Le guide complet de la SCPI

L'investissement immobilier peut être réalisé de plusieurs façons : en direct, via des SCPI, en immobilier fractionné, en crowdfunding... Nous traitons spécifiquement dans cet article des SCPI, proches cousines de l'immobilier fractionné !

La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une forme d'investissement collectif permettant aux investisseurs de placer leur argent dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Elle est l’un des placements les plus populaires en France.

Elle fonctionne en regroupant les fonds de plusieurs investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié d'actifs tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des logements, et d'autres types de biens dans diverses domaines comme la santé, l’éducation, le tourisme, l'hôtellerie, etc. Voir article du gouvernement.

Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un excellent moyen d’accéder à l’investissement immobilier sans les contraintes de gestion d’un bien en direct. Ce placement collectif permet de diversifier son patrimoine et de générer des revenus passifs grâce aux SCPI de rendement, qui offrent un potentiel de rentabilité attractif. Avant de se lancer, il est essentiel de suivre un guide pour investir et bien comprendre les spécificités du marché. Le choix des meilleures SCPI repose sur plusieurs critères, notamment la nature du capital, le prix de souscription et la durée de détention recommandée. On distingue principalement les SCPI à capital fixe, où l’achat et la revente des parts sont soumis à des périodes spécifiques, et les SCPI à capital variable, qui permettent une entrée et une sortie plus flexibles pour les investisseurs. Investir dans une SCPI bien choisie, qu’il s’agisse d’une SCPI de rendement ou d’une société civile immobilière plus généraliste, permet de mutualiser les risques tout en bénéficiant d’un revenu complémentaire.

Il existe plusieurs types de SCPI. On distingue : 

1. Les SCPI de rendement :

L’objectif principal de ce placement est de générer des revenus locatifs stables en louant les biens qu'elles détiennent. Concrètement, les SCPI de rendement acquièrent un portefeuille diversifié de biens comme des bureaux, des immeubles, des commerces, des entrepôts ou des logements, et les louent à des locataires. Les loyers perçus sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

Celles-ci sont particulièrement attrayantes pour ceux recherchant un flux de trésorerie régulier et des revenus passifs. En investissant dans une SCPI de rendement, il est possible d'accéder à la plupart des avantages de l'immobilier sans les contraintes liées à la gestion directe des biens. De plus, en investissant dans une SCPI, vous bénéficiez de la diversification inhérente à ce type d’investissement car les loyers proviennent de multiples locataires répartis sur différents biens et secteurs.

Cependant, elles peuvent varier en fonction de facteurs tels que la qualité du portefeuille, la stabilité des locataires et les coûts de gestion. Il faut également prendre en compte les frais de gestion et les charges associées à ces SCPI, qui peuvent affecter les rendements nets.

2. Les SCPI fiscales :

Ce placement est spécifiquement conçu pour tirer parti des dispositifs de défiscalisation proposés par les gouvernements. La fiscalité attractive permise par certains dispositifs permet d’en faire bénéficier les personnes ayant effectué un placement en SCPI. En France, par exemple, la loi Pinel offre des bénéfices fiscaux à ceux qui s'engagent à louer des biens résidentiels dans certaines zones géographiques pendant une durée spécifique. Une fiscalité avantageuse, donc, pour la SCPI comme pour l’investisseur.

Les SCPI fiscales investissent dans des biens immobiliers conformément aux critères des dispositifs de défiscalisation. Les investisseurs achètent des parts de ces SCPI et bénéficient ainsi des avantages en termes de fiscalité liés au régime choisi, comme la réduction d’impôts accordée en échange de l'engagement à louer le bien pendant une durée déterminée.

Celles-ci peuvent être attrayantes pour les personnes cherchant à réduire leurs charges fiscales tout en investissant dans l'immobilier. Cependant, il est essentiel de comprendre les conditions et les obligations liées aux dispositifs fiscaux, ainsi que les contraintes liées à la location et aux périodes d'engagement.

3. Les SCPI de plus-value :

Elles sont axées sur la réalisation de gains en capital plutôt que sur la génération de revenus locatifs. Contrairement aux SCPI de rendement, celles-ci cherchent à accroître la valeur de leur portefeuille en acquérant des biens présentant un potentiel de valorisation significatif. Elles peuvent investir dans des biens sous-évalués, des biens à fort potentiel de développement ou des biens situés dans des zones en croissance.

L'objectif est de profiter de l'appréciation de la valeur des biens au fil du temps et de réaliser des plus-values lors de la revente. Les épargnants peuvent alors bénéficier de ces gains en capital sous forme de distribution ou de valorisation de leurs parts.

Cependant, les SCPI de plus-value impliquent généralement plus de risques que les SCPI de rendement, car elles dépendent davantage des fluctuations du marché immobilier et de la capacité à sélectionner des biens ayant un potentiel de croissance. Les épargnants intéressés par ces SCPI doivent être conscients de cette volatilité associée.

Il existe également d’autres formes plus exotiques comme la SCPI assurance vie mais nous nous sommes concentrées sur celles qui sont les plus communes.

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) fonctionne en collectant des fonds auprès des investisseurs (ils effectuent une souscription). Ceux-ci effectuent des placements au sein de la SCPI afin d’investir dans un patrimoine immobilier en achetant des parts, ce qui les transforme en copropriétaires indirects des biens immobiliers détenus par la société. Les fonds ainsi recueillis sont agrégés pour constituer un capital qui sera utilisé pour acquérir et gérer un portefeuille d'actifs variés.

Il existe différentes formes de souscription : au comptant (versement direct de l’argent), à crédit (l’investisseur s’endette du montant de sa souscription), dans le cadre de son assurance vie, ou en démembrement de propriété (le démembrement de propriété consiste à séparer les biens de l’usufruit et de la nue-propriété entre deux personnes). Ces solutions permettent d’adapter son investissement à son profil et à ses objectifs en matière de gestion de patrimoine.

Les fonds collectés sont ensuite investis dans l'achat d'actifs immobiliers. Ces actifs peuvent inclure divers types de biens tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des logements et d'autres propriétés commerciales. L'objectif est de constituer un patrimoine immobilier diversifié qui peut générer des revenus locatifs stables et potentiellement des plus-values à long terme.

Une fois les biens acquis, la SCPI est responsable de leur gestion quotidienne. Cela comprend la recherche de locataires, la fixation et la collecte des loyers, l'entretien des biens, la gestion des travaux et des réparations, ainsi que la gestion des contrats de location.

Les revenus générés par les biens, principalement sous forme de revenus locatifs perçus des locataires, constituent alors la principale source de revenus pour la SCPI. Ces revenus sont nets (donc calculés après déduction des charges et des frais de gestion associés à la propriété des biens).

Notons également que l'une des caractéristiques clés d'une SCPI est la distribution régulière des revenus sous forme de dividendes. Après avoir couvert les frais de gestion et les charges, les revenus excédentaires sont redistribués aux détenteurs de parts de SCPI. Ces dividendes peuvent être versés mensuellement, trimestriellement ou à d'autres intervalles prédéterminés, selon les règles de fonctionnement de celle-ci. Le montant reversé dépend évidemment de la souscription initiale.

En plus des revenus locatifs, les actifs détenus par la SCPI peuvent également générer des plus-values en cas de hausse de la valeur des biens au fil du temps. Lorsque des biens sont vendus à un prix supérieur à celui auquel ils ont été acquis, les bénéfices réalisés sont répartis entre les souscripteurs lors d’une distribution de la plus-value.

Le processus d’achat et de vente des parts de SCPI

Acheter et vendre des parts de SCPI est relativement simple et peut se faire en ligne, cela ne nécessite pas d'être un expert. Les investisseurs intéressés achètent des parts auprès de la société de gestion de la SCPI. Le prix de la part de SCPI est déterminé par la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI et peut évoluer avec le temps en fonction de la performance de la société et du marché immobilier. La vente des parts se fait également auprès de la société de gestion ou sur un marché secondaire éventuel, mais il est important de noter que la liquidité peut varier et que la valeur des parts de SCPI peut fluctuer.

Par ailleurs, pour la plupart des assurances vie, il est possible de placer plus de 50% de son investissement en SCPI.

Quel est le montant minimum pour investir dans une SCPI ?

L'investissement locatif dans l'immobilier direct peut nécessiter des sommes importantes pour acquérir une propriété. Les SCPI offrent une solution plus accessible financièrement, permettant aux épargnants d’investir dans un patrimoine immobilier avec des revenus plus modestes. Cela ouvre la porte de l’investissement locatif à un plus grand nombre d'individus.

Aussi, l’investissement locatif classique suppose bien souvent d’avoir recours au crédit afin de bénéficier de l’effet de levier. Or, le crédit demande du temps et des ressources particulières. La SCPI s’occupe elle-même du crédit et l’investisseur bénéficie de l’effet de levier tout de même.

Des revenus réguliers

Les SCPI offrent un moyen fiable de générer des revenus locatifs réguliers. En effet, elles permettent de bénéficier des distributions de loyers sous forme de dividendes à des intervalles réguliers, comme mensuellement ou trimestriellement. Pour ceux qui recherchent des sources de revenus passifs, elles offrent une solution attrayante sans la nécessité de gérer activement les biens.

Grâce à leur modèle, les SCPI permettent de diversifier son patrimoine immobilier, d’optimiser sa gestion de patrimoine, et d’investir dans l’immobilier de manière plus flexible et accessible.

Diversification et mutualisation des risques

Investir en SCPI permet une diversification efficace du patrimoine. Une SCPI diversifiée répartit les investissements sur plusieurs types de biens (bureaux, commerces, logements), réduisant ainsi le risque de perte lié à un secteur ou à un locataire en difficulté.

Un modèle de pierre papier sans gestion

Grâce au principe de pierre papier, l’investisseur accède à l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens. La société de gestion s’occupe de l’acquisition, des locataires et de l’entretien des actifs.

Un taux de rendement potentiellement attractif

Les SCPI de rendement offrent un taux compétitif en redistribuant les loyers perçus après déduction des frais. Ce taux varie selon la qualité du portefeuille immobilier et la performance des locataires.

Une accessibilité financière et fiscale

Un investissement en SCPI peut se faire au comptant, à crédit pour profiter de l’effet de levier, via une assurance-vie ou en démembrement de propriété. Chaque option permet d’adapter son placement à sa stratégie patrimoniale.

Une valorisation du capital à long terme

En plus des revenus locatifs, la valeur vénale des biens détenus peut évoluer, générant des plus-values lors de leur revente. Cependant, il est essentiel d’analyser ces facteurs avant d’investir.

Les fluctuations du marché immobilier

Comme tout investissement immobilier, les SCPI sont exposées aux variations du marché. Une baisse de la valeur vénale des biens peut entraîner une perte en capital et affecter le taux de rentabilité. Ce risque est d’autant plus important pour les SCPI investies dans des secteurs sensibles aux cycles économiques.

Une liquidité réduite

Contrairement aux placements financiers classiques, les SCPI ont une liquidité limitée. La revente des parts peut prendre du temps, en particulier pour certaines catégories comme les SCPI Malraux, qui ont des contraintes spécifiques liées à la défiscalisation. Il est donc essentiel d’anticiper la durée de détention avant d’investir.

Les frais à prendre en compte

Investir en SCPI implique divers coûts, notamment la commission de souscription, prélevée à l’entrée, ainsi que les frais de gestion annuels. Ces frais réduisent la performance nette de l’investissement et doivent être intégrés dans le calcul du rendement réel. Il est également important de considérer le prix de retrait, qui correspond à la valeur à laquelle un investisseur peut revendre ses parts, après déduction des éventuels frais de sortie.

Le risque lié à l’effet de levier

L’achat de parts de SCPI à crédit permet de bénéficier de l’effet de levier, mais cela comporte aussi un risque : si le rendement des SCPI est inférieur au coût du crédit, l’opération peut devenir moins rentable, voire entraîner une perte en capital. Il est donc crucial d’analyser la viabilité du financement avant de se lancer.

En résumé, les SCPI offrent un accès simplifié à l’immobilier, mais elles impliquent aussi des risques à ne pas négliger. Une analyse approfondie et une bonne compréhension des frais, de la liquidité et de la durée de détention sont essentielles pour optimiser son investissement.

Explorons en détail chaque point pour mieux comprendre comment choisir la meilleure SCPI en fonction de votre profil et de vos objectifs.

Avant de sélectionner une SCPI, il est essentiel d’identifier vos attentes. Si vous recherchez un revenu régulier, tournez-vous vers les meilleures SCPI de rendement, tandis que si vous visez la valorisation du capital, une SCPI Pinel ou une SCPI axée sur la plus-value peut être plus adaptée. Votre horizon de détention est également déterminant : un placement court (1 à 3 ans) privilégiera des SCPI sécurisées, alors qu’un investissement long terme (5 ans et plus) pourra viser des opportunités de croissance.

Qu’il s’agisse d’un investissement personnel ou lié à une entreprise, votre tolérance au risque et votre connaissance du marché des SCPI influenceront votre choix. Un investisseur prudent privilégiera une sélection stable et diversifiée, tandis qu’un profil plus dynamique acceptera plus de volatilité pour maximiser la rentabilité. La société de gestion joue aussi un rôle clé : une bonne gestion assure une performance optimale et un suivi rigoureux des actifs.

Une SCPI bien diversifiée répartit ses investissements sur plusieurs secteurs et régions, réduisant ainsi le risque. Examiner le portefeuille d’une SCPI permet de voir si elle investit dans des bureaux, commerces ou logements. De plus, il est important d’analyser le prix de souscription et le prix de la part pour s’assurer que l’investissement est aligné avec son budget et son objectif financier.

Un bon classement repose sur des rendements réguliers et une gestion efficace des actifs. Comparer les performances historiques des SCPI permet d’évaluer leur fiabilité, même si elles ne garantissent pas les performances futures.

L'année 2023 suscite de plus en plus d’interrogations sur la pertinence de l'investissement en SCPI. Certaines publications remettent en question cette option, mettant en lumière la baisse importante des prix de part observée dans l’immobilier dans toute l’Europe et ainsi la santé fragile de ces SCPI. Cependant, il est crucial de plonger dans une analyse approfondie du marché des SCPI pour obtenir une image plus précise des risques qui planent sur ces véhicules d'investissement. Pour ce faire, nous vous proposons une analyse s'appuyant principalement sur les données divulguées par les sociétés de gestion dans les rapports annuels de 2022 et les bulletins d'information des deux premiers trimestres de 2023.

Un premier point d'examen concerne les perspectives de rendement pour 2023. L'attention se concentre sur le taux de distribution des dividendes versés au cours des deux premiers trimestres, comparativement à ceux de la même période en 2022. Dans les années récentes, en particulier depuis le confinement, les SCPI ont tendance à être prudentes dans leurs taux distributions de dividendes en début d'année.

Une autre considération majeure est l'évolution des prix de part des SCPI en 2023. Cette étude se focalise sur les valeurs de reconstitution des différentes SCPI, qui jouent un rôle central puisque les prix de part ne peuvent s'écarter de plus ou moins 10 % de ces valeurs. Si le prix de part décote de plus de 10 % par rapport à la valeur de reconstitution, une revalorisation est nécessaire. À l'inverse, si le prix de part dépasse de plus de 10 % la valeur de reconstitution, une révision à la baisse est de rigueur.

Dans un contexte où les prix de l'immobilier ont tendance à baisser, plusieurs SCPI ont entrepris une évaluation de la valeur de leur patrimoine. Cette réévaluation peut conduire à une mise à jour des valeurs de reconstitution. Par conséquent, certaines SCPI de rendement ont abaissé leurs prix de part, comme par exemple Elysées Pierre (-7,04%) ou encore Edissimmo (-13,92%).

Ces ajustements ont suscité des inquiétudes chez de nombreux épargnants et nous pourrions penser que d'autres véhicules pourraient emprunter le même chemin dans les mois à venir. Cependant, toutes les SCPI ne sont pas confrontées aux mêmes problématiques.

Les SCPI, recommandées pour des horizons d'investissement à long terme, sont désormais plus accessibles et régulées. Malgré les variations possibles du marché des SCPI, elles ont globalement affiché une meilleure résilience par rapport à d'autres options financières, ce qui en fait un choix attractif dans un contexte économique marqué par des crises et une inflation.

Le marché a su évoluer et s'adapter au fil des ans, attirant de nouveaux acteurs et modernisant son image. Les SCPI de rendement labellisées ISR (Investissement Socialement Responsable) ont gagné en popularité, avec 29 fonds ayant obtenu cette labellisation. Ces fonds s'engagent à avoir un impact positif sur l'environnement, la société et la gouvernance, renforçant la confiance envers les SCPI.

Même si les SCPI connaissent une mauvaise passe, elles évoluent tout de même sur le marché de l’immobilier qui est un marché résilient et qui reste plus fiable que certains marchés beaucoup plus volatiles.

Voilà le classement des 5 SCPI les plus rentables en 2023. Évidemment, les résultats passés ne disent rien des résultats futurs. Mais ils sont un bon départ pour avoir une idée des meilleures SCPI.

1. Remake Live (7,64%) : Remake Live est une SCPI relativement nouvelle sur le marché, cherchant à innover dans ses choix d'investissements. Elle cible des actifs immobiliers modernes et adaptés aux nouvelles tendances de travail et de consommation.

2. SCPI Iroko Zen (7,04%) : Iroko Zen est souvent associée à une approche d'investissement durable, cherchant à concilier rentabilité et respect de l'environnement. Elle mise sur des biens immobiliers éco-responsables et privilégie une gestion éthique.

3. SCPI Corum Origin (6,88%) : Corum Origin est l'une des SCPI les plus reconnues sur le marché français. Elle est appréciée pour sa gestion rigoureuse et sa capacité à délivrer des revenus réguliers en ciblant principalement des actifs immobiliers commerciaux.

4. SCPI Eurion (6,47%) : Eurion est une SCPI qui mise sur la diversification géographique, en investissant principalement dans des actifs immobiliers situés en Europe. Elle cherche à tirer parti des dynamiques de croissance des différents marchés européens.

5. SCPI Cœur de Régions (6,40%) : Comme son nom l'indique, Cœur de Régions se concentre sur des investissements immobiliers situés dans les régions dynamiques de France. Elle vise à capitaliser sur le potentiel de croissance des villes moyennes et des zones en développement.

Enfin, pour ceux souhaitant investir sur le marché secondaire des SCPI, il est essentiel de bien comprendre les conditions spécifiques des SCPI à capital fixe. Une analyse approfondie est toujours nécessaire avant tout investissement immobilier.

Toutefois, certains défis persistent. La hausse des taux d'intérêt pourrait potentiellement influencer la valeur des parts des SCPI dans les mois à venir, bien que l'impact sur les rendements moyens ne soit pas attendu comme significatif. Mais le véritable enjeu réside dans la baisse des valeurs d'expertise des biens détenus par les SCPI, une baisse d'environ 1,5 % en moyenne selon l'ASPIM en 2022 qui pourrait impacter les prix des parts. Les SCPI à capital variable ont alors opté pour des prix de parts inférieurs à leur valeur de reconstitution, offrant ainsi une marge de sécurité.

En dépit de ces défis, l'année 2022 a révélé un déclin de la confiance dans les SCPI. La collecte nette a chuté de 23 % au premier semestre par rapport à l'année précédente, en raison notamment de la politique de taux actuelle qui pourrait dévaluer la valeur immobilière. Les investisseurs pourraient chercher à vendre rapidement leurs parts, générant potentiellement une crise de liquidité pour certaines SCPI.

Néanmoins, il est essentiel de noter que malgré ces défis, le marché des SCPI demeure en croissance légère, avec une capitalisation totale cumulée en hausse de 1,8 % sur un an, atteignant 93,5 milliards d'euros.

Somme toute, le marché des SCPI a vécu une année 2023 caractérisée par des évolutions positives et des défis à relever. Les SCPI ont continué de montrer leur résilience en tant qu'investissement immobilier, tout en s'adaptant aux nouvelles réglementations et en intégrant des innovations telles que les labels ISR. Il faut toutefois demeurer attentifs aux risques liés à la fluctuation des taux d'intérêt et à la baisse des valeurs d'expertise. Malgré ces défis, les SCPI conservent leur attractivité en tant que produit d'épargne capable de générer des revenus solides dans un contexte économique complexe.

L'immobilier fractionné et les SCPI sont des placements cousins visant à acheter des parts de biens immobiliers. Les SCPI sont des fonds gérés par des institutionnels, et il est souvent difficile de savoir ce que l'on a acheté... une SCPI "Grand Paris" gère plus de 100 actifs par exemple ! L'immobilier fractionné vous permet au contraire de choisir spécifiquement les immeubles ou les commerces dans lesquels vous souhaitez investir, et vous constituer ainsi le portefeuille immobilier qui vous correspond.