Tout savoir sur les SCPI sans frais

Un nouveau modèle : les SCPI sans frais

Aucun frais en SCPI, est-ce possible ?

Avant tout, il faut bien comprendre qu’une SCPI sans aucun frais est impossible à trouver aujourd’hui. En effet, la société de placement doit se rémunérer d’une façon ou d’une autre, afin de couvrir ses charges d’entretien du patrimoine immobilier qui peuvent être importantes. Oubliez donc les SCPI sans frais, cela n’existe pas.

En revanche, on peut trouver aujourd’hui des SCPI sans frais de souscription. C’est ce modèle récent qui a été développé par certaines plateformes et qui consiste à supprimer partiellement ou totalement les frais de souscription. Aussi, certaines sociétés de placement pratiquent des opérations de promotion leur permettant d’afficher des frais relativement bas pendant une courte période, mais qui ne reflètent pas la réalité habituelle de la SCPI.

Chaque SCPI dispose de sa propre politique de frais, organisée en fonction de l’ensemble de ses charges. Il faut donc comparer minutieusement le modèle de chaque SCPI et les différents frais supportés, directement ou indirectement, par l’investisseur.

Les avantages d’une SCPI sans frais

Une SCPI qui pratique une politique zéro frais de souscription présente certainement des avantages, tant pour l’investisseur que pour la société de placement :

• L’investisseur bénéficie d’une protection partielle contre la perte : si un investisseur revend ses parts à un montant égal à son investissement de départ – ce qui est rare – alors il ne subira pas de pertes liées aux seuls frais de souscription.
• A terme, la plateforme peut investir un montant plus élevé dans la pierre car elle ne prélève plus de commissions sur l’achat de la part, et elle peut ainsi espérer générer davantage de loyers.
• L’investisseur peut céder ses parts plus tôt : afin de se couvrir de l’impact des frais de souscription au moment de la cession de parts, l’investisseur doit faire fructifier ses placements sur la durée. Sans les frais de souscription, il peut donc patienter pendant une durée plus faible car la somme à couvrir est plus faible.

L’absence de frais de souscription présente donc des avantages certains pour la société de placement et pour l’investisseur, qui retrouve leurs intérêts satisfaits dans cette pratique.

Une SCPI sans frais, l’assurance de meilleures performances ?

Néanmoins, le modèle d’une SCPI sans frais de souscription n’est pas nécessairement bon signe, il peut y avoir des inconvénients à ce modèle développé récemment :

• L’augmentation des frais de gestion : pour compenser la baisse des frais de souscription, la société de placement peut augmenter les frais de gestion, c’est-à-dire le pourcentage qu’elle retient de la somme totale des loyers perçus
• Présence d’autres frais indirects : peut-être moins visibles que les deux principaux types de frais que sont ceux de la souscription et de la gestion, ces autres frais peuvent se multiplier et alourdir la charge pour l’investisseur, comme une commission de suivi de travaux par exemple, ou des frais d’acquisition
• Stabilité financière : les frais appliqués par les SCPI leur permettent de couvrir l’ensemble de leurs charges, on peut donc penser que la baisse des frais viendra nuire à la stabilité financière de la société de placement qui aura moins de ressources financières

Alors oui, une SCPI sans frais de souscription, c’est possible. Mais attention à ne pas se faire berner par la contrepartie qui peut parfois être salée.

Comprendre la vie d’une SCPI

La société civile de placement immobilier

L’investissement immobilier s’est fortement démocratisé ces dernières années, notamment grâce au rôle important qu’ont pris les SCPI dans ce secteur à terme. Une Société Civile de Placement Immobilier, c’est une plateforme qui vous permet d’investir dans différents projets immobiliers très diversifiés. La société récolte des fonds provenant des investisseurs, lui permettant ainsi de financer les projets qu’elle a soigneusement sélectionnés au préalable.

L’investisseur obtient des parts de la SCPI, lui permettant de percevoir un rendement tout en déléguant la gestion immobilière à la société. L’accessibilité sur une plateforme SCPI est très simplifiée, ce qui permet d’élargir au maximum le champ des investisseurs potentiels. Il faut noter que l’investissement en SCPI peut être liquide car les plateformes permettent généralement d’acheter ou de revendre ses parts à terme.

Pour en savoir plus sur les SCPI, vous pouvez consulter cet article : SCPI, connaître les risques et les rendements de cet investissement.

Le processus d’investissement en SCPI

Le processus d’investissement a été grandement simplifié par les plateformes. L’opération se déroule en ligne et implique généralement les étapes suivantes :

• Recherche de la plateforme : parmi les très nombreuses SCPI présentes, l’investisseur doit analyser toutes les caractéristiques des sociétés afin de choisir celle qui correspond le mieux à ses objectifs
• Souscription de parts : à travers un formulaire de souscription, l’investisseur souscrit le nombre de parts qu’il souhaite en fonction de sa capacité d’investissement
• Obtention de revenus : à une date prédéfinie, l’investisseur perçoit un rendement sur ses placements sous forme de dividendes
• Vente des parts : à tout moment et selon les conditions de la plateforme, un investisseur peut revendre ses parts sur le marché secondaire, mais la valeur de sa part peut changer et il se peut qu’il ne trouve pas d’acquéreur

Quels sont les frais associés à la vie d’une SCPI ?

L’importance des frais

Les sociétés de placement appliquent principalement deux types de frais, qu’il convient de bien saisir pour comprendre la façon dont ils impactent vos placements : les frais de souscription et les frais de gestion. En effet, ils peuvent réduire, à terme, les performances d’un investissement de façon assez importante, et ils varient parfois fortement d’une SCPI à une autre.

Une commission élevée viendra naturellement réduire le rendement global d’un investissement dans ce type de société de placement. C’est pourquoi au moment du choix de la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir, il convient d’accorder une importance particulière à la comparaison des différents frais imposés par les SCPI sur le marché.

Les frais de souscription

Les frais de souscription sont le premier type de frais appliqué par les SCPI dans le modèle classique. Ils sont directement compris dans le prix de la part, mais leur pourcentage est clairement indiqué dans les informations données par la société. En moyenne, l’importance des frais de souscription est de l’ordre de 7 à 12%. Ces commissions permettent principalement de financer les coûts relatifs à l’achat d’un bien, comme la recherche ou la rémunération des intermédiaires.

Attention, il faut distinguer les frais de souscription des frais d’entrée. Les frais de souscription sont supportés par l’investisseur au moment de la revente de sa part, le pourcentage étant appliqué sur la valeur de revente de la part. Les frais d’entrée sont eux déduits directement au départ de l’opération d’investissement.

Les frais de gestion

L’investisseur en SCPI ne supporte aucun poids de gestion. En effet, la SCPI s’occupe de toute la gestion immobilière et doit donc faire face à l’ensemble des frais qui y sont attachés. Par exemple, elle finance l’entretien des biens mais s’occupe également des opérations plus courantes comme l’état des lieux.

Ces actions mises en place génèrent des coûts que la société de placement répercute indirectement sur les investisseurs. En pratique, ils sont directement ôtés des loyers que la société perçoit, le taux de distribution prenant donc en compte les frais de gestion. En règle générale, les commissions de gestion oscillent entre 10 à 15%.

Les autres frais

D’abord, on retrouve souvent les frais d’acquisition. Ils correspondent aux frais appliqués par la société quand elle fait l’acquisition d’un bien immobilier. L’investisseur le supporte indirectement car il est retenu sur l’argent perçu à travers les performances du patrimoine immobilier, servant ainsi à rémunérer la société de placement lorsqu’elle achète un actif immobilier.

Ensuite, on peut retrouver le suivi de travaux. Les SCPI doivent entretenir leur patrimoine immobilier et souvent réaliser des travaux pour assurer les bonnes performances de leurs biens. Ils sont aussi supportés indirectement par les investisseurs, et représentent un pourcentage sur le montant des aménagements entrepris.

Aussi, les SCPI peuvent appliquer des frais de retrait. Ils sont appliqués sur la cession d’une part lorsque l’investisseur ne respecte pas un certain délai minimum de détention d’une part. Ce délai peut être fixé à 3 ans, 5 ans ou plus et lorsqu’un investisseur souhaite se séparer de sa part avant ce délai, il supporte les frais de retrait, s’élevant en moyenne entre 3% et 5%.

L’impact des frais de souscription

Concernant les frais de souscription, il est important de comprendre la façon dont ils impactent votre rendement. Leur importance varie selon les SCPI mais le mécanisme est toujours le même, en voici un exemple :

• Les frais de souscription affichés sont de 10%
• J’investis 1 000€ dans une SCPI, alors la société de placement va prélever 100€ pour financer son activité
• Au moment de percevoir le taux de distribution qui est de 10%, je reçois bien 10% de 1 000€

Mais maintenant, admettons que je souhaite revendre mes parts, je subis donc les frais de souscription :

• Je vends mes parts pour 1 000€
• Je perçois donc 1 000 – 100 = 900€

On voit donc que les frais de souscription sont directement supportés par l’investisseur au moment de sa sortie du capital de la société de placement. Le montant des frais de souscription est fixe, c’est-à-dire qu’il ne dépend pas de l’argent investi. La société va donc investir directement le montant des placements diminué des frais de souscription, ce qui réduit donc l’investissement effectif quand les commissions sont élevées.

L’impact des frais de gestion

Ensuite, il est question de frais de gestion. Comme mentionné précédemment, ils correspondent à un pourcentage directement retenu par la SCPI sur les loyers perçus. La société de placement conserve ce pourcentage des loyers pour financer les différentes phases de gestion de son patrimoine immobilier. Ils sont donc supportés indirectement par l’investisseur.

Leur compréhension est cruciale car ils ne sont pas souvent en dessous de 10%, ce qui représente donc beaucoup d’argent. Attention, il faut bien saisir que le taux de distribution ne dépend pas uniquement de l’importance d’une commission de gestion mais de beaucoup d’autres variables comme notamment le montant de l’argent perçu grâce aux performances du patrimoine immobilier.

Les SCPI qui minimisent les frais

Iroko Zen

Avec un total de 92 actifs, la SCPI Iroko Zen compte des biens dans 5 pays européens, dont la majorité est située en France. En 2022, le taux de distribution d’Iroko Zen s’était établi à 7,04% en moyenne, dépassant ainsi l’objectif initialement prévu de 5,5%. Pour acquérir une part d’Iroko Zen, il vous faut débourser la somme de 200€.

Concernant les frais, cette SCPI n’affiche donc aucun frais de souscription, mais avec des frais de gestion qui s’élèvent à 12% HT du montant des loyers perçus. On distingue aussi d’autres commissions comme les frais d’acquisition de 3% s’appliquant sur le prix d’acquisition d’un bien immobilier.

Novaxia Neo

Fondée en 2019, la SCPI Novaxia Neo affiche une capitalisation de 141M€ en 2021, qui s’articule autour de 2 371 associés. Sa stratégie d’investissement est dite « diversifiée » et couvre beaucoup de types de biens dans la pierre (hôtels, bureaux, commerces, etc.). En 2022, Novaxia Neo affichait un taux de distribution de 6,33% en moyenne pour ses 35 actifs immobiliers. Le prix de la part est fixé à 187€.

Concernant ses frais, cette SCPI n’affiche aucun frais de souscription, mais des frais de gestion particulièrement élevés, à savoir 18% TTC. A noter que Novaxia Neo dispose du label ISR (Investissement Socialement Responsable).

Altixia Commerces

Également créée en 2019, la SCPI Altixia Commerces dispose d’un patrimoine immobilier composé de 22 actifs, principalement situés en France. Ses biens affichent un taux d’occupation de 86,50%, ce qui indique que le potentiel total des loyers n’est exploité qu’à 86,50%. Pour acquérir une part d’Altixia Commerces, il faut débourser la somme 203€.

La SCPI Altixia Commerces réduit au maximum ses frais de souscription qui ne sont pas nuls mais très faibles, à savoir 2,5%. Les frais de gestion annuels sont établis à 18% TTC du montant des loyers perçus. Tout comme Novaxia Neo, Altixia Commerces dispose du label ISR.

Remake Live

Toute jeune SCPI, Remake Live a été créée en 2022. Avec un très fort dynamisme dans le secteur, elle compte aujourd’hui 2 138 associés pour une capitalisation de 332 millions d’euros. En 2022, elle a présenté un très séduisant taux de distribution de 7,64% en moyenne, qu’elle espère stabiliser pour l’année 2023. Ce taux de distribution est généré par un patrimoine immobilier composé de 26 immeubles, et un taux d’occupation de 100%.

Concernant sa rémunération, elle n’applique aucun frais de souscription, mais impose d’un autre côté des frais de gestion annuels de 15% HT (18% TTC). Elle présente aussi le label ISR.

Choisir sa SCPI : une réflexion profonde

Comme nous l’avons vu, choisir la SCPI dans laquelle investir demande un processus de réflexion pour aboutir à un investissement dans une société de placement qui correspond à vos objectifs, qu’ils soient financiers ou autres. La comparaison de certains critères est indispensable, en voici quelques-uns :

Les frais appliqués, facteur de choix

Les frais réduisent le rendement, directement ou indirectement, et l’investisseur doit en être conscient. Qu’ils soient de souscription, de gestion ou d’acquisition, ils sont clairement indiqués dans le bulletin d’information de la société, obligatoirement publié sur le site internet de celle-ci.

Pour choisir sa SCPI, comparez donc les commissions que les différentes sociétés appliquent, en portant une attention particulière à celles qui pratiquent la politique zéro frais de souscription, souvent compensée par la présence d’autres frais.

Le rendement, un critère primordial

Le rendement est l’objectif principal de tout investissement, son degré d’importance dépend ensuite des préférences de chacun. Mais fondamentalement, un investisseur en SCPI va rechercher un rendement grâce au secteur de l’immobilier très attractif.

Le rendement en SCPI est exprimé par le taux de distribution, c’est-à-dire la part des loyers perçus, sous déduction des différents frais appliqués, reversée à chacun des associés ayant acquis des parts de la SCPI. Il peut être tout aussi intéressant de s’intéresser au taux d’occupation financier, défini comme le degré d’exploitation du potentiel total des loyers que peut générer le patrimoine immobilier.

La stratégie d’investissement

Toutes les SCPI n’ont pas la même stratégie d’investissement. En effet, certaines sociétés misent sur la diversification de leur patrimoine immobilier, tandis que d’autres vont se spécialiser sur un certain type d’actif. Aussi, des sociétés vont prioriser des placements socialement responsables.

Cette stratégie d’investissement doit être alignée avec vos objectifs et vos valeurs : il est idéal de se retrouver dans la stratégie mise en place.

Que penser donc des SCPI sans frais ?

Le modèle récemment développé d’une SCPI sans frais est à première vue très intéressante pour tout investisseur désirant générer un rendement maximal. Il supporte moins de frais et peut donc espérer de meilleures performances.

Néanmoins, ce modèle n’est attractif qu’à condition que cette suppression de frais ne soit pas compensée par la présence ou l’augmentation d’autres frais, comme les frais de gestion notamment.

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