L'Aqualud au Touquet : quand une pyramide de verre devient un casse-tête foncier

Episode #2: L'Aqualud du Touquet

Rappel des faits

Les protagonistes de l'affaire

Daniel Fasquelle, maire LR du Touquet réélu en 2026, porte le projet The Dune depuis le début. Sa vision est claire : le Touquet a besoin d'un hôtel de prestige sur son front de mer pour rester compétitif face aux stations balnéaires européennes. Il répète volontiers que l'opération ne coûte rien à la commune : au contraire, la cession du terrain et les futures taxes financeront la restructuration du front de mer.

Parques Reunidos (et sa filiale LB Investissement), groupe espagnol gestionnaire de parcs d'attractions, était titulaire du bail à construction de l'Aqualud. Confronté à des difficultés financières, il a abandonné le site en 2019 sans entretien ni sécurisation, laissant la ville face à une ruine coûteuse.

ADIM, filiale immobilière du groupe Vinci, est titulaire du permis de construire de The Dune. C'est elle qui porte juridiquement le projet, en attendant qu'un exploitant hôtelier prenne le relais de NAOS.

NAOS Groupe, hôtelier censé exploiter The Dune, a racheté l'Aqualud en mars 2023 avant d'entrer en liquidation judiciaire un an plus tard. Sa disparition a laissé un vide au cœur du montage.

Le nœud immobilier : trois outils, trois pièges

Le bail à construction : l'arme à double tranchant.

L'Aqualud n'a jamais appartenu à son exploitant. La ville du Touquet était propriétaire du terrain et a accordé à Parques Reunidos un bail à construction.

Il s'agit d'un contrat par lequel le preneur s'engage à construire et exploiter un ouvrage sur un terrain appartenant au bailleur, en contrepartie d'une redevance, pour une durée longue (généralement 18 à 99 ans). À l'échéance, les constructions reviennent de plein droit et sans indemnité au propriétaire du terrain. 

En théorie, le preneur doit aussi rendre le bien en bon état d'entretien.

Parques Reunidos a abandonné le site sans entretien ni sécurisation. La ville s'est retrouvée à récupérer non pas un actif, mais une ruine amiantée, et à devoir financer elle-même les travaux de sécurisation. Les 11 M€ obtenus correspondent précisément à ces frais avancés par la collectivité. Sauf que gagner un procès à 11 millions contre une filiale d'un groupe espagnol est une chose.... encaisser réellement l'argent en est une autre.

La loi Littoral : le point que la mairie a sous-estimé.

Le permis de construire de The Dune est attaqué sur plusieurs fronts. Les quatre premiers recours, portant sur la délibération du conseil municipal de 2021, ont été rejetés en faveur de la ville, et certains opposants ont même été condamnés à lui verser une contrepartie financière. Mais les recours sur le fond, eux, n'ont pas encore été tranchés. C'est là que se joue l'essentiel : l'hôtel peut-il légalement s'installer sur cette plage au regard de la loi Littoral ? Son article L.121-16 du Code de l'urbanisme est net : en dehors des espaces urbanisés, toute construction est interdite dans une bande de 100 mètres à compter de la limite haute du rivage.

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Tout dépend donc de deux questions désormais que le tribunal administratif de Lille doit trancher. Première question : où se situe exactement le trait de côte au Touquet, et l'Aqualud est-il dans la bande des 100 mètres ? Seconde question, et c'est là que le débat est le plus ouvert : le site constitue-t-il un "espace urbanisé" au sens de la loi ?

La jurisprudence administrative est de plus en plus sévère sur ce point. Le Conseil d'État rappelle qu'un espace urbanisé ne se définit pas par la seule présence de béton, mais par un nombre et une densité significatifs de constructions formant une continuité. Un parc aquatique semi-ouvert, posé sur du sable, entouré de plage, ressemble davantage à une "dent creuse" ou à une construction isolée qu'à un quartier urbain constitué c'est l'argument central des opposants. Et même si le site était qualifié d'espace urbanisé, une seconde condition s'appliquerait : le projet ne doit pas entraîner une densification significative. Or remplacer un équipement de loisirs largement ouvert sur l'extérieur par un hôtel massif de 132 chambres, 10 000 m² de surface plancher et 15 mètres de hauteur peut difficilement être présenté comme une opération neutre en termes de densité.

La ville fait valoir de son côté que le site est enclavé dans un tissu urbain dense et qu'il s'agit d'une reconstruction sur emprise existante. Le tribunal tranchera.

Mais le fait que la mairie a délivré ce permis sans enquête publique ni étude d'impact environnementale.

La chaîne des acteurs : le maillon manquant.

Le montage de The Dune reposait sur trois jambes : Vinci (le constructeur et titulaire du permis), NAOS (l'exploitant hôtelier), et la ville (propriétaire du foncier). Cette architecture ressemble à un BEFA (bail en état futur d'achèvement) dans lequel le constructeur ne lance les travaux que si un exploitant a signé un bail ferme. C'est une règle d'or du financement immobilier complexe : pas de pré-commercialisation, pas de chantier. Les banques ne financent pas une opération sans locataire identifié, et les locataires ne signent pas sans permis purgé. Les deux conditions doivent être réunies simultanément.

NAOS a disparu avant que l'une ou l'autre soit satisfaite. En liquidation judiciaire en avril 2024, il a emporté avec lui la seule signature qui aurait permis de débloquer le financement. La ville et Vinci se retrouvent dans l'impasse décrite par le maire lui-même : ils attendent la décision du tribunal pour trouver un exploitant, et les exploitants attendent la décision du tribunal pour s'engager. C'est un cercle classique : l'incertitude juridique bloque les candidats, et l'absence de candidats ne fait qu'alimenter l'incertitude.

Sur les 11 millions d'euros obtenus, une note de réalisme s'impose : la condamnation est acquise, mais LB Investissement est une filiale dont la maison-mère est un groupe espagnol en difficulté. Décrocher une créance en justice et la recouvrer effectivement sont deux batailles différentes.

Le front de mer, nouveau terrain miné

Ce que l'affaire de l'Aqualud révèle, c'est une bascule d'époque. Pendant trente ans, la pyramide de verre du Touquet incarnait une certaine idée de l'immobilier de loisirs : populaire, familiale, accessible, posée directement sur le sable comme un droit acquis. Ce temps-là est révolu. Les prix de l'immobilier ont explosé, les stations balnéaires telles que le Touquet sont désormais plus chères que Paris, et ne veulent plus voir le camping de la Canche ou un centre aquatique vieillot sur la plage.

Ces équipements hérités des Trente Glorieuses arrivent en fin de vie exactement là où le droit de l'urbanisme est devenu le plus strict, là où le trait de côte recule, là où les assureurs commencent à regarder les cartes de submersion. The Dune existera peut-être un jour. Mais l'idée qu'un hôtel cinq étoiles de 132 chambres puisse s'ériger sur une plage française en 2026, dans la bande des 100 mètres, en toute sérénité juridique : nous n'y croyons pas. La loi Littoral n'a pas été écrite pour être contournée par des projets de prestige, et les tribunaux administratifs le rappellent avec une constance croissante.

Ce qui est certain, en revanche, c'est que l'Aqualud ne sera pas un cas isolé. Des dizaines d'équipements similaires  (casinos, centers parcs, hôtels de bord de mer, parcs aquatiques) vont arriver dans la même situation dans les dix prochaines années : une emprise existante dans une zone désormais très contrainte, un exploitant qui part ou qui fait faillite, une collectivité qui se retrouve avec un actif dégradé qu'elle ne peut pas facilement reconvertir. Chacun de ces dossiers sera un Aqualud, avec son bail à construction mal sécurisé, son périmètre de loi Littoral à interpréter, et sa chaîne d'acteurs à reconstruire de zéro.

« Derrière les murs » est une série d'enquêtes immobilières à partir de faits d'actualité.