SCPI à crédit : tout comprendre sur cette stratégie d'investissement

Dans la grande famille des solutions pour investir dans l'immobilier, nous présentons cette semaine les SCPI, leurs avantages et leurs risques. Zoom plus spécifiquement sur les SCPI à crédit aujourd'hui. Bonne lecture !

Qu'est ce qu'une SCPI à crédit ?

Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, sont des placements financiers qui permettent d'investir dans l'immobilier locatif de manière indirecte via un fond. Elles offrent a priori un certain nombre d'avantages, notamment une diversification des risques, une gestion déléguée et un rendement potentiellement attractif.

L'investissement en SCPI à crédit est une stratégie qui permet de profiter de ces avantages tout en réduisant l'effort d'épargne initial. Cela consiste à emprunter de l'argent à un établissement bancaire pour financer l'achat de vos parts de SCPI. Quels sont les avantages et les inconvénients ? On vous explique tout ci-dessous.

Les avantages des SCPI à crédit

En achetant des parts de SCPI à crédit, vous bénéficiez de l'effet de levier pour réaliser votre investissement immobilier. Les principaux avantages sont les suivants:

• Un effort d'épargne initial réduit : l'investissement en SCPI à crédit permet de réduire l'effort d'épargne initial. En effet, vous n'avez pas besoin de disposer de la totalité du capital nécessaire pour acheter les parts de SCPI. Prenons un exemple : vous achetez 1000 parts pour un montant de 100 000 € sur 20 ans. Vous souscrivez un prêt avec des mensualités de 600 €. Vos revenus mensuels seront d'environ 450 € avec une imposition de 100€. Votre effort de trésorerie mensuel sera donc de : 450 - 600 - 100 = -250 €.
• Une diversification des risques. Le principal intérêt des SCPI est la diversification, avec un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers. Cela permet de réduire le risque de perte en capital.
• La gestion déléguée. La gestion des SCPI est déléguée à une société de gestion spécialisée. Cela permet à l'investisseur de se décharger des tâches administratives et de la gestion locative, et de bénéficier des compétences et de l'expertise d'une équipe de professionnels.

Les inconvénients des SCPI à crédit

L'investissement en SCPI à crédit est a priori très intéressante sur le papier. Mais l'investisseur doit bien en mesurer les risques :

• Le risque de la charge financière. L'investisseur devra rembourser le capital emprunté ainsi que les intérêts. Cela peut représenter une charge financière importante, surtout si les taux d'intérêt sont élevés. En effet, l'investisseur doit rembourser le capital emprunté,ainsi que les intérêts. Le montant des intérêts dépend du taux d'intérêt du crédit et de la durée du crédit. Le taux de crédit ayant fortement augmenté ces deux dernières années, une SCPI à crédit est moins pertinente en 2024. La différence entre la rentabilité des SCPI (en moyenne de 4,5% ces dernières années), et le taux de crédit de l'ordre de 4% est aujourd'hui trop faible à nos yeux.
• Le risque de surendettement. L'investisseur doit s'assurer qu'il a une capacité de remboursement suffisante pour faire face aux mensualités de son crédit. En cas de difficultés financières, il pourrait se retrouver en situation de surendettement. Il est donc important de calculer sa capacité de remboursement avant d'investir en SCPI à crédit. Pour ce faire, il faut prendre en compte ses revenus, ses charges fixes et ses autres emprunts.
• Un risque de perte de capital. La valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction de l'évolution du marché immobilier. En cas de baisse de la valeur des parts, l'investisseur pourrait subir une perte en capital. Il est donc important de choisir une SCPI avec un rendement régulier et stable. Il est également important de ne pas investir plus que l'on peut se permettre de perdre.

Il est primordial de bien comprendre ces risques avant de vous lancer.

Comment investir dans une SCPI à crédit?

Pour investir en SCPI à crédit, il faut suivre les étapes suivantes :

Choisir une SCPI

La première étape consiste à choisir une SCPI qui correspond à vos objectifs et à votre profil d'investisseur. Il faut notamment tenir compte de la stratégie d'investissement de la SCPI, de son rendement, de son niveau de risque et de ses frais.

Calculer votre capacité de remboursement

Avant d'investir en SCPI à crédit, il est important de calculer votre capacité de remboursement. Pour ce faire, vous devez prendre en compte vos revenus, vos charges fixes et vos autres emprunts.

Demander un crédit immobilier

Une fois que vous avez choisi une SCPI et que vous avez calculé votre capacité de remboursement, vous pouvez demander un crédit immobilier à une banque. La banque étudiera votre demande et vous proposera une offre de prêt.

Signer l'offre de prêt

Si l'offre de prêt de la banque est acceptable, vous devez la signer. La banque débloquera alors les fonds nécessaires à l'achat des parts de SCPI.

Acheter les parts de SCPI

Une fois que vous avez reçu les fonds du prêt, vous pouvez acheter les parts de SCPI auprès de la société de gestion.

Avant d'investir en SCPI à crédit, il est important de faire vos recherches et de comprendre les risques liés à cette stratégie. Plusieurs sites tels que Meilleurtaux ou France SCPI effectuent des analyses objectives régulièrement mises à jour.

Quel type de crédit pour investir en SCPI ?

Il existe deux principaux types de crédit pour investir en SCPI :

Le crédit immobilier classique

Le crédit immobilier classique est le type de crédit le plus courant pour l'acquisition d'un bien immobilier. Il est également possible de l'utiliser pour l'acquisition de parts de SCPI.

Les conditions d'obtention d'un crédit immobilier classique sont les suivantes :

• Avoir un revenu stable
• Avoir un apport personnel
• Avoir un bon dossier bancaire

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers classiques sont orientés à la baisse en 2024, ce qui peut rendre l'investissement en SCPI à crédit attractif.

Le crédit consommation

Le crédit consommation est un type de crédit qui peut être utilisé pour financer tout type de projet, y compris l'investissement en SCPI.

Les conditions d'obtention d'un crédit consommation sont moins strictes que celles d'un crédit immobilier classique. En effet, il n'est pas nécessaire d'avoir un apport personnel et le dossier bancaire est moins examiné.

Cependant, les taux d'intérêt des crédits consommation sont généralement plus élevés que ceux des crédits immobiliers classiques.

Quel type de crédit choisir ?

Le choix du type de crédit dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs d'investissement.

Si vous avez un revenu stable, un bon apport personnel et un dossier bancaire solide, le crédit immobilier classique est la meilleure option. Les taux d'intérêt bas vous permettront de bénéficier d'une bonne rentabilité sur votre investissement.

Si vous avez un revenu moins stable ou si vous ne disposez pas d'un apport personnel important, le crédit consommation peut être une solution. Cependant, les taux d'intérêt plus élevés peuvent réduire votre rentabilité.

Quelques conseils pour choisir un crédit pour investir en SCPI

Voici quelques conseils pour choisir un crédit pour investir en SCPI :

• Comparez les offres de plusieurs banques

Il est important de comparer les offres de plusieurs banques afin de trouver le meilleur taux d'intérêt et les meilleures conditions.

• Négociez les conditions

N'hésitez pas à négocier les conditions de votre crédit avec la banque. Vous pouvez notamment négocier le taux d'intérêt, la durée du crédit ou les frais de dossier.

• Prévoyez une marge de sécurité

Lorsque vous calculez votre capacité de remboursement, prévoyez une marge de sécurité. Cela vous permettra de faire face à des imprévus, tels qu'une perte d'emploi ou une augmentation des taux d'intérêt.

Quel établissement privilégier pour investir?

Voici quelques établissements qui proposent des crédits pour investir en SCPI :

• Les banques traditionnelles

Les banques traditionnelles, telles que la BNP Paribas, la Société Générale ou le Crédit Agricole, proposent des crédits immobiliers classiques pour investir en SCPI.

• Les banques en ligne

Les banques en ligne, telles que Boursorama Banque, ING Direct ou Monabanq, proposent également des crédits immobiliers classiques pour investir en SCPI.

• Les courtiers en crédit

Les courtiers en crédit peuvent vous aider à trouver le meilleur crédit pour investir en SCPI. Ils compareront les offres de plusieurs établissements et vous conseilleront sur les meilleures conditions.

Quel établissement privilégier ?

Il n'existe pas de réponse unique à cette question. Le choix de l'établissement dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs d'investissement.

Si vous avez un revenu stable, un bon apport personnel et un dossier bancaire solide, vous pouvez comparer les offres de plusieurs banques traditionnelles ou banques en ligne.

Si vous avez un revenu moins stable ou si vous ne disposez pas d'un apport personnel important, vous pouvez vous tourner vers un courtier en crédit.

Il est également important de prendre en compte la durée du prêt. Si vous souhaitez investir sur le long terme, vous pouvez opter pour une durée de prêt plus longue, ce qui vous permettra de bénéficier d'un taux d'intérêt plus avantageux.

Enfin, n'hésitez pas à négocier les conditions de votre crédit avec l'établissement que vous choisirez. Vous pouvez notamment négocier le taux d'intérêt, la durée du prêt ou les frais de dossier.

Exemple d'un investissement en SCPI à crédit

Supposons que vous avez un revenu mensuel net de 3 000 euros et que vous avez déjà 10 000 euros d'épargne. Vous souhaitez investir en SCPI et vous avez choisi une SCPI qui propose un rendement annuel de 5 %.

Vous souhaitez investir 100 000 euros en parts de SCPI. Vous pouvez donc emprunter 90 000 euros à une banque.La banque vous propose un crédit immobilier à un taux d'intérêt de 2 % sur une durée de 20 ans. Les mensualités de votre crédit s'élèvent donc à 450 euros.

Vos revenus mensuels nets vous permettent de rembourser les mensualités de votre crédit sans difficulté. Vous disposez d'une marge de sécurité confortable. Le rendement annuel de la SCPI est de 5 %. Vous percevrez donc 5 000 euros de revenus fonciers par an.

Après déduction des mensualités de votre crédit, vous disposez donc de 2 500 euros de revenus nets annuels. Votre rendement net sur votre investissement est donc de 25 %.

Dans cet exemple, l'investissement en SCPI à crédit est une stratégie rentable. L'investisseur dispose d'un rendement net de 25 % sur son investissement.

Cependant, il est important de noter que cet exemple est simplifié. Il ne tient pas compte des frais liés à l'investissement en SCPI, tels que les frais d'acquisition et les frais de gestion.

Il est également important de noter que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Les marchés financiers sont volatiles et les rendements des SCPI peuvent varier d'une année sur l'autre.

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