Fiscalité des SCPI : tout ce que vous devez savoir

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont une forme d'investissement immobilier accessible aux particuliers et prisées pour leurs rendements, leur gestion déléguée et leur diversification entre autres. 

Malgré ces atouts, les SCPI sont parfois décriées pour leur fiscalité qui peut s’avérer élevée et complexe. 

Aussi, les SCPI permettent aux investisseurs de générer plusieurs catégories de revenus qui seront soumis différemment à l’impôt. Commençons par rappeler quelles sont ces catégories de revenus : 

• Les revenus fonciers : ils proviennent des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus par la SCPI. Ils constituent traditionnellement la majeure partie des gains d'une SCPI.

• Les revenus financiers: ils sont générés par les placements de trésorerie réalisés par la SCPI.

• Les plus-values à la cession des parts de la SCPI : elles s’obtiennent lorsque des parts de la SCPI sont vendues à un prix supérieur à leur coût d'acquisition.

• Les plus-value à la cession d’immeubles : elles résultent de la vente avec plus-value par la SCPI de l’un de ses biens immobiliers.

Dans le cas général, les revenus fonciers des SCPI sont assujettis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le régime réel est le régime par défaut pour les investisseurs en SCPI. Cela signifie que les associés de la SCPI sont imposés sur les revenus fonciers de la même manière que s'ils détenaient directement les biens immobiliers. Cela est dû au fait que les SCPI respectent le principe de transparence fiscale. Elles ne sont pas imposables en tant que telles mais leurs associés, eux, le sont.

Au-delà du cas général, les investisseurs ont la possibilité d'opter pour le régime micro-foncier, sous certaines conditions. Pour être éligible, trois critères doivent être respectés :

• Le foyer fiscal doit être propriétaire d'au moins un immeuble détenu directement et loué nu.

• Le revenu brut foncier total du foyer fiscal ne doit pas excéder 15 000 €.

• Le foyer fiscal ne doit pas percevoir de revenus fonciers provenant de dispositifs spécifiques tels que Périssol, Besson-neuf, Robien, Borloo neuf, Malraux, etc.

À noter que le choix du régime micro-foncier n’est pas révocable pendant une durée de trois ans.

Dans les deux cas (régime réel ou régime micro-foncier), la méthode d’imposition reste la même. Cependant, la base imposable est modifiable différemment selon le régime. 

Ainsi, dans le cas du régime réel, la base imposable est déductible du déficit foncier. Le déficit foncier, comme expliqué sur le site du gouvernement est la différence entre d’un côté les revenus fonciers, et de l’autre les intérêts d’emprunts (si l’investisseur a souscrit à crédit à la SCPI) ainsi que les autres charges telles que des travaux par exemple. 

Dans le cas du régime micro-foncier, la déclaration est bien plus simple. La base imposable est réduite de 30% quoi qu'il advienne.

Les revenus financiers des Sociétés Civiles de Placement Immobilier découlent de placements en trésorerie réalisés par la société. Ces placements peuvent inclure des liquidités temporaires ou des instruments financiers à court terme.

Par défaut, la fiscalité des revenus financiers des SCPI est soumise au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), également connu sous le nom de flat tax.

Le PFU est une option fiscale qui impose les revenus financiers à un taux global de 30%, comprenant l'impôt sur le revenu à hauteur de 12.8% et les prélèvements sociaux à 17.2%. Cette approche offre une simplicité administrative appréciable.

Cependant, les investisseurs ont la possibilité d'opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu au réel. Cette option peut être intéressante dans certaines situations, notamment pour les contribuables situés dans les tranches d'imposition les plus basses, car elle peut permettre de bénéficier d'un taux d'imposition moins élevé. Effectivement, pour les investisseurs ayant un TMI de 11% ou moins, le pourcentage d’imposition total passe sous les 30%.

La fiscalité des plus-values de cession de parts des SCPI en France est régie par des règles similaires à celles applicables aux cessions d'immeubles. Lorsqu'un investisseur décide de vendre ses parts de SCPI, la plus-value réalisée est assujettie à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ces derniers comprennent un taux d'impôt sur le revenu de 19% et des prélèvements sociaux de 17.2%, avec des abattements possibles en fonction de la durée de détention.

Pour calculer la plus-value de cession, plusieurs étapes sont nécessaires. Tout d'abord, le montant de la plus-value brute est déterminé en soustrayant le prix d'achat des parts du prix de vente. Il faut distinguer trois cas:

• Si la vente est assurée par une SCPI à capital variable : la plus-value est égale à la valeur de retrait moins la valeur d’achat.

• Si la vente est assurée par une SCPI à capital fixe : la plus-value potentielle est le prix de vente moins le prix d’achat

• Si la vente est faîte de gré à gré : la plus-value est aussi égale au prix de vente moins le prix d’achat.

Des abattements pour durée de détention sont ensuite appliqués. Ces abattements varient en fonction du nombre d'années pendant lesquelles les parts ont été détenues, avec des taux différents pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Les abattements pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux commencent à la sixième année de détention des parts (avec des taux d’abattement respectifs de 4% et de 1,65%). Après 22 ans, l’investisseur est exonéré d’impôt sur le revenu. Après 30 ans, il est également exonéré de prélèvements sociaux.

Contrairement aux cessions d’immeubles détenus en direct, les SCPI ne bénéficient pas de l’exonération d’IR pour les cessions de parts inférieures à 15 000 €.

Comme pour les cessions d’immeubles, les plus-values de cession de parts de SCPI supérieures à 50 000 € supporteront une taxe supplémentaire allant de 2% à 6% de la plus-value réalisée (taux progressif selon le montant de la PV).

Tout comme pour les plus-values issues de la vente de parts, le régime des plus-values immobilières entre en vigueur lorsqu’une SCPI réalise une plus-value grâce à une opération de cession de biens immobiliers. La méthode d’imposition est donc la même (19% d’impôts sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). La base imposable est aussi ajustée selon les mêmes critères d’abattement, sauf exception.

Le processus de déclaration et de paiement de l'impôt est pris en charge directement par le notaire de la SCPI. Toutefois, en raison de la transparence fiscale inhérente à la structure de la SCPI, ce sont les détenteurs de parts qui sont considérés comme responsables de l'impôt sur la plus-value. Pour les particuliers intégrant les parts dans leur patrimoine privé, cette subtilité n'a toutefois aucune incidence en pratique.

Jusqu’à présent nous nous sommes concentrés sur le cas d’un investisseur particulier détenant des parts d'une SCPI en tant que personne physique.

Pour les personnes morales, l'approche fiscale diffère totalement. Elles doivent déclarer une plus-value brute, à intégrer dans leur déclaration de résultat, et assumer elles-mêmes le paiement de l'impôt auprès de l'administration fiscale.

Ces revenus suivent le régime d'imposition applicable à la personne morale, généralement l'Impôt sur les Sociétés (IS). Les revenus financiers issus des SCPI suivent le même principe : ils sont imposés selon le régime fiscal de la personne morale.

Les plus-values de cession d’immeubles pour les personnes morales subissent une taxation au taux en vigueur, aligné sur l'Impôt sur les Sociétés si la société est soumise à ce régime classique.

Nous avons pu constater avec au cours de cette première partie dédiée aux différents régimes fiscaux appliqués aux revenus des SCPI que l’imposition peut monter jusqu’à des pourcentages élevés. Il est essentiel pour l’investisseur en SCPI d’optimiser un minimum sa stratégie pour éviter les pièges fiscaux qui pourraient fortement handicaper sa performance sur le long terme.

Le démembrement de propriété est une procédure légale qui divise la pleine propriété en deux entités distinctes : la nue-propriété d'un côté et l'usufruit de l'autre. Il en résulte trois manières de “posséder” un bien immobilier :

• La pleine propriété de parts de SCPI, représente le scénario le plus courant où l’investisseur détient la propriété, l'usage et les revenus.

• La nue-propriété seule confère la propriété sans toutefois l'usage ni les revenus associés.

• L’usufruit donne accès aux revenus générés par le bien. L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en tirer des revenus, par exemple en le louant, pendant toute la période du démembrement.

Il s’agit d’une stratégie d’achat qui consiste à acquérir la nue-propriété uniquement pour une durée déterminée à l’avance comprise entre 3 et 20 ans.

L’acquisition se fait à un prix décoté entre 20% et 40%. Plus le temps de démembrement est long, plus le prix sera décoté en principe. En effet, cela s’explique par le fait que durant le démembrement, l’investisseur ne perçoit pas les revenus provenant de l’immeuble qu’il a acquis car il n’en possède pas l’usufruit. Ce mécanisme représente néanmoins une opportunité fiscale car l’investisseur est alors exempté d’impôts sur les revenus et de prélèvements sociaux durant cette période. A la fin de cette dernière, il obtient automatiquement la pleine propriété de son bien.

Le viager est techniquement un démembrement temporaire où le délai de démembrement entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est fixé au décès de l’usufruitier. Dans ce cas, la valeur de la décote à l’acquisition du bien n’est plus fixée par la SCPI mais par un barème fixé par l’administration fiscale. Par exemple, si l’usufruitier a entre 71 et 80 ans, la valeur de son usufruit est de 40% et la valeur qu’un potentiel acheteur devrait payer pour la nue-propriété est de 60% la nue-propriété. Il est ainsi possible d’investir dans des SCPI spécialisées dans ce type d’investissement.

L’achat d'usufruit de SCPI est une forme de démembrement qui permet aux chefs d’entreprises d’investir leur trésorerie et de réaliser des économies d’impôt.

En effet, les investissements en usufruit de SCPI sont considérées comme des immobilisations incorporelles qui pourront être amorties sur 5 ans. Chaque année pendant cette période, le chef d’entreprise pourra soustraire de son résultat un cinquième de la valeur de son investissement en SCPI, ce qui lui permettra de réduire sa base imposable.

Comme nous l’avons vu lors de la première partie, sous réserve de remplir les conditions nécessaires, on peut opter pour le régime micro-foncier au lieu du régime réel qui est appliqué par défaut.

Le régime micro-foncier permet un abattement forfaitaire de 30% de la base imposable. En contrepartie, le mécanisme de déficit foncier n’est pas possible avec ce régime.

La souscription à crédit permet non seulement de bénéficier de l’effet de levier, mais aussi potentiellement de créer un avantage fiscal. Effectivement, dans le cas du régime réel, les frais d’emprunt sont compris dans le calcul du déficit foncier qui est lui-même déduit de la base imposable des revenus fonciers. 

Investir en pleine propriété sur le très long terme donne aussi accès à des avantages fiscaux. La fiscalité des revenus fonciers et des revenus financiers n’est certes pas impactée, mais celle des plus-values immobilières devient très avantageuse à partir d’un certain temps. Ainsi, la base imposable des plus-values immobilières connaît un abattement forfaitaire dès la sixième année sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Cette stratégie atteint son paroxysme avec une exonération totale d'impôt sur les plus-values de cession de parts de SCPI ou de cession d’immeubles de la SCPI à partir de la vingt-deuxième année pour l’impôt sur le revenu, et à partir de la trentième année pour les prélèvements sociaux.

Il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI par l’intermédiaire d’une assurance-vie. La fiscalité de cette dernière s’applique alors. Elle est plus avantageuse que dans le cas d’un achat en direct, où l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux s’appliquent aux revenus fonciers. 

Pendant la durée du contrat, le capital investi et les intérêts générés ne font l'objet d'aucune imposition. Lorsque des SCPI sont incluses dans le portefeuille, l'assureur verse mensuellement des intérêts sur le contrat d'assurance-vie du souscripteur. Aucune taxation n'est appliquée sur les intérêts issus de l'investissement en parts de SCPI tant que le souscripteur ne procède pas à un rachat partiel ou total de son contrat d'assurance-vie. C'est uniquement lors de ces rachats qu'une imposition intervient.

De plus, la fiscalité de l'assurance-vie se révèle bien plus avantageuse. Après 8 ans de détention, les plus-values des contrats ne sont imposées qu'à 7,5% (plus prélèvements sociaux à 17,2%) en cas de retrait. L’épargnant bénéficie aussi d'un abattement annuel de 4 600 euros sur les gains réalisés.

Vigilance cependant, les assureurs prennent des frais supplémentaires. De plus, moins de SCPI sont disponibles lorsque l’on passe par un assureur. Enfin, il n’est pas possible d’avoir un fonds d’assurance-vie composé uniquement de SCPI.

Grâce aux conventions fiscales passées entre les Etats, le revenus fonciers des SCPI investissant dans des pays étrangers en Europe sont imposés en tenant compte de l’imposition du pays en question. Concrètement, le TMI est remplacé par un taux plus faible dans la majorité des pays et les prélèvements sociaux sont exonérés.

D’un point de vue fiscal, détenir des parts d’une SCPI investissant dans le résidentiel suivant certains dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, Denormandie…) garantit les mêmes avantages qu’un investissement direct dans un actif appartenant au même dispositif.

Chez Tantiem, notre préoccupation est de vous fournir un rendement passif élevé grâce à une gestion déléguée à des professionnels expérimentés et à des frais et une fiscalité allégés. 

Les revenus sont soumis à une imposition basée sur la flat-tax, soit 30% (comprenant 17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d'impôt sur le revenu). En cas de plus-value immobilière résultant de la revente du bien, l'imposition de cette dernière est également assujettie à la flat-tax.

Par ailleurs, vos investissements dans des biens Tantiem ne sont pas inclus dans le calcul de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), contrairement aux parts de SCPI, et aucune taxe foncière n'est due. Ces éléments sont prélevés à la source et automatiquement pré-remplis dans votre déclaration d'impôt. En début d'année, vous recevez un IFU (Imprimé Fiscal Unique) vous permettant de vérifier les sommes versées.