Fiscalité des SCPI : tout ce que vous devez savoir

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont une forme d'investissement immobilier accessible aux particuliers et prisées pour leurs rendements, leur gestion déléguée et leur diversification entre autres. 

Malgré ces atouts, les SCPI sont parfois décriées pour leur fiscalité qui peut s’avérer élevée et complexe. 

Aussi, les SCPI permettent aux investisseurs de générer plusieurs catégories de revenus qui seront soumis différemment à l’impôt. Commençons par rappeler quelles sont ces catégories de revenus : 

• Les revenus fonciers : ils proviennent des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus par la SCPI. Ils constituent traditionnellement la majeure partie des gains d'une SCPI.

• Les revenus financiers: ils sont générés par les placements de trésorerie réalisés par la SCPI.

• Les plus-values à la cession des parts de la SCPI : elles s’obtiennent lorsque des parts de la SCPI sont vendues à un prix supérieur à leur coût d'acquisition.

• Les plus-value à la cession d’immeubles : elles résultent de la vente avec plus-value par la SCPI de l’un de ses biens immobiliers.

Investir dans une SCPI peut être un excellent moyen de se constituer un patrimoine et de générer des revenus passifs. Cependant, il est essentiel de bien comprendre la fiscalité des SCPI afin d’anticiper l’impact des impôts sur vos rendements. Les revenus issus des Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont en effet soumis à un régime fiscal spécifique, notamment à l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux et, dans certains cas, à d’autres formes d’imposition. Décryptons ensemble le fonctionnement de cette fiscalité !

1. Comment sont imposés les revenus des SCPI ?

Les revenus issus des SCPI proviennent principalement des loyers perçus par la société et redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes. Ces revenus sont donc considérés comme des revenus fonciers et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie correspondante.

Deux régimes fiscaux sont possibles pour déclarer ces revenus fonciers :

• Le régime micro-foncier : Si vos revenus fonciers totaux (issus des SCPI et d’autres investissements locatifs) ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus imposables. Ce régime simplifié est avantageux si vous avez peu de charges à déduire.

• Le régime réel : Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers annuels, ou si vous optez pour ce régime volontairement, vous devez déclarer l’ensemble des charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux…). Ce régime peut être plus intéressant si vous avez des charges importantes à déduire.

  
  En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus des SCPI sont également soumis aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %, ce qui augmente la charge fiscale globale.

2. Quelle fiscalité en cas de revente des parts de SCPI ?

Si vous décidez de revendre vos parts de SCPI, la plus-value réalisée sera soumise au régime fiscal des plus-values immobilières.

La fiscalité des plus-values immobilières fonctionne ainsi :

• Taxation au taux de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une imposition totale de 36,2 %.

• Un abattement progressif est appliqué en fonction de la durée de détention des parts :

  • À partir de 6 ans, un premier abattement s’applique sur l’impôt sur le revenu.

  • À partir de 22 ans, l’impôt sur le revenu est totalement exonéré.

  • À partir de 30 ans, les prélèvements sociaux sont aussi exonérés.
    
    Ainsi, plus vous conservez vos parts longtemps, plus la fiscalité devient avantageuse en cas de cession.

3. SCPI et société civile immobilière (SCI) : quelle différence fiscale ?

Certains investisseurs préfèrent détenir leurs parts de SCPI via une Société Civile Immobilière (SCI) afin d’optimiser la fiscalité. Deux régimes fiscaux s’appliquent selon le type de SCI choisi :

• SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu) : Les revenus des SCPI sont imposés directement entre les mains des associés, selon leur tranche marginale d’imposition. Ce fonctionnement est similaire à la détention en direct.

• SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés) : Les loyers perçus par la SCPI sont soumis à l’IS à un taux de 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà. La fiscalité peut être optimisée si les bénéfices sont réinvestis, mais les plus-values sont davantage taxées.

  L’utilisation d’une SCI à l’IS peut être intéressante pour ceux qui souhaitent capitaliser sur le long terme sans subir immédiatement l’imposition sur les revenus fonciers.

4. SCPI et fiscalité internationale : attention à la double imposition

Certaines SCPI investissent à l’étranger (par exemple en Allemagne ou aux Pays-Bas). Dans ce cas, les revenus sont soumis aux régimes fiscaux locaux, souvent moins taxés qu’en France. Cependant, pour éviter une double imposition, la France applique des conventions fiscales permettant de neutraliser tout ou partie des impôts payés à l’étranger.

En général, ces SCPI internationales peuvent être plus avantageuses d’un point de vue fiscal, car elles permettent d’échapper aux prélèvements sociaux de 17,2 % en France. Il est donc intéressant d’étudier ces options en fonction de votre profil d’investisseur.

Si les SCPI sont un placement attractif pour générer des revenus réguliers, il est essentiel de bien comprendre leur fiscalité avant d’investir. L’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et la taxation des plus-values peuvent impacter la rentabilité nette de votre investissement.

Avant de vous lancer, il peut être intéressant de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine afin d’optimiser votre stratégie fiscale et choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation.

Investir dans une SCPI de rendement est une stratégie efficace pour diversifier son investissement locatif, générer des revenus passifs et se constituer un patrimoine. Cependant, pour maximiser la rentabilité et réduire l’impact fiscal, il est essentiel d’adopter une approche optimisée. Voici les meilleures stratégies pour tirer le meilleur parti de votre investissement en Société Civile de Placement Immobilier.

1. Choisir la bonne SCPI en fonction de ses objectifs

Toutes les SCPI ne se valent pas. Il existe plusieurs catégories, chacune ayant ses propres caractéristiques et objectifs. Voici les 3 principales :

• Les SCPI de rendement : Investies principalement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts), elles offrent des rendements attractifs, généralement compris entre 4 et 6 % par an.

• Les SCPI fiscales : Axées sur l’immobilier résidentiel, elles permettent de bénéficier d’avantages fiscaux liés aux dispositifs Pinel, Malraux ou au déficit foncier.

• Les SCPI de plus-value : Stratégie patrimoniale axée sur l’achat d’actifs sous-évalués avec une revente à terme pour réaliser un gain en capital.

Pour optimiser son investissement, il est important d’analyser plusieurs critères :

• Le taux de rendement moyen sur plusieurs années

• Le taux d’occupation financier, qui reflète la performance locative

• La diversification du patrimoine immobilier, tant au niveau géographique que sectoriel

  
  Un bon choix de SCPI permet de limiter les risques tout en sécurisant un revenu stable.

2. Financer son investissement en SCPI avec un crédit immobilier

Acheter des parts de SCPI à crédit est un levier puissant pour maximiser son rendement. L’effet de levier du crédit permet d’investir une somme plus importante que son apport personnel, tout en profitant des taux d’intérêt bas.

Les avantages de l’achat à crédit :

• Augmentation du rendement grâce à l’effet de levier

• Déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers pour réduire l’imposition

• Conservation de son épargne pour d’autres investissements

  
  Il est essentiel de bien choisir le type de prêt (crédit amortissable ou in fine) et d’adapter la durée de l’emprunt en fonction de ses objectifs patrimoniaux.

3. Loger ses SCPI dans un contrat d’assurance vie pour réduire l’imposition

L’assurance vie est l’un des meilleurs moyens d’optimiser la fiscalité d’un investissement en SCPI. En souscrivant des SCPI via un contrat d’assurance vie, les revenus générés bénéficient d’une imposition plus avantageuse que celle des revenus fonciers classiques.

Les principaux avantages :

• Fiscalité allégée sur les revenus, avec un prélèvement forfaitaire réduit en fonction de l’ancienneté du contrat

• Absence de prélèvements sociaux annuels sur les loyers

• Transmission optimisée avec une fiscalité réduite sur les droits de succession

  
  Cette stratégie est particulièrement adaptée aux investisseurs fortement imposés qui cherchent à limiter l’impact fiscal tout en bénéficiant de la performance des SCPI.

4. Optimiser la déclaration fiscale pour réduire l’imposition

La fiscalité des SCPI peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de l’investissement. Il existe plusieurs leviers pour optimiser la déclaration fiscale et réduire l’imposition sur les revenus fonciers :

• Opter pour le régime réel si les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances…) sont élevées, permettant ainsi de réduire l’assiette imposable.

• Investir dans des SCPI européennes, dont les revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 % en France grâce aux conventions fiscales internationales.

• Utiliser le déficit foncier, notamment avec certaines SCPI fiscales, pour diminuer la base imposable et réduire l’impôt sur le revenu.

Une bonne gestion fiscale peut permettre de gagner plusieurs points de rentabilité sur un investissement en SCPI.

Optimiser un investissement en SCPI de rendement repose sur une sélection rigoureuse des supports, un financement adapté et une gestion fiscale optimisée. L’assurance vie, le crédit immobilier et une déclaration fiscale bien maîtrisée sont des leviers essentiels pour maximiser les revenus et réduire la pression fiscale. Avant de vous lancer, il peut être pertinent de consulter un conseiller en gestion de patrimoine afin de mettre en place la stratégie la plus adaptée à votre situation et vos objectifs financiers.

L’investissement en SCPI permet de percevoir des revenus complémentaires, mais ces derniers sont soumis à plusieurs niveaux d’imposition. Selon le mode de détention, ils peuvent être taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, à la flat tax (prélèvement forfaitaire unique) ou encore bénéficier d’un cadre plus avantageux.

L’imposition des revenus des SCPI au barème progressif

Les loyers perçus via une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et intégrés au revenu global du foyer fiscal. Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dont le taux varie entre 0 % et 45 %, selon le Taux Marginal d’Imposition (TMI) de l’investisseur.

En plus de l’impôt sur le revenu, ces gains sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Ainsi, un investisseur taxé à 30 % paiera une imposition totale de 47,2 % sur ses revenus SCPI.

SCPI et flat tax : le régime des plus-values

En cas de revente de parts de SCPI, la plus-value est imposée à 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). Cependant, des abattements s’appliquent :

• Exonération totale de l’impôt après 22 ans de détention

• Exonération complète (impôt + prélèvements sociaux) après 30 ans

Contrairement aux revenus financiers classiques, la flat tax (prélèvement forfaitaire unique de 30 %) ne s’applique pas aux SCPI détenues en direct.

Optimiser la fiscalité des SCPI

Pour réduire l’impact fiscal, plusieurs solutions existent :

• Loger les SCPI dans une assurance vie : fiscalité plus avantageuse avec un taux réduit après 8 ans.

• Investir dans des SCPI européennes : exonération des prélèvements sociaux grâce aux conventions fiscales internationales.

• Utiliser le crédit immobilier : déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers pour diminuer l’IR.

• Déclaration fiscale optimisée : le régime réel permet de déduire certaines charges (travaux, gestion).

Comprendre la fiscalité des SCPI permet d’optimiser son investissement et de maximiser la rentabilité nette.

Fiscalité des plus-values en SCPI

Lorsque vous cédez des parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise à une fiscalité spécifique, similaire à celle des biens immobiliers classiques. Le montant imposable dépend de la durée de détention, avec des abattements progressifs qui réduisent l’impôt sur les plus-values au fil du temps.

Calcul de l’impôt sur les plus-values en SCPI

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente des parts et leur prix d’acquisition (incluant les frais d’achat). L’imposition s’applique en deux parties :

• Impôt sur les plus-values : 19 %

• Prélèvements sociaux : 17,2 %

• Taxation totale : 36,2 %

Un investisseur cédant ses parts rapidement après leur acquisition sera donc fortement imposé sur son impôt sur les plus-values.

Abattements selon la durée de détention

Pour encourager la détention à long terme, l’administration fiscale applique des abattements progressifs :

1. Impôt sur la plus-value (19 %) :

   • À partir de 6 ans : abattement de 6 % par an

   • Exonération totale après 22 ans

2. Prélèvements sociaux (17,2 %) :

   • À partir de 6 ans : abattement de 1,65 % par an

   • Exonération totale après 30 ans

Ainsi, si vous conservez vos parts pendant plus de 22 ans, vous ne paierez plus d’impôt sur la plus-value. Après 30 ans, vous êtes totalement exonéré, y compris des prélèvements sociaux.

Optimiser la cession de parts pour réduire l’impôt

• Anticiper la durée de détention avant de céder des parts pour maximiser les abattements.

• Profiter de l’assurance vie : investir en SCPI via une assurance vie permet d’échapper à la fiscalité immobilière classique et de bénéficier d’une taxation plus douce.

• Vendre progressivement : si possible, étaler la cession de parts pour optimiser l’imposition sur plusieurs années.

Bien planifier la cession des parts de SCPI permet donc de limiter la fiscalité et d’optimiser son rendement global.

Comment déclarer les revenus SCPI

Pour déclarer les revenus SCPI, il faut utiliser l’Imprimé Fiscal Unique (IFU) fourni par la société de gestion, qui récapitule les revenus fonciers, les prélèvements sociaux et les éventuelles déductions. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés selon deux régimes : le micro-foncier (si les revenus fonciers totaux sont inférieurs à 15 000 €, avec un abattement de 30 %) ou le régime réel (au-delà de ce seuil ou pour déduire des charges comme les intérêts d’emprunt, via le formulaire 2044). Les prélèvements sociaux de 17,2 % sont généralement prélevés à la source. Pour les SCPI investies à l’étranger, il faut remplir le formulaire 2047 pour bénéficier des conventions fiscales internationales. Une bonne déclaration fiscale passe par le choix du bon régime et l’optimisation des déductions, notamment via un investissement en assurance vie ou dans des SCPI européennes pour limiter la fiscalité.

Les SCPI sont soumises à deux principaux régimes fiscaux : le régime micro-foncier et le régime réel. Le régime micro-foncier, accessible si les revenus fonciers (toutes sources confondues) ne dépassent pas 15 000 € par an, permet un abattement forfaitaire de 30 %, simplifiant ainsi la déclaration. Au-delà de ce seuil ou si l’investisseur souhaite déduire des charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion), le régime réel s’applique via le formulaire 2044, offrant ainsi une fiscalité avantageuse pour certains profils. Il existe également des SCPI fiscales, comme les SCPI Pinel, Malraux ou Déficit Foncier, qui permettent de bénéficier de réductions d’impôt spécifiques. Enfin, bien que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) soient principalement imposées comme des revenus fonciers, investir via un contrat d’assurance vie ou dans des SCPI européennes peut réduire l’impact fiscal.

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. Les parts de SCPI sont incluses dans le calcul de l’IFI, en fonction de leur valeur vénale, c’est-à-dire la valeur actuelle du marché des parts de la SCPI. Ainsi, si vous détenez des SCPI de rendement ou des SCPI fiscales, la valeur totale de vos parts de SCPI sera ajoutée à votre patrimoine immobilier soumis à l'IFI. Il est donc nécessaire de déclarer correctement la valeur vénale des parts dans votre déclaration annuelle, ce qui peut augmenter la base imposable si la valeur des parts est élevée. Pour optimiser cet impact, certains investisseurs choisissent d’investir via des structures juridiques comme des SCI ou des contrats d'assurance vie, afin de réduire l’assujettissement à l'IFI.

En résumé, la fiscalité des SCPI soulève souvent la question de l'impact des différents critères, tels que le nombre de parts détenues et leur valeur imposable. Par exemple, un impôt brut peut être supérieur pour une personne détenant des parts en pleine propriété. Les conditions spécifiques, comme le titre de propriété (pleine ou nue propriété), influencent également le montant de l’impôt. De plus, la durée de détention des parts est un facteur clé ; après une année de détention, des abattements peuvent s'appliquer pour réduire l’impôt à payer, soulevant ainsi la question de l’optimisation fiscale pour chaque particulier ou personne morale.

Pour conclure, il est important de noter que l’année de détention des parts de SCPI joue un rôle crucial dans l’optimisation fiscale. En effet, la quote part de chaque investisseur dans une SCPI à capital fixe ou variable influence la value imposable de son investissement immobilier, qu’il soit en pleine propriété ou en nue propriété. Les impôts à payer peuvent être modifiés par des abattements, notamment après une année de détention. De plus, l’impôt de solidarité sur la fortune (IFI) concerne ceux dont la valeur de leur patrimoine immobilier dépasse le seuil fixé, qu'ils soient personne physique ou personne morale. Le marché immobilier reste un secteur dynamique, et l’impôt en France lié à l'immobilier locatif ou à un placement immobilier SCPI peut être influencé par des mécanismes comme la retenue à la source. Selon le régime micro foncier ou d’autres régimes fiscaux, les conséquences fiscales peuvent varier. Qu’il s’agisse d’une SCPI à capital ou d’un placement immobilier SCPI, il est essentiel de comprendre les nuances fiscales pour maximiser les avantages de l'investissement.

Chez Tantiem, notre préoccupation est de vous fournir un rendement passif élevé grâce à une gestion déléguée à des professionnels expérimentés et à des frais et une fiscalité allégés. 

Les revenus sont soumis à une imposition basée sur la flat-tax, soit 30% (comprenant 17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d'impôt sur le revenu). En cas de plus-value immobilière résultant de la revente du bien, l'imposition de cette dernière est également assujettie à la flat-tax.

Par ailleurs, vos investissements dans des biens Tantiem ne sont pas inclus dans le calcul de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), contrairement aux parts de SCPI, et aucune taxe foncière n'est due. Ces éléments sont prélevés à la source et automatiquement pré-remplis dans votre déclaration d'impôt. En début d'année, vous recevez un IFU (Imprimé Fiscal Unique) vous permettant de vérifier les sommes versées.