Master Poulet contre la Mairie de St Ouen : derrière la guerre du poulet, une bataille foncière

Episode #1 : Master Poulet

Une histoire de pots de fleurs géants

Les protagonistes : 3 hommes et un poulet

Karim Bouamrane, maire socialiste de Saint-Ouen depuis 2020, réélu quelques semaines avant l'affaire. Surnommé « l'Obama français » dans certains médias, il a fait de la transformation urbaine de sa commune le cœur de son mandat. Sur BFMTV, il précise sa position : « Je n'ai pas de problème avec ceux qui veulent manger du poulet, c'est la liberté de consommer. Mais en termes d'offre de poulet halal, on a ce qu'il faut. S'il y avait une concentration de magasins de bijoux, ça me poserait problème aussi. » Et d'ajouter : « C'est un sujet sérieux, la question n'est pas de s'écharper sur une histoire de poulet. »

Saint-Ouen compte déjà, dans ce secteur, des enseignes comme Chicken Street, Chicken Spot, Maxin Chicken, Psk Chicken. L'argument de saturation commerciale est réel, mais non juridique.

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Chouaib Benbakir, fondateur de Master Poulet en 2019 revendique aujourd'hui plus de 36 restaurants en Île-de-France. Interrogé sur la qualité du produit, il précise dans la presse : « Il n'y a que les donuts qui sont industriels. Tout le reste est cuisiné sur place, à base d'ingrédients qui viennent de France ou d'Europe. Notre poulet, il est élevé aux Pays-Bas. » Lors de son installation à Boulogne, Master Poulet a conclu un accord avec la mairiee et s'engage à ne pas utiliser les plateformes de livraison à domicile (Uber Eats, Deliveroo) en contrepartie de son installation.

Le bailleur du local reste discret. Pourtant, c'est lui qui a signé le bail, accepté Master Poulet comme locataire, et défini la clause d'activité. C'est autour de ce document que se noue le vrai litige.

Le nœud juridique : ce que la mairie ne peut pas faire

La question centrale est immobilière : un maire peut-il interdire l'installation d'une enseigne dans un local privé parce qu'il la juge indésirable ?

Non, sauf s'il a préalablement construit les outils pour le faire.

Ce qui lie le locataire au bailleur, c'est la destination du bien immobilier (qui indique si celui ci doit être un commerce, un logement, un bureau…au sens du Code de l'urbanisme), et la clause d'activité inscrite dans le bail commercial. Si cette clause prévoyait déjà « restauration » ou « restauration rapide », Master Poulet est protégé par son contrat et n'a pas à engager de procédure de déspécialisation. La mairie n'étant pas partie au bail, elle n'a aucun droit de regard sur ce choix.

Quels sont les outils à disposition de la mairie ?

Il existe un levier légal que la commune aurait pu construire en amont : le droit de préemption sur les fonds de commerce, issu de la loi de 2005. Saint-Ouen ne s'en était pas dotée, à la différence de Bordeaux (2008), Marseille (2018) ou Paris par exemple qui a instauré son propre périmètre en février 2024 pour protéger les commerces culturels du Quartier Latin.

Cela s'appelle un « périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité », délimité par délibération du conseil municipal.

Avec cet outil, une ville peut se substituer à l'acquéreur lors de la cession d'un fonds existant. Mais ce droit ne s'applique qu'à une transaction sur un fonds déjà constitué, et non à la simple conclusion d'un nouveau bail sur un local vide.

Les autres leviers disponibles sont le PLU, le règlement de publicité, et l'encadrement des terrasses. Mais ils s'élaborent en amont, pas en urgence face à une ouverture déjà actée.

‍Le tribunal de Montreuil a donc sanctionné légitimement la mairie. En posant des blocs de béton sans base légale, la mairie a violé un principe à valeur constitutionnelle: la liberté d'entreprendre, issue de la Déclaration de 1789, qui pèse structurellement beaucoup plus lourd qu'un arrêté municipal d'obstruction.

Le pari foncier de Bouamrane

Saint-Ouen a connu une décennie de valorisation foncière spectaculaire, portée par l'arrivée de la ligne 14,  l'écoquartier des Docks (100 hectares, 5 000 logements, 300 000 m² de bureaux) et le Village olympique. Le prix moyen au m² y dépasse aujourd'hui 6 300 €, un niveau sans commune mesure avec les prix du début des années 2010, et qui place Saint-Ouen au deuxième rang des communes les plus chères de Seine-Saint-Denis, derrière Les Lilas.

La stratégie actuelle de Karim Bouamrane est claire : chasser le « bas de gamme » pour attirer des enseignes plus « qualitatives », légitimer la montée en gamme du quartier.

Ce que cette histoire confirme, c'est que la valeur d'un local commercial en ville ne se réduit jamais à son emplacement ou à son loyer. Elle dépend aussi des clauses d'activité rédigées dans le bail, document que trop de bailleurs traitent comme une formalité, alors qu'il détermine qui peut s'installer, dans quelles conditions, et avec quelle liberté d'évolution. Elle dépend aussi des délibérations préventives qu'une mairie aura ou non pris soin de voter avant que le problème ne se pose.

Ce qui se joue à Saint-Ouen dépasse le cas d'un fast-food et d'un maire récalcitrant. C'est le symptôme d'une tension qui s'intensifie dans toutes les villes françaises, où le taux de vacances des locaux commerciaux a parfois explosé: le commerce de rez-de-chaussée est un enjeu politique, urbanistique et foncier. Mais même pour les professionnels de l'immobilier, il y a de quoi s'y perdre : les baux parlent d'activité, l'urbanisme de ville évoque l'usage, la destination, la "sous-destination"... et la politique locale d'image et de qualité de vie. Quand ces trois logiques entrent en collision, c'est toujours le plus préparé juridiquement qui gagne la première manche !

« Derrière les murs » est une série d'enquêtes immobilières à partir de faits d'actualité. Cet article comporte une erreur, vous souhaitez apporter des compléments d'informations ou proposer un sujet ? Ecrivez nous à derrierelesmurs@tantiem.com