Loi de Finances 2025 : tous les changements à connaître pour votre investissement immobilier

Après plusieurs mois de débats, d’incertitudes et deux gouvernements, le Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) a enfin été adopté et promulgué mi février.

Nous en avons fait la synthèse ci-dessous, avec évidemment un zoom sur l'immobilier !

Revalorisation du barème d'imposition

Pour bien comprendre ce point, l'impôt sur le revenu fonctionne avec un barème progressif par tranches. Chaque année, ce barème est revalorisé pour suivre l’inflation, évitant ainsi que des hausses de salaire « normales » ne fassent basculer automatiquement dans une tranche supérieure.

➡ En 2025, le barème est revalorisé de +1,8 %.

Qu’est-ce que ça change concrètement ?

Si vos revenus n’ont pas augmenté d’au moins +1,8 %, votre impôt diminuera mécaniquement.

À l’inverse, si votre salaire a suivi cette augmentation, vous serez imposé à peu près de la même façon qu’en 2024.

En clair, cette revalorisation protège partiellement le pouvoir d’achat en évitant une "hausse cachée" de l'impôt.

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Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est rétabli sur tout le territoire jusqu’à fin 2027 pour soutenir l’achat dans le neuf.

➡ Le PTZ peut couvrir jusqu’à 40% du montant total de l’opération (incluant les travaux) avec un plafond en fonction de la zone. Le retour du PTZ est une mesure pour relancer le marché immobilier et soutenir les primo-accédant dans la crise immobilière actuelle.

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Les dons familiaux sont exonérés pour l’acquisition d’une résidence principale.

➡ Les parents et grands parents pourront donner jusqu’à 100 000 € (dans la limite de 300 000 € par donataire) si les sommes sont destinées à l’achat de la résidence principale. Attention, il y a une obligation de conserver sa résidence principale pendant 5 ans.

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De nouvelles taxes et impôts

• Le PLF2025 introduit une contribution différentielle pour les foyers fiscaux dont les revenus excèdent 250 000 € (célibataires) ou 500 000 € (couples). Ce dispositif vise à garantir un taux effectif minimal de 20 %, corrigeant les disparités liées aux niches fiscales et aux régimes spéciaux
• Hausse des “frais de notaire” de +0,5% (la majorité des “frais de notaire” sont en réalité des taxes). Plus spécifiquement, ce sont les DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) qui vont augmenter de 4,5% à 5% (soit la contribution pour le département)
• Une surtaxe exceptionnelle sur les bénéfices pour les grandes entreprises (+1 Md€ de CA soit environ 400 entreprises concernés)
• Taxe sur les rachats d’actions : nouvelle taxe visant certaines entreprises (+1 Md€ de CA) qui rachètent leur propres actions pour ensuite les annuler (et ainsi augmenter de facto le cours)
• Taxe sur les billets d’avion : la taxe “Chirac” passe de 2,63 € à 7,40 € pour un vol en classe éco intra-UE.
• Taxe sur les transactions financières (taxe Tobin) passe de 0,3% à 0,4% : c’est une taxe prélevée sur les transactions effectuées sur les marchés financiers.

Fin de l’avantage sur la plus-value pour le LMNP

➡ Si vous êtes propriétaire d’un bien en location meublée, vous bénéficiez aujourd’hui d’un régime fiscal très avantageux sous le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Les revenus issus d’une location meublée sont considérés comme des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui sont imposés soit au régime micro-BIC, soit au régime réel.

Au régime réel (par opposition au régime micro avec un abattement forfaitaire), vous pouvez déduire au réel une grande partie de vos charges et surtout amortir votre bien, ce qui réduit fortement votre imposition.

Avant la Loi Finance 2025, les amortissements déduits n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors d’une revente du bien... vous aviez ainsi à la fois une baisse de l’impôt sur les revenus issus de la location meublée (grâce à l’amortissement) et un calcul de la plus-value plus avantageux (sans prendre en compte l’amortissement du bien).

La dernière Loi Finance 2025 met un coup de canif au LMNP : les amortissements déduits seront dorénavant réintégrés au calcul de la plus-value. La base d’imposition augmente donc, l’impôt sur la plus-value également.

Quel impact pour Tantiem ?

Ce durcissement progressif de la fiscalité impose une réflexion plus large pour les investisseurs. Faut-il prendre ses décision d’investissement en fonction d’une niche fiscale, au risque de voir son rendement diminuer si la loi change ? Faut-il privilégier des solutions plus diversifiées, moins exposées aux aléas législatifs ? La fiscalité ne devrait-elle pas être simplement la cerise sur le gâteau ?

Nous restons persuadé chez Tantiem que la clé de tout investissement immobilier est avant tout la qualité intrinsèque d'un bien. Son emplacement, ses locataires, ses garanties ! Et qu'il est aujourd'hui bien souvent préférable de confier à des professionnels l'acquisition et la gestion de biens :-)

N'hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez échanger ou rencontrer l'équipe de Tantiem. Nous serons heureux de vous présenter l'équipe et nos projets !

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