Le guide complet de l'investissement immobilier fractionné
L’investissement fractionné en immobilier est une méthode de financement permettant l’intégration de petits investisseurs dans de larges projets immobiliers, leur permettant d’accéder à cette classe d’actifs et profiter de taux de rentabilité compétitifs. Porté notamment par le marché de l'immobilier digital et la multiplication des plateformes spécialisées, ce mode d’investissement est particulièrement populaire.
A travers ce guide, vous serez à même de comprendre de façon précise les intérêts de l’investissement fractionné, mais aussi comment se lancer dedans.
C’est quoi l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné est de plus en plus prisé des investisseurs car il permet d’investir dans la pierre et diversifier son patrimoine avec de très faibles sommes, parfois dès 1€.
Le projet immobilier sera pris en charge par plusieurs co-investisseurs qui détiendront donc des fractions de la propriété. Ils se partageront ensuite les bénéfices en découlant, pouvant provenir aussi bien de loyers que d’une plus-value de cession. Les projets immobiliers peuvent aussi bien concerner des logements, commerces, bureaux…
La performance, et donc la rentabilité de l’opération dépendent de 2 facteurs principaux :
Les revenus locatifs : qui sont les liquidités provenant du loyer payé sur le bien : par exemple sur un bien loué 600€ par mois, ceux-ci s’élèveront 600€ x 12 mois donc 7 200€.
La valeur du bien : qui peut fluctuer au fil du temps mais qui, sur le long terme, tend à augmenter.
Le rendement locatif pourra ensuite être calculé en divisant les revenus locatifs par la valeur du bien. Ici si le bien vaut 120 000€, il est de 6% brut. Il faut ensuite retrancher les frais prélevés par l’opérateur, qui devront être les plus bas possibles pour maximiser la performance.
Quels sont les différents types d’investissement fractionné ?
Il existe différents types d’investissement fractionné qu’il convient de connaître :
L’immobilier fractionné en direct
L’immobilier fractionné en direct est l’investissement fractionné « classique ». Il porte sur une seule propriété (immeuble, appartement…).
Le ticket d’entrée minimum est très faible, oscillant en général entre 1 et 200€. Les rendements sont généralement compris entre 5 et 11%. C’est sur ce type d’investissement que se concentre cet article.
Les SCPI
Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un autre moyen de faire un investissement fractionné. Une SCPI est un fonds qui détient et gère un parc de biens immobiliers.
Le ticket d’entrée est généralement plus élevé que pour l’immobilier fractionné en direct, et est en général situé autour de 1000€. Les rendements sont similaires, entre 4 et 6%. L’avantage principal d’une SCPI est la diversification offerte puisque les biens proposés sont déjà associés dans un portefeuille diversifié.
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier (financement participatif) est un autre type d’investissement fractionné.
Il consiste à financer un projet de promotion immobilière (construction d’un bien dans la majorité des cas). Le ticket d’entrée se situe généralement entre 100 et 1000€ et les rendements sont en moyenne assez attractifs, pouvant monter jusqu’à 10%.
Le problème du crowdfunding immobilier est qu’il ne permet pas d’accéder à la plus value de cession. Si le bien immobilier a pris de la valeur, l’investisseur n’en bénéficie pas.
L’investissement fractionné en actions et ETF
L’investissement fractionné peut aussi désigner la possibilité d’investir dans de petites quantités d’actions en bourse et d’ETF.
Certaines plateformes comme Trade Republic offrent la possibilité d’acheter des actions à forte valeur pour une fraction de leur valeur. Prenons l’exemple de l’action LVMH.
Sa forte valeur la rend inaccessible pour certains investisseurs qui voudraient pourtant s’exposer au cours d’une telle société pour diversifier leur patrimoine.
La possibilité d’acheter des fractions de l’action rend cela possible : il est par exemple possible d’acheter 10% de l’action de la société LVMH en payant 10% de la valeur de l’action en bourse.
La même chose est possible pour les ETF, permettant d’investir dans des ETF populaires comme l’ETF S&P 500 Index de Vanguard.
Il est ainsi important de garder en tête que l’investissement fractionné, dans son sens global peut concerner ce type de produits financiers. Toutefois ce ne sera pas l’objet de notre article et toute mention ultérieure d’investissement fractionné fera référence à l’investissement immobilier fractionné en direct.
Quels sont les avantages de l’investissement fractionné ?
L’immobilier fractionné possède des avantages : que sont-ils vis-à-vis des autres types d’investissement fractionné et des autres investissements immobiliers de façon plus globale ?
La simplicité du processus
A la différence d’un placement immobilier classique, qui est un processus chronophage, l’immobilier fractionné se démarque par sa simplicité.
En effet, l’investissement immobilier requiert une recherche préalable de bien, mais aussi de lourdes procédures administratives, juridiques et financières.
L’immobilier fractionné en direct permet d’investir dans la pierre en quelques clics, en se connectant à une plateforme et en sélectionnant directement le projet dans lequel il souhaite investir.
L’accessibilité des projets
Un autre avantage de l’immobilier fractionné est bien évidemment son accessibilité. Un placement immobilier classique nécessitera dans la plupart des cas un capital de départ d’au moins 10 000€, le mettant donc hors de portée des bourses les plus modestes.
L’immobilier fractionné, à l’inverse, permet souvent de prendre part à un projet moyennant une participation très faible, parfois même à partir d’1€.
Cela permet non seulement aux investisseurs modestes de s’exposer à l’immobilier, auparavant inaccessible, mais aussi de diversifier le portefeuille de façon plus importante en investissant des petites sommes sur plusieurs projets au lieu de concentrer tout son capital sur un seul.
La rentabilité des projets
L’immobilier fractionné est rentable dans la mesure où il permet de bénéficier de la profitabilité des biens immobiliers.
Pour des investissements relativement peu risqués (achat d’un bien et mise en location de celui-ci), les rendements locatifs nets (déduisant les frais divers facturés au cours de la transaction) se situe entre 4 et 7%.
Concrètement, en investissant 100€ dans un projet avec 7% de rentabilité, la somme des loyers perçue dans l’année vaudra 7€. Bien que moins rentable qu’un placement en crowdfunding par exemple, les modalités de versement peuvent se révéler plus avantageuses.
La régularité des versements
La régularité des versements est un atout phare de l’immobilier fractionné comparé aux autres investissements. En effet, comme un placement classique avec mise en location, il permet aux investisseurs de toucher un loyer mensuel, proportionnel au capital investi.
Cela constitue un atout non négligeable dans le cadre d’une recherche de cash-flows réguliers.
Comparativement, une SCPI offrira des versements trimestriels, et le recours au crowdfunding ne permet une récolte des bénéfices qu’à la fin du projet, donc selon la durée du projet autour de 2 à 5 ans après.
La forte liquidité de l’investissement
L’investissement en immobilier est en règle générale relativement peu liquide. Toutefois, ce désavantage ne concerne pas l’immobilier fractionné en direct puisqu’il est possible de revendre rapidement ses parts sur un marché secondaire à moindre frais.
Cet avantage est aussi à mettre en avant vis-à-vis des investissements en SCPI, qu’il est conseillé de conserver sur le long-terme au vu de l’importance des frais d’entrée (entre 8 et 10% en moyenne qu’il convient d’amortir sur le long-terme donc) et en crowdfunding où l’argent investi est complètement bloqué pendant la durée de l’opération.
Cette particularité est aussi avantageuse en termes de durée d’investissement : il est possible de se désengager rapidement en revendant ses parts, ce qui est impossible avec une SCPI ou en crowdfunding.
Les principaux risques liés à l’immobilier fractionné
Les risques liés à l’immobilier fractionné sont non négligeables et doivent être gardés en tête avant toute opération.
Risque de perte en capital
Comme tous les placements, il n’y a pas de garantie absolue dans l’immobilier fractionné.
Bien qu’étant peu risqué comparé, par exemple à un projet de promotion immobilière où la construction totale d’un bâtiment est requise et est sujette à toute sorte d’incident, une perte de capital est possible dans des cas extrêmes comme la destruction du bien.
Ainsi, même si les opérations de ce type ont historiquement un faible taux de défaut, les investisseurs peuvent être amenés à perdre tout ou partie de leur apport initial et doivent en être conscients.
Risque de rendement inférieur
Les rendements indiqués sur les plateformes ne sont donnés qu’à titre indicatif. Les rendements réels peuvent être drastiquement différents pour plusieurs raisons :
Coûts non anticipés : Des coûts non anticipés, ou plus élevés que prévus pour une rénovation ou des travaux sur le bien peuvent affecter la performance et impacter directement les bénéfices des investisseurs.
Loyers impayés : Des loyers impayés peuvent engendrer un retard dans le versement des mensualités, voire un non-paiement en cas de problème avec l’assurance.
Taux de vacance important : Des périodes de vacance prolongées peuvent réduire significativement la somme perçue sur l’année, et donc les profits des investisseurs. Cela peut être dû à une mauvaise gestion du bien ou à un environnement trop concurrentiel.
Fluctuations du marché immobilier : L’immobilier étant en constante évolution, un changement dans la valeur du bien pourrait impacter les rendements de celui-ci. Dans le cas d’une baisse de la valeur du bien, le loyer pourrait diminuer et conséquemment affecter les bénéfices des investisseurs. Dans le cas d’une hausse de la valeur du bien et d’un loyer restant similaire, le taux de rendement se révélerait moins important que prévu même si le montant reçu restait similaire.
Changements dans la réglementation : des changements réglementaires, sur l’encadrement des loyers par exemple, peuvent diminuer les rendements du bien de manière imprévue.
Fluctuation du marché
Comme mentionné précédemment, les placements sont sensibles aux fluctuations du marché. Une hausse comme une baisse du prix du bien peuvent être préjudiciables :
En cas de hausse du prix du bien, le capital investi prend de la valeur. Par exemple pour un placement de 100€ sur un bien valorisé à 100 000€, l’investisseur possède une fraction équivalente à 0,1% du bien. Si la valeur du bien monte à 150 000€, il possèdera toujours 0,1% du bien soit une fraction d’une valeur de 150€. Si ce dernier souhaite vendre ses parts sur une marketplace secondaire, il pourrait donc potentiellement réaliser une plus-value. Pour ce qui est des loyers, l’investisseur ne sera bénéficiaire que si ceux-ci sont ajustés et donc augmentés proportionnellement à l’augmentation de la valeur du bien. Dans le cas contraire, le montant reçu resterait le même mais représenterait un pourcentage moindre de la valeur du bien.
En cas de baisse du prix du bien, la fraction possédée par l’investisseur perd de la valeur et il perd potentiellement de l’argent s’il souhaite la revendre sur une marketplace secondaire (comme expliqué ci-dessus). Si le loyer est abaissé, ses revenus diminueront également et pourraient différer de façon importante de ce qui avait été prévu en amont.
Il est donc important de diversifier son portefeuille d’investissements pour éviter une exposition trop importante aux fluctuations d’un marché.
Comment investir dans l’immobilier fractionné ?
L’accessibilité de l’immobilier fractionné est un de ses atouts majeurs. Non seulement il est possible d’investir avec une faible somme mais les plateformes sont intuitives et fournies, et permettent une prise d’information optimale pour la sélection du bien. Mais comment, concrètement, investir de la sorte ?
Les étapes à suivre pour se lancer dans ce type d’investissement sont les suivantes :
Création d’un compte sur les plateformes dédiées : C’est la première étape du processus et elle est essentielle. Il est conseillé de créer un compte sur un maximum d’entre elles pour avoir accès à un large panel de biens et pouvoir faire un choix réfléchi.
Recherche du bien : Les différents biens proposés doivent être examinés pour évaluer leur intérêt. Les points principaux à relever sont, bien évidemment le taux de rentabilité mais aussi le gérant du bien (le particulier ou l’entreprise chargée de le mettre en location) et l’état de l’immobilier sur la zone géographique ciblée par exemple.
Dépôt du capital : Une fois le bien choisi, il convient de déposer la somme correspondant à la hauteur de la participation recherchée. Il est important de respecter ses limites d’investissement mais également de calculer ses gains potentiels avec le taux de rentabilité affiché. Un capital minimum d’entrée est fixé par l’opérateur pour chaque bien proposé.
Récolte des revenus : Chaque mois, une somme d’argent provenant de la location du bien sera perçue.
Sur quelles plateformes investir dans l’immobilier fractionné ?
Le choix de la plateforme est une étape cruciale pour se lancer dans l'immobilier fractionné.
Celles-ci ont différentes caractéristiques qu’il convient d’examiner. Parmi celles-ci, les plus importantes sont :
Capital minimum d’entrée : Cette somme minimale requise définira l’accessibilité de l’investissement.
Type de biens proposés : Les biens proposés doivent être le plus diversifiés possibles mais surtout convenir à la recherche de l’investisseur, par exemple si celui-ci recherche uniquement à investir dans des commerces.
Rendement moyen : Le rendement moyen doit être le plus haut possible pour maximiser les bénéfices.
Modèle de rémunération : Le modèle de rémunération sera principalement un modèle obligataire avec hypothèque de premier rang ou un modèle de royalties. Le modèle obligataire offre des rendements fixes (obigations réglementées par l’AMF) et offre une plus grande sécurité avec la garantie de l’hypothèque (biens saisis en cas de défaut de paiement). Le modèle de royalties offre des rendements variables basés sur la performance du projet.
Frais de la plateforme : Les frais facturés sur chaque transaction, et principalement les frais d’entrée (que nous examinerons en détail) doivent être minutieusement examinés car ils peuvent réduire significativement les bénéfices touchés. Un opérateur facturant des frais moindres sera donc préféré.
Nous avons sélectionné pour vous 3 plateformes qui sont, selon nous les plus intéressantes à étudier
Tantiem
Tantiem est la plateforme qui propose aujourd’hui la plus grande diversification de biens.
En effet, elle permet d’investir aussi bien sur du résidentiel que sur des commerces, et cela concerne des biens dans toute la France. Les biens ciblés sont généralement localisés dans les grandes agglomérations et représentent donc des investissements sûrs.
Le modèle employé est un modèle obligataire avec hypothèque de premier rang et le capital minimum d’entrée est fixé à 100 euros. Les rendements moyens sont attractifs, entre 5 et 8% et les frais d’entrée sont assez modestes, à 8% voire moins selon le bien.
Bricks
Bricks est un des premiers acteurs sur l’immobilier fractionné. Positionné exclusivement sur les logements résidentiels, c’est une plateforme accessible avec un capital minimum d’entrée fixé à 10 euros et des taux de rentabilité moyen entre 5 et 12%.
Toutefois, ce taux de rentabilité est sujet à vigileance par le fait que Bricks cible des biens en périphérie des grandes villes, qui peuvent être en proie à de la vacance voire perdre de la valeur sur le long-terme.
Utilisant auparavant un système de royalties, le modèle a récemment basculé sur de l’obligataire. Les frais sont assez importants, à 10% quel que soit la nature du bien.
Meute Invest
Meute Invest est une plateforme positionnée sur le résidentiel. La somme minimale requise est plus importante (200 euros), avec un modèle obligataire et des rendements moyens sont compris entre 3 et 7%.
