobilier traditionnel locatif.  

Pour des investissements relativement peu risqués (par exemple l'achat d’un bien dans une zone à forte tension locative, et mise en location de celui-ci), les rendements locatifs nets (déduisant les frais divers facturés au cours de la transaction) se situe entre 5 et 8%, hors potentielle plus-value à la revente.

Concrètement, en investissant 1000€ dans un projet avec 7% de rendement, la somme des loyers perçue chaque année sera de 70€ net (hors éventuelle hausse liée à une indexation des loyers). Les modalités de versement se rapprochent très souvent de celles d'un investissement en nom propre, avec des versements mensuels des loyers.

La régularité des versements

La régularité des versements est en effet un atout phare de l’immobilier fractionné comparé aux autres investissements. En effet, comme un placement classique avec mise en location, il permet aux investisseurs de toucher des revenus passifs avec une part de loyer mensuel, proportionnel au capital investi.
Cela constitue un atout non négligeable dans le cadre d’une recherche de cash-flows réguliers.

Comparativement, une SCPI offrira des versements trimestriels, et le recours au crowdfunding ne permet une récolte des bénéfices qu’à la fin du projet, donc selon la durée du projet autour de 2 à 5 ans après.

Une liquidité de l'investissement

L’investissement en immobilier est par définition même relativement peu liquide. Toutefois, ce point ne concerne pas l’immobilier fractionné en direct puisque quelques acteurs mettent progressivement en place des places de marché afin de revendre ses parts sur un marché secondaire après une ou deux années de détention.

Cet avantage est à comparer aux investissements en SCPI, qu’il est conseillé de conserver sur le long-terme au vu de l’importance des frais d’entrée (entre 8 et 10% en moyenne qu’il convient d’amortir sur le long-terme donc) et en crowdfunding où l’argent investi sera complètement bloqué pendant la durée de l’opération. La durée de détention moyenne d'une SPCI est de 22 ans en France !

Comme tout placement, l’immobilier fractionné comporte certains risques à garder en tête avant toute opération.

Risque de perte en capital

Comme tous les placements, il n’y a pas de garantie absolue dans l’immobilier fractionné, dans la mesure où celui ci est lié aux fluctations du marché immobilier (pour l'immobilier résidentiel en particulier)

Bien qu’étant peu risqué comparé à un projet de promotion immobilière - où la construction totale d’un bâtiment est requise et est sujette à toute sorte d’incident - une perte de capital est possible en cas de baisse des prix, si le bien est revendu à une valeur inférieure de l'achat.
Ainsi, même si l'immobilier est historiquement une valeur refuge depuis plusieurs dizaine d'années et si les plateformes s'efforcent à acheter au meilleur prix, les investisseurs peuvent être amenés à perdre une partie de leur apport initial et doivent en être conscients.

Un rendement inférieur à celui prévu

rendement non garanti

Les rendements indiqués sur les différents sites ne sont donnés qu’à titre indicatif. Les rendements réels peuvent être différents pour ces deux principales raisons :

• Coûts non anticipés : Des coûts non anticipés, ou plus élevés que prévus pour une rénovation ou des travaux sur le bien peuvent affecter la performance et impacter les bénéfices des investisseurs.

• Loyers impayés : Des loyers impayés peuvent engendrer un retard dans le versement des mensualités, voire un non-paiement en cas de problème avec l’assurance.
  

Fluctuation du marché

Fluctuation des prix

Les placements sont sensibles aux fluctuations du marché. Une hausse comme une baisse du prix du bien peuvent être préjudiciables :

• En cas de hausse du prix du bien, le capital investi prend de la valeur. Par exemple pour un placement de 100€ sur un bien valorisé à 100 000€, l’investisseur possède une fraction équivalente à 0,1% du bien. Si la valeur du bien monte à 150 000€, il possèdera toujours 0,1% du bien soit une fraction d’une valeur de 150€. Si ce dernier souhaite vendre ses parts sur une marketplace secondaire, il pourrait donc potentiellement réaliser une plus-value. Pour ce qui est des loyers, l’investisseur ne sera bénéficiaire que si ceux-ci sont ajustés et donc augmentés proportionnellement à l’augmentation de la valeur du bien. Dans le cas contraire, le montant reçu resterait le même mais représenterait un pourcentage moindre de la valeur du bien.

• En cas de baisse du prix du bien, la fraction possédée par l’investisseur perdra de la valeur.

Il est donc important de diversifier son portefeuille d’investissements pour éviter une exposition trop importante aux fluctuations d’un marché.

L’accessibilité de l’immobilier fractionné est un de ses atouts majeurs. Non seulement il est possible d’investir avec une faible somme mais les plateformes sont intuitives et fournies, et permettent une prise d’information optimale pour la sélection du bien. Mais comment, concrètement, investir de la sorte ?

Les étapes à suivre pour se lancer dans ce type d’investissement sont les suivantes :

• Création d’un compte sur les plateformes dédiées : C’est la première étape du processus et elle est essentielle. Il est conseillé de créer un compte sur un maximum d’entre elles pour avoir accès à un large panel de biens et pouvoir faire un choix réfléchi. Une pièce d'identité sera systématiquement demandée sur les plateformes sérieuses. Vérifiez également si celles ci sont agréées par l'Autorité des Marchés Financiers

• Sélection de projets / recherche du bien : Les différents biens proposés doivent être examinés pour évaluer leur intérêt. Les points principaux à relever sont, bien évidemment le taux de rentabilité mais aussi le gérant du bien (le particulier ou l’entreprise chargée de le mettre en location) et l’état de l’immobilier sur la zone géographique ciblée par exemple.

• Dépôt du capital : Une fois le bien choisi, il convient de déposer la somme correspondant à la hauteur de la participation recherchée. Il est important de respecter ses limites d’investissement mais également de calculer ses gains potentiels avec le taux de rentabilité affiché. Un capital minimum d’entrée est fixé par l’opérateur pour chaque bien proposé.

• Partage des revenus : Chaque mois, une somme d’argent provenant de la location du bien sera perçue.

Le choix de la plateforme est une étape cruciale pour se lancer dans l'immobilier fractionné.

Celles-ci ont différentes caractéristiques qu’il convient d’examiner. Parmi celles-ci, les plus importantes sont :

• Le type de biens proposés : les biens proposés doivent être le plus diversifiés possibles mais surtout convenir à la recherche de l’investisseur, par exemple si celui-ci recherche uniquement à investir dans des commerces.

• Le rendement moyen : Le rendement moyen doit être le plus haut possible pour maximiser les bénéfices. Attention toutefois aux promesses irréalistes ! Un taux de rendement supérieur à 8% doit vous alerter sur le risque.

• Structuration juridique : il conviendra de choisir un fonctionnement obligataire avec hypothèque de premier rang. Le modèle obligataire offre en effet des rendements fixes (obligations réglementées par l’AMF) et offre une plus grande sécurité avec la garantie de l’hypothèque (biens saisis en cas de défaut de paiement). 

• Frais de la plateforme : Les frais facturés sur chaque transaction, et principalement les frais d’entrée (que nous examinerons en détail) doivent être examinés car ils peuvent réduire significativement les bénéfices touchés. Un opérateur facturant des frais moindres sera donc préféré.

Les principaux sites permettant d'investir en immobilier fractionné sont les suivants:

Tantiem

Tantiem est l'acteur qui propose aujourd’hui la plus grande diversification de biens. Lancée fin 2022, Tantiem a déjà proposé une vingtaine d'opérations financées par plus de 4000 clients, avec des rendements atteignant 7,5% net.

Tantiem permet d’investir aussi bien sur du résidentiel que sur des commerces, et cela concerne des biens dans toute la France. Les biens ciblés sont généralement localisés dans les grandes agglomérations et représentent donc des investissements sûrs.

Le modèle employé est un modèle obligataire avec hypothèque de premier rang et le capital minimum d’entrée est fixé à 100 euros. Les rendements moyens sont attractifs, entre 5 et 8% et les frais d’entrée sont assez modestes, à 8% voire moins selon le bien.

Meute Invest

Meute Invest est positionnée sur le résidentiel. La somme minimale requise est plus importante (200 euros), avec un modèle obligataire et des rendements moyens sont compris entre 3 et 6%. Meute a financé 3 biens depuis 2023.