Comprendre la stratégie d'investissement de Tantiem
Une priorité à l'immobilier commercial
Nos projets ciblent actuellement principalement des locaux commerciaux occupés par de grandes enseignes : restauration (Burger King à Bordeaux, 7,2 % net, ), santé (centre Dentego à Angers, 7,2 % net, TRI cible 9,56 %), fitness (Nancy Fitness Park), et retail de centre-ville (Picard, Naturalia).
L'immobilier commercial a en effet trois propriétés que le résidentiel n'a pas :
- Des baux longs. En commercial, un bail 3/6/9 engage le preneur sur des durées réelles de 6 à 9 ans, parfois plus. Le locataire ne peut pas partir du jour au lendemain
- Des charges côté preneur. Le locataire paie les charges, les assurances et une partie des travaux.
- Les loyers sont indexés sur l'ILC, l'indice des loyers commerciaux, lui-même corrélé à l'inflation.
Une fenêtre d'achat intéressante
Entre 2022 et 2024, la hausse rapide des taux directeurs a provoqué une correction mécanique des prix de l'immobilier commercial : quand le taux sans risque monte, les acheteurs institutionnels exigent des rendements plus élevés, donc les prix baissent pour maintenir l'écart. Des actifs prime ont ainsi perdu 20 à 30 % de valeur.
C'est dans cette fenêtre que nous avons acheté nos projets récents. La baisse des taux BCE entamée depuis mi-2024 crée mécaniquement un potentiel de revalorisation à la revente.
Notre processus de sélection : moins de 2 % retenus
Nous proposons les biens aux investisseurs si ceux ci respectent les critères de sélection. Voici les principaux critères :
Emplacement optimal. Grande agglomération dynamique ou zone prime.
Solidité du locataire. Enseigne nationale, groupe coté, commerce indépendant si sécurisé.
Travaux limités ou nuls. La Tupina à Bordeaux, le Fitness Park de Nancy, le centre médical d'Angers : des actifs en état, occupés, qui génèrent des loyers dès le premier mois.
La protection juridique complète le dispositif : chaque investissement est adossé à une hypothèque de premier rang, ce qui signifie que les investisseurs Tantiem sont les premiers créanciers en cas de défaillance.
Ce que nous n'achetons pas pour l'instant
Les bureaux restent à l'écart. Paris compte environ 4,4 millions de m² de bureaux vacants. La reconversion prend du temps, les prix ne se sont pas encore ajustés suffisamment pour offrir une marge de sécurité confortable. En revanche nous étudions des bureaux en province (Lyon, Lille).
Le résidentiel reviendra. Les prix dans les grandes villes ne se sont pas encore assez ajustés pour permettre des rendements nets compétitifs avec notre cible.
