Comprendre la stratégie d'investissement de Tantiem
L'immobilier en France en 2026 : trois marchés, trois réalités
L'immobilier de bureau tout d'abord : il reste sous très forte pression. La crise post-covid n'est pas terminée est a juste changé de forme. À Paris, les estimations tournent autour de 4,4 millions de m² de bureaux vides. C'est un enjeu majeur : transformer une partie de ces bureaux désormais vides. Nous restons donc à l'écart de cette classe d'actif pour l'instant, non par dogmatisme, mais parce que nous ne voyons pas encore de stabilisation claire.
Le résidentiel reste compliqué. Les taux ont baissé depuis leurs sommets de 2023 mais restent structurellement plus élevés qu'avant : la période de l'argent gratuit est terminée. Les vendeurs, eux, ont mis du temps à l'accepter. Résultat : un marché globalement grippé, avec une pression locative historique dans les grandes agglomérations lLouer un studio à Paris ou à Rennes relève du parcours du combattant) et des prix à l'achat qui ne se sont pas encore suffisamment ajustés pour que les rendements soient compétitifs. Ce marché reviendra, mais nous n'y sommes pas encore.
Nous investissons donc avant tout en immobilier commercial actuellement.
Pourquoi l'immobilier commercial?
L'immobilier commercial se valorise directement à partir des taux : quand les taux montent, les prix baissent mécaniquement pour maintenir l'écart de rendement avec les actifs sans risque, contrairement au résidentiel où les vendeurs résistent. Entre 2022 et 2024, des actifs prime ont ainsi perdu 20 à 30% de leur valeur non pas parce que leurs fondamentaux avaient changé, mais parce que les taux avaient changé. Les locataires étaient toujours là, les baux toujours en cours, les emplacements toujours aussi bons.
C'est exactement la fenêtre dans laquelle nous avons acheté : Paris Bourse, Montpellier Écusson, Bordeaux. Des emplacements prime, des locataires solides, des baux longs, à des rendements nets supérieurs à 6%.
Notre ligne d'investissement : "chi va piano, va sano"
C'est un proverbe que j'apprécie, une façon de dire que nous ne cherchons pas à grossir vite. Nous cherchons à bien faire. avant tout, et la croissance viendra naturellement.
Nous refusons des actifs avec un rendement affiché plus élevé mais une qualité d'emplacement ou de bail inférieure.Nous sommes exigents sur les emplacements : grandes agglomérations à forte attractivité ou des zone d'activité prime, même si les négociations sont plus longues et plus difficiles. Nous n'hésitons pas à laisser passer des semaines ans proposer de nouveau projet si rien ne correspond à nos critères.
Les family offices fonctionnent de la même façon. Les meilleures SCPI aussi. Ce n'est pas un hasard si beaucoup d'entre elles ont réorienté leur stratégie vers l'immobilier commercial depuis 2023.
Résidentiel et bureau : toujours sur notre radar
Allons-nous rester uniquement sur le commercial ? La réponse est non. Notre vocation est de couvrir ces trois grandes classes d'actif, de proposer des biens gérés, du coliving, du médical, de la logistique, peut-être du neuf. Le résidentiel reviendra dès que les prix s'ajusteront suffisamment pour permettre des acquisitions compétitives. Le bureau reste en attente : nous ne voyons pas encore de signal clair de stabilisation.
