SCI : le guide complet

L'investissement dans l'immobilier peut être réalisé de plusieurs façons : en direct, via une SCI, via des SCPI, en immobilier fractionné, en crowdfunding... nous traitons spécifiquement dans cet article de la SCI, structure phare en immobilier.

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Cette structure est appréciée des investisseurs car elle permet une gestion fiscale et patrimoniale de biens immobiliers. De plus, la gestion d’une SCI est généralement moins contraignante que pour d’autres types de sociétés commerciales.

A travers ce guide complet, vous découvrirez non seulement les mécanismes techniques des SCI mais aussi comment elles peuvent transformer votre approche de l’investissement et de la gestion immobilière.

La SCI : définition et structure juridique

Dans une SCI, les investissements immobiliers, qui deviennent des biens, sont la propriété de la société. Les associés (au minimum 2 dans ce type d’entreprise) reçoivent des parts sociales au prorata de leurs apports.

Le fonctionnement d’une SCI est régi par des statuts. Ceux-ci définissent les modalités essentielles du fonctionnement de l’entreprise.

2 types d’activité principaux se distinguent :

• La détention d’un patrimoine immobilier (qui peut servir de résidence principale ou secondaire)
• La mise en location (pour usages divers)

La SCI n’a pas de capital minimum et celui-ci peut même être variable pour réduire les coûts lors des augmentations et réductions de capitaux.

Il est fréquent de créer une SCI en amont de l’achat d’un bien immobilier mais il est également possible de le faire ultérieurement. Dans ce cas, le bien fera partie de l’apport initial de la société et cette dernière rachètera le bien aux associés pour en devenir propriétaire.

La SCI est à différencier du régime de l’indivision où plusieurs personnes possèdent conjointement un bien sans constituer de structure juridique spécifique. En effet, dans le régime de l’indivision, chaque propriétaire est un « indivisaire » détenant une quote-part du bien tandis qu’une SCI limite les droits des associés à leur proportion de parts sociales.

Fonctionnement de base d’une SCI

Une SCI se compose de plusieurs membres :

• Les Associés : Ce sont les personnes qui détiennent des parts dans la SCI. Chaque associé détient un certain nombre de parts dépendant de son apport au capital.
• Le Gérant : Les associés peuvent aussi nommer un gérant, qui aura pour mission la gestion courante de la société, c’est-à-dire du ou des biens détenu(s). Ses pouvoirs et responsabilités sont définis dans les statuts de la SCI.

La SCI possède des particularités juridiques et fiscales qu’il est important de connaître :

• Personnalité Juridique : La SCI a une personnalité juridique propre. Elle est une entité propre et distincte de ses membres et peut agir en tant que telle.
• Règles statutaires : Les statuts régissent la répartition des bénéfices, les modalités des assemblées générales et les prises de décision notamment (qui peuvent se faire à l’unanimité ou à la majorité). Les statuts peuvent également délimiter le champ d’action du gérant.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe différents types de SCI pouvant correspondre préférentiellement à des situations ou projets particuliers. Elles diffèrent par leurs modalités et leurs possibilités en termes de gestion de patrimoine immobilier. Les différents types possibles sont les suivants.

La SCI de gestion ou de location

C’est la SCI dite « classique ». Elle est utilisée pour acheter des biens privés ou des locaux professionnels notamment. Ce type de SCI est idéal pour réaliser un investissement locatif classique. Généralement, elle sera utilisée pour dégager des cash-flows grâce à la mise en location d’un ou plusieurs biens.

La SCI construction-vente

La SCI de construction-vente est le seul type de SCI à exercer une activité commerciale. L’objet de ce type de société consiste en l’acquisition d’un terrain, la construction d’un bien immobilier en partant de zéro (sur ce même terrain), et la revente ultérieure de la propriété ainsi constituée dans le but de réaliser une plus-value de cession. Ainsi, le bien ne doit pas être meublé et l’activité doit être exercée à titre habituel. Ce type de SCI convient donc préférentiellement aux investisseurs professionnels.

La SCI d’attribution

La SCI d’attribution a la particularité de permettre le partage d’un bien (généralement un immeuble) entre les associés. Ce type de société offre une jouissance de plein droit aux associés à partir d’une division correspondant à leurs quote-parts, et qui dépend des apports respectifs des associés. Il diffère des autres types de SCI dans la mesure où son objectif n’est pas la génération d’un profit mais le partage d’un immeuble (ou autre propriété) de façon équitable. Plus concrètement, la SCI d’attribution peut être intéressante dans le cas d’un projet familial (ou entre amis) visant à acquérir un immeuble entier, le rénover puis le partager pour obtenir le meilleur prix de revient.

La SCI familiale

L’objet de la SCI familiale est la construction et la gestion d’un patrimoine familial. Elle ne peut se constituer qu’entre membres d’une même famille. Les membres d’une même famille apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent et la société en devient le propriétaire. On désigne ici par membres d’une même famille les personnes liées par une ligne directe (enfants, petits enfants, parents, grands-parents…) mais également par une ligne indirecte (cousins, oncles et tantes…)

La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé se différencie des autres types de SCI dans la mesure où c’est le temps d’usage du bien qui est partagé et non sa propriété. Ce temps d’occupation sera réparti entre les associés proportionnellement à leurs apports. Habituellement réservé à l’acquisition de résidences secondaires, ce mode de partage peut être source de conflit, en particulier sur les plages de vacances prisées (vacances scolaires par exemple).

Pourquoi lancer une SCI ?

La SCI est une structure juridique très prisée des investisseurs dans l’immobilier pour plusieurs raisons

Les avantages de la structure en associés

Une SCI doit comprendre au minimum 2 associés. Cela permet notamment:

• Augmentation de la capacité de financement : L’association de personnes au sein d’une SCI permet de pouvoir financer un projet ambitieux et potentiellement inaccessible en tant qu’investissement individuel, grâce à la mise en commun de capitaux.
• Mutualisation des coûts et des charges liés à la détention de biens : La structure de la société civile immobilière permet de réduire l’impact des charges sur les associés en les divisant proportionnellement, ce qui peut être utile dans le cadre de la nécessité de travaux sur le bien par exemple.
• Facilitation de l’obtention de financements externes : La société civile immobilière permet, grâce à son statut juridique particulier, de faciliter l’obtention de financement par le biais de prêts bancaires par exemple, quand un individu pourrait être limité par différentes raisons lui incombant.

Les avantages fiscaux conférés par la SCI

La SCI est appréciée des investisseurs dans l’immobilier pour ses caractéristiques fiscales favorables:

• Diminution de la taxation des associés à titre personnel : Les associés peuvent exécuter des montages financiers en reportant un déficit sur leur déclaration d’impôts. Ce déficit sera reporté sur la déclaration et donc diminuera le montant de l’imposition.
• Application du régime des plus-values des particuliers : Toute vente de bien par le biais de la SCI bénéficiera d’abattements pour durée de détention. Cela permettra une exonération d’impôts dans certains cas.

Les avantages liés à la structure juridique

Pour un investisseur, de nombreux points positifs proviennent du fait qu’une SCI dispose d’une personnalité morale et d’un patrimoine propre :

• Limitation de la responsabilité des associés: En tant que personne morale, la SCI est seule détentrice des biens qu’elle possède. Ainsi, dans le cadre d’une action intentée sur celle-ci, les créanciers ne pourront se retourner contre les associés qu’après l’aboutissement de ladite action. Même dans ce cas, la responsabilité des associés est limitée à la hauteur de leur quote-part et il est rare que les parts sociales soient saisies de force.
• Discrétion des investissements immobiliers des associés: Pour un associé en tant qu’individu, les investissements faits par le biais de la SCI conserveront une opacité intéressante vis-à-vis des créanciers par exemple.

Les avantages en termes de gestion et transmission du patrimoine

Le cadre de la SCI permet une gestion et une transmission optimale du patrimoine :

• Gestion du patrimoine immobilier facilitée dans le cadre d’une entreprise : La SCI permet au chef d’entreprise de devenir directement propriétaire des biens nécessaires à son entreprise, sans avoir à les inscrire à l’actif du bilan.
• Abattements fiscaux sur la transmission d’un bien immobilier au niveau familial : Les parents peuvent céder les parts de l’entreprise à leur(s) enfant(s) de manière successive et ainsi bénéficier d’abattement s’élevant à 100 000€ par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans. Cet abattement ne concerne toutefois que les donations en ligne directe : ascendants (parents, grands-parents…) et descendants (enfants, petits enfants…)
• Pouvoir décisionnel en cas de décès : Lors du décès d’une personne possédant des parts dans la société, les décisions sont prises en concertant tous les associés. Cela permet une prise de décision fluide, contrairement au cas d’un régime d’indivision où la décision pourrait être bloquée par un seul héritier.

Les avantages liés au démembrement des parts sociales

Le démembrement des parts sociales dans la SCI permet de séparer l’utilisation du bien et le fait de percevoir des revenus liés au bien. 3 modes de détention sont possibles pour les associés :

• Pleine propriété : L’associé détient entièrement les parts sociales. Dans le cas d’une SCI possédant un bien, il pourra jouir du bien comme bon lui semble : l’occuper, le louer …
• Nue-Propriété : L’associé détient les parts sociales sans en avoir la jouissance. Reprenant l’exemple précédent, il n’aurait donc pas le droit d’utiliser le bien ou de percevoir des loyers générés par celui-ci.
• Usufruit : L’associé usufruitier peut jouir des parts sociales, et a donc le droit d’utiliser un bien et de percevoir les loyers mais n’en est pas propriétaire. Il ne peut pas non plus voter en AG.

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

Limites juridiques

La structure particulière d’une SCI pose aussi des limites qui peuvent être vues comme des inconvénients :

• Nécessité d’association : Une SCI ne peut se créer qu’avec au minimum 2 associés. Il n’est donc pas possible d’entreprendre un tel type de société pour un individu seul.
• Responsabilité illimitée des associés : Bien que la structure juridique d’une SCI protège les associés dans une certaine mesure, ils restent responsables indéfiniment du passif social. Les créanciers pourront ainsi se retourner contre eux en cas de défaut de paiement.
• Obligations administratives : Une AG doit se tenir 6 mois après la clôture de l’exercice comptable pour présenter les comptes et les faire approuver aux associés. Dans le cas d’une SCI relevant de l’IS, une comptabilité d’entreprise doit aussi obligatoirement être tenue et transmise au greffe chaque année. Les besoins associés (généralement un contrat avec un cabinet d’expert-comptable) engendrent des coûts importants.

Des formalités longues et coûteuses en amont de la création de la SCI

Créer une SCI nécessite du temps et de l’argent. En effet, les formalités juridiques et administratives (qui sont détaillées dans la suite de l’article) sont longues et obligatoires. Les coûts associés à cette création d’entreprise sont assez variables mais oscillent entre 200 et 2700€ HT.

Comment créer une SCI ?

Le choix de lancer un tel projet implique des formalités simples, mais assez fastidieuses :

Rédaction des statuts de la SCI

La rédaction des statuts est une étape incontournable. Ils permettent de définir les modalités et les règles de fonctionnement de la société. Ces derniers doivent contenir les informations suivantes :

• Forme de la société
• Dénomination sociale
• Nom et coordonnées des associés
• Adresse du siège social
• Objet social (objet de son activité)
• Montant de l’apport initial (il n’y a pas de seuil minimum et celui-ci peut donc être de 1€)
• Durée de la SCI (jusqu’à 99 ans)
• Apports des associés et répartition des parts sociales
• Nomination du gérant
• Règles de fonctionnement de la SCI et modalités de vote
• Date d’ouverture et de clôture des exercices comptables
• Conditions de dissolution

Les frais relatifs à la définition des statuts dépendent des modalités de rédaction :

• Gratuit si les statuts sont rédigés par les associés
• 200€ HT s’ils sont rédigés par une plateforme juridique
• Entre 1500€ et 2500€ HT s'ils sont rédigés par un avocat, un expert-comptable ou un notaire

Bien que cela soit plus coûteux, il est grandement conseillé de recourir aux services d’un professionnel pour rédiger ce document au vu de la complexité et de la sensibilité de la démarche.

Dépôt du capital social de la SCI

Le montant correspondant au capital social de la SCI doit être déposé dans une banque ou chez le notaire. Un certificat essentiel pour la création de l’entreprise sera alors délivré.

Publication de l’avis de création de la SCI

Cette annonce est obligatoire en France pour informer le public et les tiers de la création de la société et de ses principales caractéristiques. La publication doit être faite dans un journal d’annonce légale (JAL) et comprendre des informations de base telles que :

• Nom de la SCI
• Forme juridique de la société
• Nom du gérant
• Adresse du siège social (peut être le domicile du gérant par exemple)
• Montant du capital
• Date de début d’activité

Les frais de publication dans un journal d’annonces légales oscillent entre 185€ HT et 217€ HT selon le département. Dans le cas d’une société à capital variable, il est important de savoir que cette étape n’est pas obligatoire dans la procédure de création.

Immatriculation de la société auprès du greffe

Cette étape permet à la SCI d’être officiellement immatriculée auprès du greffe et ainsi d’être associée à un numéro SIREN. Un dossier doit être dûment préparé en remplissant un formulaire en ligne. Le dossier doit notamment comprendre :

• Copie des statuts
• Copie de l’annonce légale publiée
• Documents d’identité du gérant
• Déclaration de non-condamnation du gérant
• Déclaration des bénéficiaires effectifs: Les bénéficiaires effectifs de la SCI sont à différencier des actionnaires ou associés. Ce sont les personnes qui, en dernière instance, détiennent ou contrôlent la SCI et bénéficient directement ou indirectement des actifs générés par la société. Toutes ces personnes doivent impérativement être déclarées pour fournir des informations sur les propriétaires réels de l’entreprise. Les frais relatifs à une telle déclaration s’élèvent à 21,41€ TTC.
• Justificatif de domiciliation

Le dossier devra ensuite être déposé au guichet unique hébergé par l’INPI dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts. Des frais d’immatriculation de 66,88€ TTC seront appliqués et la SCI recevra l’extrait K-bis une fois l’immatriculation réalisée par le greffe.

Fiscalité détaillée d’une SCI

Une SCI relève traditionnellement de l’impôt sur le revenu (IR), ce qui la distingue des sociétés commerciales relevant de l’impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, la société civile immobilière offre une flexibilité avantageuse dans la mesure où elle peut également être soumise à l’IS sur décision des associés. Il revient donc aux associés de faire leur choix entre les 2 régimes en fonction de leur situation et de leur projet.

Le régime fiscal par défaut de la SCI : l’impôt sur le revenu (IR)

Par défaut, la SCI relève de l’IR. Elle est dite transparente fiscalement, c’est-à-dire que la taxation se fait au niveau des associés. A la clôture de l’exercice, les bénéfices imposables sont répartis aux associés en fonction de leur quote-part. L'associé personne physique sera imposé selon les règles des revenus fonciers (loyers encaissés et charges décaissées). En clair, il incombe aux associés de déclarer leurs revenus fonciers (la somme qu’ils ont perçu par le biais de la SCI) dans leurs déclarations respectives. Ils seront alors imposés comme suit :

• 0% pour la fraction imposable (pour une part) inférieure à 10 777€
• 11% pour la fraction imposable (pour une part) entre 10 778 € et 27 478 €
• 30% pour la fraction imposable (pour une part) entre 27 479 € et 78 570 €
• 41% pour la fraction imposable (pour une part) entre 78 571 € et 168 994 €
• 45% pour la fraction imposable (pour une part) supérieure à 168 994€

En l’absence de profit, on peut imputer un déficit foncier sur les revenus des années suivantes dans la limite de 10 700€ par an.

L’option de l’impôt sur les sociétés (IS) : un levier d’optimisation fiscal

Pour les SCI gérant des biens meublés, l’impôt s’appliquant n’est pas l’IR mais l’IS, puisque l’activité est considérée comme commerciale. Toutefois, il est possible d’opter pour ce mode d’imposition avec une SCI classique, via une notification au Service des impôts des entreprises (SIE). Elle sera alors qualifiée de « fiscalement opaque ». Ce mode de taxation peut se révéler très avantageux si les profits de l’entreprise dépassent un certain seuil. La société devra alors déclarer ses bénéfices imposables à la SIE à la clôture de l’exercice. Elle sera alors imposée comme suit (2023) :

• 15% pour un bénéfice imposable inférieur à 42 500€
• 25% pour un bénéfice imposable supérieur à 42 500€

Dans le cas d’une SCI relevant de l’IS, les associés ne seront imposés personnellement que s’ils touchent des dividendes. L’IS offre également la possibilité de déduire plus de charges et amortissements (amortissement des immeubles par exemple) du résultat fiscal, ce qui peut réduire la base imposable et donc le niveau de taxation global de l’entreprise.

Modification du capital social de la SCI

Au-delà de l’absence de seuil minimal concernant le capital d’une SCI, il est également possible d’opter indifféremment pour un capital fixe ou variable.

Un capital variable peut être préféré dans la mesure où il n’oblige pas la convocation d’une AG préalablement à une modification de capital. La flexibilité ainsi occasionnée peut être valorisée dans le cas d’une entreprise amenée à faire fluctuer fréquemment son capital. Choisir cette option facilite aussi la création de l’entreprise puisqu’elle pourra se faire sans publication dans un journal d’annonces légales, minimisant ainsi les coûts.

L’impôt sur la plus-value immobilière dans une SCI

En plus des conditions d’imposition décrites précédemment, les associés sont également imposés en cas de plus-value de cession d’un bien dans le cas d’une SCI relevant de l’IR. La plus-value est répartie entre les associés à hauteur de leur apport, puis ceux-ci sont imposés comme suit :

• 19% d’impôt sur le revenu
• 17,2% de prélèvements sociaux
• Entre 2 et 6% de taxe sur la plus-value en cas de plus-value supérieure à 50 000€

Il est également possible de bénéficier d’un abattement sur la plus-value immobilière, qui sera plus important proportionnellement à la durée de détention du bien. Les taux d’abattement sont les suivants :

• 0% (pas d’abattement) entre 0 et 5 ans de détention
• 6% de la 6è à la 21è année de détention
• 4% la 22è année de détention
• Exonération de l’IR de la plus-value au-delà de la 22è année de détention
• Exonération de l’IR et des prélèvements sociaux au delà de la 30è année de détention

Dans le cas d’une SCI à l’IS, on ne parle pas de plus-value immobilière mais de plus-value professionnelle qui est imposée au même titre que les profits.

Autres aspects administratifs et fiscaux de la SCI

Les droits et obligations des associés

Une SCI doit compter au minimum 2 associés. Ces associés peuvent être des personnes morales comme des personnes physiques. Ils ont des droits et des obligations à l’égard de la SCI :

• Droit de vote et d’information : concernant les décisions de la SCI, les associés ont un droit d’information et de vote à hauteur de leur participation dans le capital de la société
• Assemblée Générale des associés : Les associés ont l’obligation de se réunir en AG au moins une fois par an pour valider les comptes de la SCI. Cette réunion doit donner lieu à la rédaction d’un procès-verbal d’AG.
• Garantie du nombre minimal d’associés: En cas de départ d’un associé dans une SCI composée de 2 associés, l’associé restant aura 1 an pour retrouver un partenaire commercial sous peine de dissolution de l’entreprise.

Le rôle et le pouvoir du gérant

La loi impose la désignation d’un ou plusieurs gérants dans les statuts ou dans un acte annexe. Tout comme les associés, le gérant d’une SCI peut être une personne physique ou morale. En revanche, il peut être un tiers à la société (ne pas être un associé).

Le gérant représente la SCI à l’égard des tiers. Ses droits et ses devoirs sont à préciser dans les statuts mais la responsabilité première de celui-ci sera de gérer les affaires courantes de l’entreprise. Le gérant s’acquitte la plupart du temps de sa mission à titre gratuit. Cependant, il peut aussi être rémunéré :

• Le gérant est travailleur non-salarié (TNS) s’il est associé. Sa rémunération est imposée à l’IR dans la catégorie revenus des associés et gérants si la société est à l’IS. Si la société est à l’IR, sa rémunération sera imposée à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers. Cette rémunération est déductible à l’IS mais pas à l’IR.
• Le gérant est assimilé-salarié s’il est gérant non associé. Sa rémunération sera imposée à l’IR dans la catégorie traitements et salaires ou des bénéfices industriels et commerciaux. Cette rémunération est toujours déductible des résultats.

La prise de décisions dans une SCI

Les prises de décisions au sein d’une SCI sont généralement prises par les associés lors des AG. Ces décisions se font à la majorité des associés présents ou représentés. Le mode de calcul de la majorité se décide lors de la rédaction des statuts de l’entreprise.

Les décisions peuvent notamment porter sur :

• La modification des statuts
• L’acquisition ou la cession d’un ou plusieurs biens
• La nomination ou la révocation du gérant
• Tout autre sujet lié à la gestion et aux opérations de la société

Les assemblées générales peuvent prendre 2 formes :

• Assemblée Générale Ordinaire (AGO) : Elle regroupe les associés au moins une fois par an pour débattre de questions courantes portant sur  les comptes par exemple
• Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) : qui est une assemblée convoquée de manière exceptionnelle lorsque des mesures exceptionnelles doivent être prises : modification de l’objet social, augmentation du capital …

Elles doivent toujours être convoquées conformément aux règles édictées dans les statuts, incluant notification préalable aux associés, fourniture d’informations pertinentes et tenue d’un procès-verbal ultérieur à la réunion (qui devra être consigné dans un registre prévu à cet effet)

Comment gagner de l’argent avec une SCI ?

Il existe principalement 2 façons de gagner de l’argent avec une SCI : faire de l’investissement locatif, et profiter des programmes de défiscalisation, notamment par le biais de la loi Pinel.

La SCI pour l’investissement locatif et patrimonial

La manière la plus courante de générer des flux de cash avec une SCI est de louer les biens qu’elle détient. On distingue 2 principaux modes d’opération :

• Achat cash (sans emprunt bancaire) d’un bien puis mise en location de celui-ci : les flux de trésorerie générés seront directement comptabilisés dans le CA de l’entreprise
• Achat d’un bien à crédit puis mise en location de celui-ci : l’objectif ici est de couvrir au maximum les mensualités qui serviront à rembourser le prêt contracté. Selon la durée du prêt et le taux d’emprunt, des flux de trésorerie positifs peuvent même être dégagés avant le remboursement du prêt. Ici, l’avantage est double : d’abord, les profits sont minimisés car contrebalancés par le coût des mensualités du prêt. L’imposition est donc minimisée de la même façon. Ensuite, le bien deviendra propriété de la SCI après remboursement du prêt. De nouveaux flux de trésorerie pourront ainsi être générés, soit par une cession du bien, soit en le louant à nouveau (cette fois-ci les loyers encaissés ne seront pas contrebalancés par les mensualités du prêt).

La défiscalisation par le biais de la SCI

Il est également possible de gagner de l’argent grâce à une SCI par le biais d’économies d’impôt. Depuis 2018, la loi Pinel permet aux associés d’une SCI de bénéficier de conditions avantageuses en matière de défiscalisation.

Il est ainsi possible de bénéficier d’une réduction sur l’impôt sur le revenu (s’applique uniquement aux SCI relevant du régime de l’IR) en fonction du montant de l’investissement et de la durée sur laquelle la société s’engage à mettre le bien en location. L’abattement fiscal s’applique comme suit :

• 10,5% du montant investi dans la limite de 36 000€ pour un engagement de 6 ans (9% à partir de 2024)
• 15% du montant investi dans la limite de 54 000€ pour un engagement de 9 ans (12% à partir de 2024)
• 17,5% du montant investi dans la limite de 63 000€ pour un engagement de 12 ans (14% à partir de 2024)

Toutefois, seuls les logements respectant les conditions pour être éligibles à la loi Pinel sont concernés. Parmi ces conditions, le logement doit notamment être neuf ou rénové, avoir une performance énergétique aux normes et être situé dans une zone délimitée par la loi Pinel. Le montant de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000€ et 5500€ le mètre carré. En cas de logement éligible à la loi Pinel +, les taux d’abattement dégressifs évoqués ne s’appliquent pas.

Comment dissoudre une SCI ?

La durée de vie d’une SCI est fixée lors de la rédaction des statuts. Elle ne peut pas dépasser 99 ans.

Pour dissoudre une SCI, c’est-à-dire mettre fin à son existence avant que la durée de vie fixée n’expire, une AGE doit être convoquée. L’unanimité des votes des associés est nécessaire pour valider la décision de dissolution (sauf mention contraire indiquée dans les statuts). Plusieurs raisons peuvent motiver une volonté de dissolution :

• Réalisation de l’objet pour laquelle la société a été créée
• Faillite
• Atteinte de la durée d’existence

Un liquidateur devra être nommé pour accomplir les procédures nécessaires à la dissolution et la régulariser juridiquement. Si la SCI est encore propriétaire de biens à la dissolution, 2 cas de figure existent :

• Vente des biens : Dans ce cas, les fonds levés pourront être distribués aux associés au prorata de leur quote-part après règlement des créanciers.
• Restitution des biens aux associés : Ce cas de figure servira notamment si les biens ont été apportés au capital de la société à sa création.

Une taxe sur les plus-values sera applicable dans ces 2 cas.

Investir en direct dans l'immobilier n'est pas si simple. Création de société, déclaration fiscale, suivi des locataires, maintenance.. les points d'attention sont nombreux avec des risques grévant souvent le rendement attendu.

C'est la raison pour laquelle l'immobilier fractionné peut être une alternative (très) intéressante !

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