Comment Tantiem sélectionne ses actifs immobiliers ?

Vous nous posez souvent la question : "Comment choisissez-vous vos biens ?" Et c'est la bonne question. Parce que derrière un rendement affiché de 6 %, il y a des semaines d'analyse, des allers-retours sur le terrain, et beaucoup de dossiers refusés.

Nous ne mettons en ligne que 2 % des biens qui nous sont proposés. Ce chiffre mérite d'être posé dès le départ. Sur 100 actifs analysés, 98 ne passent pas le filtre. Pas parce que nous sommes capricieux, mais parce que nos critères sont précis, documentés, et systématiquement challengés en interne.

Voici comment cela se passe vraiment.

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L'emplacement, toujours, encore, et sans exception

En immobilier résidentiel, l'emplacement compte. En immobilier commercial, il est déterminant. La différence entre une rue et la suivante peut faire basculer un actif de "très bon" à "invendable en cas de vacance".

Notre analyse commence toujours par une évaluation précise de la localisation : zone prime, centre-ville animé, rue commerçante à fort flux piéton, ou périphérie avec une dynamique moins solide. Nous travaillons avec des partenaires spécialisés en données immobilières comme Data B pour obtenir les dernières transactions rue par rue, pas à l'échelle d'un quartier, mais vraiment à l'adresse.

Nous étudions ensuite la vacance locative du secteur, la qualité des enseignes environnantes (locomotives nationales, indépendants solides), et les projets d'aménagement qui pourraient changer la donne dans 3 à 5 ans. Un tramway qui s'annonce, une piétonnisation, un grand équipement public : tout ça impacte la valeur future de l'actif.

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Le bâti, les détails qu'on ne voit pas dans les photos

Si le secteur passe le premier filtre, nous entrons dans le détail du bien lui-même. Surface pondérée, linéaire de façade, disposition en angle ou en retrait. Tout cela se vérifie sur les plans officiels, pas sur les estimations du vendeur.

Nous épluchons aussi les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété sur 3 ans. Pourquoi ? Parce que c'est là que se cachent les mauvaises surprises : un ravalement voté mais non financé, un ascenseur à remplacer, un sinistre en cours de règlement. Les travaux relevant de l'article 606 du Code civil, ceux qui incombent au bailleur, sont un point de vigilance particulier.

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Le niveau de loyer

C'est le critère que nous ne négocions pas. Un loyer sur-évalué par rapport au marché, c'est un risque de départ du locataire à l'échéance du bail. Un loyer sous-évalué, c'est une opportunité théorique de revalorisation, mais aussi une question sur la stratégie du vendeur.

Nous calculons systématiquement le loyer en euros/m²/an sur la surface pondérée, puis nous le comparons aux valeurs locatives de marché. Et surtout, nous regardons le taux d'effort du locataire, c'est-à-dire la part de son chiffre d'affaires que représente le loyer. Au-delà de 10 à 12 % en commerce de détail, le risque monte. C'est une réalité que les brochures d'investissement mentionnent rarement.

La qualité du bail, le vrai document qui fait tout

Un bail commercial peut avoir des dizaines de pages. Nous les lisons toutes. Durée ferme restante, modalités d'indexation (l'ILC est la référence), répartition des charges entre bailleur et preneur, garanties financières (dépôt de garantie, caution solidaire, GAPD). Chaque clause compte. Nous utilisons de plus en plus des outils IA pour scanner, étudier, comparer les baux.

Nous regardons aussi les contraintes spécifiques : extraction pour la restauration, licence pour les débits de boisson, restrictions de destination. Un local de restauration qui ne peut pas être reloué à un autre type d'enseigne, c'est un risque de vacance bien réel si le locataire part.

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La qualité du locataire

Nous épluchons les documents financiers dont nous disposons. Nous analysons la rentabilité, le modèle économique, l'historique de l'enseigne. Une franchise nationale avec 200 établissements, une signature maison mère, c'est une garantie très différente d'un indépendant qui ouvre son premier restaurant, même si ce dernier peut être excellent.

Ça ne veut pas dire que nous excluons les indépendants. Mais dans ce cas, nous allons chercher des garanties compensatoires plus solides avec notamment un dépôt de garantie plus élevé.

Le prix et notre méthode d'évaluation

Nous utilisons deux approches de valorisation, systématiquement croisées.

La valorisation par comparable : comparer l'actif à des transactions récentes sur des biens similaires dans le secteur. Simple en théorie. Problématique en pratique sur des marchés tendus où les transactions sont rares. Quand nous analysions le local de Bayonne Place des 5 Cantons, deux transactions avaient été réalisées dans l'année, sur des emplacements très différents. Difficile de construire une offre de prix sur une base aussi mince.

La valorisation par taux de capitalisation : nous définissons le rendement qu'exigerait un investisseur rationnel pour acquérir cet actif. Nous divisons le loyer annuel par ce taux pour obtenir la valeur de l'actif. C'est la méthode qui prévaut sur la plupart des marchés tendus.

Enfin, chaque actif est validé par le board de Tantiem avant d'être mis en ligne. Pas de mise en ligne automatique, pas de quota mensuel à remplir. Si un mois nous ne trouvons rien qui tienne la route, nous ne proposons rien !