Investir dans une SCPI : Le Guide Complet pour un Placement Immobilier Rentable

Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier sans souffrir des tracas de la gestion directe, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se démarquent très rapidement. En effet, ces types d'investissement offrent aux particuliers la possibilité de participer à des projets immobiliers diversifiés à fort rendement et dont le risque est minimisé, sans avoir à gérer eux-mêmes les propriétés dans lesquelles ils investissent. 

Si ces placements vous intéressent et que vous cherchez à savoir comment investir dans une SCPI, vous êtes au bon endroit ! Nous explorerons dans cet article les diverses méthodes et considérations à prendre en compte avant d’investir votre argent, pour décupler votre rendement et bénéficier de la meilleure fiscalité possible.

Investir dans une SCPI en payant comptant

L'achat de parts de SCPI en payant comptant est la méthode la plus directe. Vous investissez un montant fixe, en fonction du prix des parts au moment de l'achat, auprès d’un banquier, d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’une plateforme internet ou d’une société de gestion.

Vous pourrez commencer à percevoir les premiers revenus locatifs au bout d’un ou deux trimestres après avoir investi. Ces revenus locatifs sont nets de charges et soumis au barème de l’impôt puisque considérés comme bien et patrimoine immobilier. Si vous êtes faiblement imposés, c’est donc un moyen idéal pour investir dans une SCPI, le taux marginal d’imposition maximum étant de 30%. 

Investir dans une SCPI en souscrivant à un emprunt

Pour ceux qui souhaitent acheter des parts sans mobiliser tout leur capital, souscrire à un emprunt peut être une option intéressante. En effet, les revenus locatifs (qui représentent en général 5%) paieront une partie des remboursements du crédit que vous aurez contracté, en général à hauteur de 2% à 3%, à taux fixe, sur une durée de 15 ans.

Non seulement, vous ne dépendrez pas de vos seuls revenus salariaux pour rembourser le crédit, mais les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre revenu imposable ! Sur le papier, cette méthode d’investissement peut vous permettre de grossir votre patrimoine, tout en réduisant vos charges imposables. 

Bon à savoir : vous pouvez contracter auprès des banques des prêts à la consommation ou des crédits immobiliers classiques, il faut simplement que votre souscription dépasse le seuil des 20 000 euros. Dans le cas d’un prêt à la consommation, les intérêts ne sont pas automatiquement déduits de vos revenus fonciers, contrairement à un prêt immobilier. Si vous souhaitez qu’ils soient bien déduits, il faudra prouver au FISC que votre crédit à bien servi à investir dans une SCPI et donc un projet immobilier. 

Investir dans une SCPI en nue propriété

Investir en nue propriété signifie acquérir des parts “démembrées”, c’est-à-dire à séparer la nue-propriété et l’usufruit. 

En bref, vous achetez la nue-propriété temporaire des parts, et quelqu’un d’autre se charge d’en acheter l’usufruit. Cela va initier une période dite de “démembrement” : seul l'usufruitier perçoit les dividendes lors de cette période - ce qui explique que le nu-propriétaire ne voit pas son taux d’imposition évoluer, puisqu’il ne perçoit aucun revenu. Pour les profils soumis à l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), c’est une méthode d’investissement plus qu’intéressante, puisque des parts en nue-propriété sortent de la base foncière taxable. Ce type d’investissement fait donc d’une pierre deux coups : l’investisseur obtient une décote sur le prix d’achat, et ne souffre d’aucune fiscalité pendant toute la durée du démembrement.

Si cette méthode d’investissement a ses avantages, elle ne s’adresse qu’aux profils qui bénéficient d’une épargne déjà suffisante : en effet, il n’est pas possible de financer à crédit un achat en nue-propriété.

Vous vous demandez quand le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de ses parts et perçoit enfin ses dividendes ? Au terme de la période de démembrement, vous serez de nouveau concernés par la distribution des dividendes - c’est à vous de décider de cette date, d’un commun d’accord avec l’usufruitier. 

Investir dans une SCPI par un intermédiaire

Engager un intermédiaire, tel qu'un conseiller en gestion de patrimoine, facilite souvent le processus d'investissement et vous garantit de faire le bon choix. Ces professionnels peuvent fournir des conseils personnalisés en fonction de vos objectifs financiers et de votre profil d'investisseur. En moyenne, ces conseillers représentent entre 6% et 12% du montant que vous choisirez d’investir. 

Investir dans une SCPI de seconde main

Des parts de SCPI peuvent être achetées auprès d'autres investisseurs, sur le marché secondaire ou par un accord avec les investisseurs qui souhaitent revendre leurs parts lorsqu’il s’agit de SCPI à capital fixe. Si cette méthode vous permet d’investir avec des montants plus faibles et donc de saisir des opportunités intéressantes, il est crucial de bien évaluer la performance passée de la SCPI et les raisons de la vente !

Dans le principe très proche des SCPI, l’immobilier fractionné permet d’acccéder à un placement offrant des rendements attractifs réguliers et un potentiel de sécurité élevé. A la différence des SCPI toutefois, l'immobilier fractionné avec Tantiem permet de choisir spécifiquement un bien immobilier et de se constituer un portefeuille immobilier à partir de 100€ !

C’est l’un des nombreux avantages qu’offrent les SCPI : il est possible d’investir avec de petits montants, ce qui les rend accessibles à un large public !  En moyenne, une part du capital d’une SCPI vaut entre 150€ et 1000€.

À noter : la diversification est l'un des autres atouts des SCPI, puisque vous investissez dans plusieurs projets immobiliers et non pas un seul bien. Par conséquent, si vous choisissez de procéder à un placement initial conséquent, le risque sera minimisé : il sera réparti sur plusieurs biens immobiliers, et mutualisé avec les autres investisseurs ! 

Vous ne mettez donc pas tous vos œufs dans le même panier, et vous engagez même la responsabilité d’autres personnes sur ces œufs si l’un d’entre eux venait à se casser.

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des organismes d’investissement collectif : plusieurs personnes achètent une ou plusieurs parts du capital d’une société, qui s’occupe ensuite d’acquérir et de gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Comme les investisseurs détiennent des parts de ces sociétés, ils ont des droits lors de la distribution des loyers et des éventuelles plus-values réalisées par les SCPI.

En bref, pour investir dans une SCPI et acquérir du patrimoine immobilier, il faut acheter des parts du capital de cette SCPI : c’est la toute première étape.

Si vous souhaitez avoir plus d'informations sur le sujet, nous vous invitons à lire cet article.