Crowdfunding immobilier : le comparatif complet

L'investissement dans l'immobilier peut être réalisé de plusieurs façons : en direct, via des SCPI, en immobilier fractionné, en crowdfunding... nous traitons spécifiquement dans cet article du crowdfunding, cousin de l'immobilier fractionné.

Définition du crowdfunding immobilier

Le financement participatif (ou crowdfunding) est un mode de financement apparu il y a quelques années et couvre aujourd’hui un large éventail de secteurs, dont celui de l’immobilier. 

Le crowdfunding immobilier permet à un grand nombre d’investisseurs, notamment des particuliers, de fournir un apport financier pour un projet immobilier. 

Rénovation d’immeubles, construction de nouveaux bâtiments ou acquisition de biens spécifiques, tous ces projets peuvent aujourd’hui faire l’objet d’un financement participatif. Vous pouvez consulter cet article sur le site du gouvernement pour en apprendre plus sur le crowdfunding.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier suit un fonctionnement très simple qui s’articule autour des phases suivantes :

• Identification : les acteurs de l’immobilier, promoteurs, investisseurs ou société spécialisée identifient un projet immobilier qu’ils souhaitent financer en financement participatif. Il peut s’agir de la rénovation d’un bien, de la construction d’un immeuble, etc.

• Publication du projet : dès que le projet est validé, son descriptif est mis en ligne sur la plateforme de crowdfunding choisie. La page en ligne présente tous les détails (localisation, coûts, rendements, etc.). La transparence de l’information est un critère de fiabilité donc, permettant aux investisseurs de connaître l’ampleur du projet dans son ensemble.

• Inscription sur la plateforme : tout investisseur souhaitant participer au financement d’un projet doit s’inscrire sur la plateforme en renseignant ses informations personnelles. Les réglementations en vigueur peuvent notamment imposer la vérification de la capacité à investir de l’investisseur. 

• Investissement : dès lors que l’inscription est finalisée, tout investisseur peut contribuer financièrement au projet de son choix, sous la forme d’un prêt avec intérêt ou d’un investissement en échange de parts de propriété. Les montants d’investissement sont différents en fonction de la plateforme et du projet choisi, et restent très abordables pour des petits investisseurs.

• Récolte des fonds : l’ensemble des fonds apportés par les investisseurs sont collectés par la plateforme de financement participatif. Certains projets doivent parvenir à récolter un montant minimum de fonds afin d’être validés.

• Réalisation : lorsque le projet est parvenu à rassembler l’ensemble des fonds nécessaires, l’initiateur de celui-ci, un promoteur ou une société immobilière, commence à donner vie au projet. L’activité de rénovation, de construction ou autres peut alors commencer.

• Retour sur investissement : après un certain temps, le projet commence à dégager des revenus. C’est le moment pour les investisseurs de recevoir un retour sur investissement, qui dépend de la forme de l’investissement : intérêts, part des profits, etc.

• Fin de l’investissement : en fonction du projet, la durée d’investissement peut être plus ou moins longue. Au terme de cette période, l’investisseur a le choix entre continuer à détenir l’investissement, ou alors vendre sa part à d’autres investisseurs de la plateforme.

Parfois confondu avec le crowdfunding, l’immobilier fractionné permet d’acccéder à un placement offrant également des rendements attractifs et un potentiel de sécurité plus élevé. Alors que vous prêtez de l’argent à un promoteur dans le cadre du crowdfunding, vous achetez des parts d’un bien immobilier avec l’immobilier fractionné et touchez chaque mois les revenus locatifs et la plus value potentielle à la revente. Tantiem est la 1ère plateforme d'immobilier fractionné française.

De nos jours, de plus en plus de projets immobiliers sont financés par le crowdfunding, en voici quelques exemples :

• Rénovation de biens immobiliers : un bien immobilier qui existe déjà a besoin d’être rénové. On peut retrouver des appartements, des anciennes résidences ou encore des espaces commerciaux. Le but est souvent de leur donner un nouveau souffle afin d’être plus intéressant sur le marché.

• Construction de nouveaux logements : le crowdfunding peut aussi être utilisé par les promoteurs immobiliers pour construire des nouveaux biens.

• Restauration des espaces urbains : certaines zones urbaines ont besoin d’être repensées, de façon à s’adapter aux nouveaux défis urbains. Les espaces publics sont donc transformés grâce à l’apport financier du crowdfunding immobilier.

• Espaces commerciaux : la création d’immeubles visant à être occupés par des entreprises à des fins professionnelles peut également faire l’objet d’un financement participatif. On peut aussi trouver des centres commerciaux, ou des espaces de travail collaboratif.

• Développement durable : des infrastructures qui s’inscrivent dans une démarche de développement durable se financent aussi par le biais du crowdfunding immobilier (panneaux solaires, bâtiments respectueux de l’écologie, etc.)

On retrouve la diversité des projets qui peuvent être financés par le crowdfunding : construction, rénovation, réhabilitation urbaine, etc. Cela offre donc le choix aux investisseurs de choisir un projet qui leur correspond.

Anaxago, un acteur historique

La plateforme Anaxago est fondée en France en 2012. Depuis, elle compte 242 projets financés, pour un total de 546 millions d’euros investis. Elle affiche un taux de rendement moyen annuel de 9,9%, pour un taux de défaut moyen de 3,6%. Anaxago est aujourd’hui une référence dans le crowdfunding immobilier.

Homunity, la valeur sûre

Homunity est fondée en 2014, date depuis laquelle la plateforme a financé 485 projets pour un total de 665 millions d’euros investis. Ces projets affichent un taux de rendement moyen annuel de 9%, et n’ont connu aucune perte définitive depuis la création de la plateforme. Homunity est un vrai leader du crowdfunding immobilier, notamment grâce à son expérience dans le domaine.

Raizers, spécialiste de l’immobilier

Fondée en 2013, Raizers se spécialise dans l’immobilier pour financer 320 projets depuis sa création, évalués à un total de 310 millions d’euros. Un taux de rendement moyen annuel de 9,9% assure la rentabilité des projets, pour un défaut de défaut moyen annuel de 1,17% seulement. Raizers s’impose progressivement comme une référence de pointe spécialisée dans le secteur.

Baltis, la jeune pousse

La jeune plateforme Baltis est fondée en 2016, et elle compte depuis 117 projets à son actif. Ceux-ci représentent 51 millions d’euros investis, pour un taux de rendement annuel moyen de 9,44%. La durée moyenne d’investissement sur Baltis est de 14 mois, permettant une période d’illiquidité plutôt raisonnable.

La Première Brique, en plein essor

Créée en 2019, La Première Brique compte 314 projets financés pour une valeur totale de 77 millions d’euros. Le taux de rendement annuel moyen de ces projets s’établit à 11,4%, un des meilleurs du secteur. La durée moyenne de placement est de 15 mois, ce qui permet à La Première Brique d’être une plateforme très attractive.

Tantiem, l’immobilier fractionné

Véritable révolutionnaire de l’investissement immobilier, la toute jeune plateforme Tantiem, créée en 2023, veut faire de l’immobilier fractionné sa spécialité. Elle compte pour le moment 5 projets financés, pour un total de 3,6 millions d’euros investis. Le ticket d’entrée s’établit à 100€, et la rentabilité cible oscille entre 8 et 10%.

Les avantages du financement participatif

La diversification des placements

Le crowdfunding immobilier permet à un investisseur de diversifier ses placements. En effet, la diversité des projets proposés permet de réduire les risques, mais aussi d’améliorer les potentiels rendements offerts par les projets. 

Le faible ticket d’entrée proposé par la majorité des plateformes permet aussi aux investisseurs de diversifier leurs investissements. Ils peuvent opter pour de la construction à un horizon long terme, et pour de la rénovation qui aura lui un horizon moyen terme. Aussi, les zones géographiques peuvent être diversifiées, tout comme les différents promoteurs immobiliers.

L’accessibilité aux petits investisseurs

L’investissement immobilier était auparavant perçu comme inaccessible pour les petits investisseurs, jusqu’à l’arrivée des plateformes de crowdfunding immobilier. Grâce à leurs nombreuses caractéristiques, elles permettent aux plus petits investisseurs de se constituer un patrimoine dans l’immobilier :

• Faible ticket d’entrée : certaines plateformes comme Tantiem permettent aux particuliers d’investir dès 100€, ce qui élargit très largement le spectre d’investisseurs dans l’immobilier

• Facilité de gestion : gérer un investissement immobilier soi-même peut être un frein pour un investisseur, mais les plateformes de crowdfunding permettent d’éviter cette gestion difficile en l’intégrant totalement dans leur offre

• Diversification aisée : grâce aux faibles tickets d’entrée, la prise de risque pour un petit investisseur est limitée. Celui-ci peut facilement diversifier ses investissements et éviter la prise de risque pouvant elle aussi être un frein

• Des projets de qualité : les projets proposés sur les plateformes de crowdfunding immobilier sont rigoureusement choisis en fonction de plusieurs critères. Cela supprime la nécessité d’une connaissance pointue du secteur de l’immobilier pour investir.

Un potentiel de rendement attractif

Pour les investisseurs, le crowdfunding immobilier offre des rendements potentiels très attractifs. 

Généralement de l’offre de 8 à 10%, ils sont fonction de différents facteurs comme le type de projet, la situation du marché, la qualité de la plateforme et du promoteur, etc. 

Ce sont des rendements passifs qui ne nécessitent pas de gérer activement le bien immobilier. 

Ce sont les acteurs qui proposent les projets qui se doivent d’assurer cette gestion. 

Aussi, la valeur d’un bien est souvent sujette à une évolution. 

Selon la situation du marché de l’immobilier dans la zone géographique sélectionnée, la valeur du bien peut augmenter considérablement et donc procurer un surcroît de valeur sur l’investissement réalisé. 

Enfin, si l’on compare les rendements potentiels du crowdfunding immobilier avec ceux que peuvent procurer des titres financiers comme des actions ou des obligations, il apparaît que le financement participatif immobilier procure des rendements parfois plus compétitifs avec un niveau de risque moindre.

Les inconvénients du financement participatif

La perte du capital

Comme dans tout investissement, il y a un risque de perte du capital investi. Dans le secteur de l’immobilier, le promoteur doit être capable de gérer au mieux son projet et d’éviter des difficultés financières. 

Dans le cas contraire, les difficultés du promoteur pourraient déboucher sur des retards de paiement, ou un défaut total de paiement. 

Aussi, le secteur de l’immobilier demeure très sensible aux conjonctures économiques, ce qui rend les valeurs immobilières instables. Par conséquent, la valeur d’un investissement peut s’avérer très volatile.

La liquidité de l’investissement

Dans le crowdfunding immobilier, les investisseurs investissent le plus souvent des fonds dont ils n’ont pas besoin dans l’immédiat. 

Dès que la collecte de fonds a atteint son objectif et que le promoteur du projet peut utiliser les fonds récoltés, il n’est plus possible pour les investisseurs de récupérer des fonds avant la fin du projet. 

On appelle période d’illiquidité le moment pendant lequel l’investisseur ne peut plus disposer du montant de ses fonds lorsqu’il réalise un placement financier. Dans le secteur de l’immobilier, cette période peut atteindre des horizons de plusieurs années, ce qu’il faut donc anticiper avant d’investir.

La nécessité de projets solides

Dans le secteur de l’immobilier, un projet doit montrer une solidité à tout point de vue. La transparence de l’information est cruciale dans le crowdfunding immobilier, dont les investissements se déroulent par définition 100% en ligne. 

Des projets douteux peuvent être présents sur certaines plateformes, et il est difficile pour un investisseur novice de les détecter. Ils peuvent entraîner des retards ou des défauts de paiement. 

Il faut donc être particulièrement vigilant lorsqu’on sélectionne un projet sur les plateformes de crowdfunding immobilier, et porter une attention particulière à la façon dont la plateforme sélectionne les projets mis en ligne.

L’accès à la plus value

Le crowdfunding présente l’inconvénient de ne pas donner accès à la plus value générée sur les biens financés. Ce qui n’est pas le cas de l’investissement fractionné.

Évaluation de vos objectifs d’investissement

Dans le crowdfunding immobilier, tout investisseur doit clairement définir ses objectifs d’investissement. En effet, ceux-ci vont guider le choix des projets. Voilà quelques lignes directrices dans la définition des objectifs d’investissement :

• Le but financier : l’investissement peut avoir pour objectif de se procurer des revenus passifs, de diversifier son portefeuille, ou encore de faire grandir son patrimoine. Il faut déterminer la raison pour laquelle l’investissement est réalisé.

• L’horizon : déterminer un horizon de temps est crucial. En effet, selon votre besoin de liquidité, vous n’allez pas choisir le même type d’investissement. Certains imposent un blocage des fonds pendant plusieurs années, quand d’autres ont un horizon de quelques mois.

• Comprendre son rapport au risque : tout le monde n’est pas averse au risque, et ce rapport va influencer les choix d’investissement. Des projets proposent des investissements plus stables et moins risqués, quand d’autres sont plus risqués mais offrent un rendement potentiel plus élevé.

• Déterminer un objectif de rendement : cet objectif de rendement doit être réaliste et doit vous correspondre. En fait, il va dépendre du rapport au risque mentionné précédemment, et de l’objectif de votre investissement. Les plateformes offrent une grande diversité dans les rendements potentiels, permettant à tout investisseur de trouver le bon projet.

Les critères de sélection des plateformes

Historique de la plateforme

Un facteur déterminant à prendre en compte dans le choix de la plateforme, c’est l’historique de celle-ci. Il en dit long sur la crédibilité et la fiabilité des projets qui sont proposés. Voici les critères à prendre en compte dans l’analyse de l’historique d’une plateforme :

• Performances passées : il est intéressant de relever le nombre d’investisseurs ayant déjà investi dans les projets mis en ligne par la plateforme, le nombre de projets financés par la plateforme depuis sa création, tant en volume qu’en valeur. Ces indicateurs indiquent facilement les performances passées de la plateforme.

• Taux de retard et de défaut : en termes de risque, l’historique de la plateforme indique le taux de retard que les précédents projets ont connu, mais aussi le taux de défaut de paiement. Il peut être pertinent de s’appuyer sur ces indicateurs pour déterminer la fiabilité de la plateforme.

• Réglementation : il convient de vérifier si la plateforme de crowdfunding est agréée, auquel cas elle dispose du statut de plateforme de financement participatif et respecte l’ensemble des réglementations imposées.

• Avis : les avis des utilisateurs sont nombreux et facilement consultables en ligne. Ils révèlent la réalité de l’expérience utilisateur pour tous les investisseurs qui sont passés par la plateforme en question, et peuvent parfois révéler des problèmes qui n’apparaissent pas sur la plateforme.

• Évolution : l’évolution de la plateforme est aussi un bon indicateur à relever de son historique. Elle renseigne sur l’amélioration des projets proposés, des rendements potentiels et des taux de défaut ou de retard.

Il faut garder en tête que même si l’historique de la plateforme peut être rassurant, le marché de l’immobilier présente des risques qui ne garantissent pas nécessairement le succès de votre investissement.

Types de projets proposés et rendements potentiels

En fonction de vos objectifs d’investissement, la plateforme choisie sera sans doute différente. Il n’en reste pas moins que le critère des projets proposés est déterminant dans le choix de celle-ci. 

En effet, une plateforme qui propose une grande diversité de projets permettra de diversifier plus facilement son portefeuille d’investissements. 

Aussi, la solidité des projets mis en ligne peut être appréciée via le processus de sélection mis en place par les plateformes : il est facilement accessible directement en ligne depuis la plateforme, sous réserve que celle-ci communique là-dessus. 

Enfin, le critère du rendement potentiel qu’offrent les plateformes est évidemment prépondérant, c’est ce pourquoi un investisseur investit. 

Encore une fois, il va dépendre de vos objectifs d’investissement et de votre rapport au risque, mais les plateformes qui présentent un rendement potentiel plus élevé sont le plus souvent privilégiées.

Transparence et informations disponibles

Un des principaux problèmes de tout investissement en ligne concerne l’asymétrie d’information. 

L’investisseur qui consulte en ligne un projet dans lequel il souhaiterait investir ne dispose souvent pas de tous les détails de celui-ci. 

Néanmoins, l’objectif de tout investisseur est de prendre une décision éclairée en tenant compte de toutes les particularités du projet dans lequel il souhaite investir. 

C’est pourquoi la transparence de l’information des plateformes est un critère à prendre en compte dans le choix de celles-ci : plus l’information sera disponible, plus la plateforme présentera de la fiabilité.

Frais et commissions

Toutes les plateformes de crowdfunding immobilier se rémunèrent sous forme de commissions ou de frais appliqués aux investisseurs. 

Ceux-ci varient en fonction de la plateforme, du projet choisi et même de la région dans laquelle il sera réalisé. Les frais et commissions les plus courants sont :

• Les frais d’inscription : lors de l’inscription en ligne sur la plateforme, des frais d’inscription peuvent être appliqués afin de pouvoir accéder aux projets mis en ligne.

• Les frais de gestion : les plateformes doivent elles aussi couvrir leurs coûts d’exploitation, et c’est en grande partie avec des frais de gestion facturés aux utilisateurs qu’elles le font. Ils peuvent être prélevés mensuellement ou annuellement.

• Frais de transaction : ils correspondent à des frais prélevés lors d’un investissement. Ils représentent généralement une part du montant investi, ou alors un montant fixe commun à toutes les opérations d’investissement.

• Frais de retrait : le retour sur investissement qu’un projet génère sera tôt ou tard retiré pour être transféré vers un compte bancaire, et c’est à ce moment-là que la plateforme peut prélever des frais de retrait.

Il importe donc de bien se renseigner sur les frais et commissions imposés par les plateformes avant de s’inscrire et d’investir dans des projets immobiliers. Ces frais doivent être pris en compte dans la décision d’investissement car ils viennent en déduction du rendement potentiel attendu d’un projet.

Processus d’inscription et de financement sur une plateforme

Selon la plateforme choisie, le processus d’inscription et d’investissement peut varier. Il n’en reste pas moins qu’il demeure très facile et accessible, ce qui en fait un des grands avantages des plateformes de crowdfunding immobilier.

L’inscription

Après avoir suivi nos précédents conseils dans la sélection de la plateforme de crowdfunding, il est temps de procéder à l’inscription. 

Généralement, la plateforme demande de remplir un formulaire d’inscription en renseignant ses informations personnelles (nom, adresse, téléphone, etc.), mais parfois aussi des informations concernant votre capacité financière. 

Des documents officiels d’identité sont toujours demandés afin de vérifier la véritable identité de l’investisseur.

L’apport de fonds

Dès que l’inscription a été validée par la plateforme, il est temps pour l’utilisateur de déposer ses premiers fonds. Les moyens de transaction sont variés, les plateformes sont de plus en plus flexibles : carte de crédit, virement bancaire, etc. 

L’utilisateur choisit le montant avec lequel il souhaite approvisionner son compte, tout en s’assurant qu’il couvre l’investissement du projet qu’il a ciblé, mais également l’ensemble des frais accessoires vu précédemment.

L’investissement

Après avoir sélectionné le projet dans lequel il souhaite investir, l’utilisateur va sélectionner le montant qu’il souhaite apporter et confirmer son investissement. Il est important d’avoir compris l’ensemble des caractéristiques de l’offre avant de passer à l’étape de l’investissement.

Le suivi de l’investissement

La plateforme de crowdfunding fournit un suivi du projet dans lequel un investissement a été réalisé, avec des mises à jour régulières. 

Quand un projet commence à dégager des revenus, le retour sur investissement est crédité sur le compte créé sur la plateforme. 

Vous pouvez alors les créditer sur votre compte bancaire, ou alors revendre vos investissements directement sur la plateforme (sous réserve que celle-ci le permet).

L’opportunité d’investissement que constitue le crowdfunding immobilier a complètement révolutionné l’investissement immobilier, offrant la possibilité à tout type de particulier d’investir très facilement et très rapidement. 

Les opportunités y sont nombreuses, mais il faut garder en tête que cela reste un investissement et outre sa facilité d’accès, il comporte tout de même des risques à prendre en compte. 

Mais cette alternative d’investissement est autant profitable aux particuliers qu’aux professionnels de l’immobilier, et il permet plus que jamais la bonne allocation des ressources dans ce secteur.