La fiscalité du crowdfunding immobilier : déclaration et optimisation

​Investir dans un projet de crowdfunding immobilier revient essentiellement à acheter des obligations. Ce sont des titres de créance émis par une entité, souvent un porteur de projet comme un promoteur immobilier ou un constructeur. L'investisseur prête de l’argent à cette entité, qui s'engage à rembourser le montant emprunté à une date future, souvent accompagnée d’intérêts. Ces intérêts représentent la contrepartie de l’investissement, soit la rémunération pour avoir prêté de l'argent.

Par exemple, si vous investissez dans un projet de construction via crowdfunding immobilier, vous pouvez voir cela comme si vous prêtais des ressources financières (les "briques") au constructeur de l'immeuble. Ce dernier utilise cet argent pour financer la construction, et vous promet de vous rembourser dans un délai prévu, avec des intérêts, comme des "briques supplémentaires". Les intérêts sont ce qui rend l'investissement attractif, vous permettant de générer un rendement sur votre capital tout en contribuant à un projet tangible. La durée de détention d'un investissement en crowdfunding immobilier varie généralement entre 12 et 36 mois. Cette durée relativement courte impacte également la façon dont l'impôt est appliqué. Si vous êtes un résident fiscal en France, vous serez soumis à cette imposition sur le revenu imposable issu de ces investissements. Selon le projet et la durée de l'engagement, vous pourriez également bénéficier de réductions fiscales spécifiques ou d'options supplémentaires pour optimiser votre fiscalité. 

Points de vue sur l'investissement via une personne morale
Les investisseurs peuvent aussi choisir d’investir via une personne morale (société, SCI, etc.), ce qui peut avoir un impact sur la gestion de l’imposition. Dans ce cas, le rendement généré est soumis à l'impôt sur les sociétés (IS), et la gestion des investissements est différente de celle d'un investisseur individuel. En revanche, cette option permet souvent de bénéficier de solutions fiscales adaptées à l'activité de la société.

En résumé, investir en crowdfunding immobilier permet de participer activement à des projets immobiliers tout en bénéficiant de réductions fiscales intéressantes. Bien que l’impôt soit relativement standard, le recours à certaines structures comme le PEA-PME ou les investissements via des sociétés peut permettre d’optimiser la taxe sur la valeur de ces investissements. Les investisseurs doivent ainsi bien comprendre la réglementation et la fiscalité avant de se lancer, et être conscients des risques associés, notamment le défaut de paiement ou la mauvaise gestion d’un projet.

Le crowdfunding immobilier est une forme de service de financement participatif qui permet de contribuer à des projets comme le développement de résidences ou la rénovation d’un bâtiment historique. Contrairement à l'investissement immobilier traditionnel, où l'achat d'une propriété entière nécessite un capital important, le crowdfunding offre la possibilité de participer avec des montants plus modestes, rendant l'investissement immobilier accessible à un plus large public.

C’est une alternative intéressante au prêt classique, mais le modèle de financement doit respecter des obligations précises. Ce type d'investissement peut également permettre aux particuliers de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs.

En France, les revenus générés par un investissement en crowdfunding immobilier sont considérés comme des revenus imposables et sont soumis au fiscal français. Cependant, les avantages fiscaux spécifiques à ce type d'investissement peuvent être considérables. À partir du 1er janvier de chaque année, l'administration fiscale applique la Flat Tax de 30%, soit un taux unique qui couvre à la fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Cette taxe s'applique aux gains générés par votre investissement, simplifiant le processus de déclaration fiscale.

Pour déclarer ses revenus de crowdfunding immobilier, il est important de bien comprendre comment les intégrer dans sa déclaration de revenus annuelle. Les revenus issus de ce type d’investissement sont considérés comme des revenus imposables et doivent être déclarés. Lors de la déclaration, il convient de remplir le formulaire approprié (formulaire 2042) et d'indiquer ces revenus dans la case dédiée aux revenus de placements financiers. Selon la nature du crowdfunding (intérêt, dividende ou plus-value), il faudra peut-être également joindre un formulaire CERFA spécifique. Veillez à bien déclarer toutes les sommes perçues, car toute omission pourrait entraîner des pénalités.

Pour en savoir plus, consultez notre guide complet de déclaration d'impôts pour les biens immobiliers.

Les revenus générés par les investissements français en crowdfunding sont taxés à hauteur de 30%.

Ce taux d’imposition est la Flat Tax, une règle fiscale qui simplifie le calcul des impôts sur les revenus financiers. Aussi connue sous le nom de Prélèvement Forfaitaire unique, elle signifie concrètement que vous payez un pourcentage fixe d'impôts sur vos gains, indépendamment du montant que vous avez gagné. Ce taux forfaitaire de 30% s'applique à l’ensemble des revenus de capitaux, y compris les gains générés par le crowdfunding immobilier.

Par exemple, si le taux est de 30%, vous paierez toujours 30% d'impôts sur vos gains, que vous en ayez gagné 100 euros ou 1000 euros. Ce fonctionnement simplifie l’imposition, mais il peut ne pas être le plus avantageux pour tous les investisseurs, notamment ceux ayant un taux marginal d’imposition plus faible, car dans ce cas, il serait possible de choisir l’imposition au barème progressif, selon les conditions et le montant investi.

Bon à savoir : La Flat Tax se décompose en deux segments : 17,2% dédiés aux prélèvements sociaux et 12,8% pour l’impôt sur le revenu. La fiscalité du crowdfunding immobilier suit donc ce régime fiscal, mais vous pouvez aussi opter pour l’imposition au barème progressif si cela vous permet d’optimiser votre imposition. En outre, vous pouvez être exonéré d’impôt sur certains revenus dans le cadre de certaines conditions ou si vos revenus sont inférieurs au plafond d'exonération défini par la loi. N'oubliez pas que le prélèvement à la source est appliqué automatiquement sur vos gains, ce qui simplifie les démarches administratives. Enfin, pour déterminer le montant de vos impôts, votre revenu fiscal de référence peut aussi être pris en compte dans certains cas.

Bonne nouvelle ! L’IFI (Anciennement ISF, Impôt de Solidarité sur la Fortune), ne concerne pas le patrimoine financier.

Pourquoi ? Parce que lorsque vous investissez via crowdfunding immobilier, vous ne devenez pas directement propriétaire des biens. Vous détenez plutôt des parts dans une société qui possède ces biens.

Par conséquent, comme les investissements réalisés via crowdfunding immobilier sont considérés comme des placements financiers et non pas comme un patrimoine, le calcul de l’IFI ne les prend pas en compte.

Rappel : Les Plans d'Épargne en Actions (PEA) vous permettent d'investir dans des Petites et Moyennes Entreprises (PME) françaises, y compris celles liées à l'immobilier.

Or, depuis 2018, la loi PACTE rend éligible au PEA-PME des investissements dans des actions et obligations de plateforme de crowdfunding, dans la limite de 225 000€. Cela permet aux investisseurs de participer à des projets en lien avec l'intérêt général, en soutenant des entreprises innovantes, souvent issues du secteur du service public ou des initiatives favorisant des projets sociaux et environnementaux.

C’est certainement l’avantage fiscal le plus attractif, car investir via un PEA-PME permet d’exonérer les revenus imposables générés par l’investissement des 12,8% d’impôt sur le revenu. Cela est particulièrement avantageux pour ceux qui investissent dans des projets d’equity crowdfunding, une forme de crowdfunding qui permet d’investir directement dans des entreprises en échange de parts de capital, à la différence des prêts classiques.

Souvenons-nous de ce que nous disions un peu plus haut : si la fiscalité sur les revenus générés est toujours de 30% grâce à la Flat Tax, les gains d’investissements réalisés via PEA-PME ne seront imposés qu’à 17,2% (ce qui correspond aux prélèvements sociaux). Ce taux réduit permet ainsi de maximiser les rendements nets pour l’investisseur, tout en bénéficiant d’une exonération sur les capitaux mobiliers.

Par exemple, si votre investissement vous permet de générer 1000€ de gains, et que vous ne passez pas par un PEA-PME, l’impôt sera de 300€. En revanche, avec un PEA-PME, l’impôt ne serait que de 172€, ce qui représenterait une réduction de 128€, optimisant ainsi la fiscalité de votre placement immobilier et vous permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Cela fait du PEA-PME une solution optimale pour les investisseurs souhaitant bénéficier d'une réduction d’impôts significative tout en soutenant des projets à fort potentiel. Cette exonération et réduction d'impôt rendent le PEA-PME un excellent choix pour maximiser ses avantages fiscaux, tout en soutenant des initiatives d’intérêt général.

Vous vous demandez s’il est possible de déduire les pertes d’un investissement qui tournerait mal ? Eh bien oui ! Si un investissement en crowdfunding immobilier se solde par des pertes, ces pertes peuvent être déduites des gains imposables, ce qui réduit considérablement la charge fiscale de l'investisseur.

Attention, en France, cette déduction fiscale n’est possible que si les plateformes d’investissements participatifs choisies font partie des IFP, les Intermédiaires en Financement Participatif. Cette déduction est rendue possible pour les potentielles pertes réalisées sur les cinq dernières années préalables à l’investissement, et peut également être activée via les plateformes de conseil en investissement participatif, tant que cela ne dépasse pas une limite d’exonération de 8000€ par an.

Simplifier vos déclarations avec L'IFU

​Lorsque vient le moment de déclarer vos revenus issus du crowdfunding immobilier, vous avez la possibilité de bénéficier d'une dispense de certaines démarches complexes grâce à l'Imprimé Fiscal Unique (IFU). Cet outil simplifie grandement la tâche, car il récapitule tous les revenus financiers générés par vos investissements lors du prélèvement forfaitaire unique (PFU). Vous n'avez qu'à reporter ces chiffres dans votre déclaration fiscale, ce qui évite des calculs fastidieux et garantit une gestion simplifiée de vos revenus imposables.

Investir via une société

​Les investissements en crowdfunding immobilier via des sociétés comme des SA, SAS, SARL ou encore SCI sont parfaitement possibles ! Si le barème reste le même, soit 30% d’imposition, la fiscalité change. Vous serez désormais soumis à l’Impôt sur les Sociétés (IS), ce qui modifie la manière dont vous serez remboursé ou compensé sur vos investissements. Toutefois, le processus d’investissement reste inchangé, ce ne sera simplement plus vous qui détiendrez des parts dans une société qui possèdera les biens, mais la société au nom de laquelle vous aurez investi. Ce modèle vous offre la contrepartie d’une gestion déléguée tout en vous permettant de diversifier votre portefeuille immobilier.

En conclusion, le crowdfunding immobilier offre aux investisseurs une opportunité intéressante de participer à des projets immobiliers avec des montants d’entrée plus modestes, tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Ce type de placement immobilier est idéal pour ceux qui souhaitent investir de manière flexible, sans la lourdeur de la gestion directe des biens.

Pour récapituler, voici les principaux avantages fiscaux du crowdfunding immobilier :

• La Flat Tax qui simplifie la taxation des revenus financiers à 30%, offrant ainsi une stabilité fiscale rassurante sur les gains générés.

• L'exonération à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) grâce à la nature de placement financier des investissements en crowdfunding immobilier, qui ne sont pas considérés comme des propriétés foncières.

• Les investissements via PEA & PME, qui permettent de réduire les taux d’imposition grâce à une exonération sur les plus-values.

• La possibilité de déduire ses pertes si le projet ne génère pas les rendements attendus, réduisant ainsi l'impôt à payer.

• La simplification de la déclaration fiscale grâce à l'IFU, qui compile tous les revenus imposables de manière préremplie, ce qui permet de gagner du temps lors de votre déclaration d'impôt.

Ainsi, en investissant judicieusement dans le crowdfunding immobilier, les investisseurs peuvent non seulement diversifier leur portefeuille, mais aussi maximiser leurs avantages fiscaux. En somme, le crowdfunding immobilier représente une option d'investissement attractive pour ceux qui recherchent des rendements intéressants avec une fiscalité optimisée.