Comment Tantiem sélectionne ses actifs immobiliers ?

L'emplacement, toujours, encore, et sans exception

Notre analyse commence toujours par une évaluation précise de la localisation : zone prime, centre-ville animé, rue commerçante à fort flux piéton, ou périphérie avec une dynamique moins solide. Pour notre projet à Bordeaux Gambetta (rue Vital Carles), nous avons mandaté plusieurs brokers nationaux et locaux pour analyser les loyers de marché sur les artères adjacentes. Le loyer de l'actif s'établissait à 467 €/m²/an, soit dans la fourchette basse de la zone, avec des transactions proches à 592, 770, voire 1 244 €/m²/an à 200 mètres. Autrement dit : un actif positionné avec un potentiel de revalorisation locative réelle et non théorique.

Nous travaillons avec des partenaires spécialisés en données immobilières comme Data B pour obtenir les dernières transactions rue par rue. Ensuite nous étudions la vacance locative du secteur, la qualité des enseignes environnantes (locomotives nationales, indépendants solides), et les projets d'aménagement qui pourraient changer la donne dans 3 à 5 ans. Un tramway qui s'annonce, une piétonnisation, un grand équipement public : tout ça impacte la valeur future de l'actif. Saint-Julien-en-Genevois, par exemple, à 10 km de Genève, bénéfice de l'arrivée d'un tram en 2027/2028, actuellement en construction. C'est précisément ce type de catalyseur que nous cherchons.

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Le bâti, les détails qu'on ne voit pas dans les photos

Si le secteur passe le premier filtre, nous entrons dans le détail du bien lui-même. Surface pondérée, linéaire de façade, disposition en angle ou en retrait. Tout cela se vérifie sur les plans officiels, pas sur les estimations du vendeur.

Nous épluchons aussi les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété sur 3 ans. Pourquoi ? Parce que c'est là que se cachent les mauvaises surprises : un ravalement voté mais non financé, un ascenseur à remplacer, un sinistre en cours de règlement. Les travaux relevant de l'article 606 du Code civil (ceux qui incombent au bailleur) sont un point de vigilance particulier. Sur notre projet Paris 2ème (Loomis FX Gold, rue du Quatre-Septembre), le ravalement de façade était déjà provisionné dans les charges prévisionnelles. Ça peut paraître un détail....mais ce n'en est pas un !

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Le niveau de loyer

C'est le critère que nous ne négocions pas. Un loyer sur-évalué par rapport au marché, c'est un risque de départ du locataire à l'échéance du bail. Un loyer sous-évalué, c'est une opportunité théorique de revalorisation, mais aussi une question sur la stratégie du vendeur, et parfois un signal que quelque chose ne va pas.

Nous calculons systématiquement le loyer en euros/m²/an sur la surface pondérée, puis nous le comparons aux valeurs locatives de marché. Et surtout, nous regardons le taux d'effort du locataire (c'est-à-dire la part de son chiffre d'affaires que représente le loyer) Au-delà de 10 à 12 % en commerce de détail, le risque monte. C'est une réalité que les brochures d'investissement mentionnent rarement. Sur notre projet Bordeaux Porte de la Monnaie (restaurant La Tupina), le taux d'effort du locataire était inférieur à 2 %, ce qui est rassurant à la fois pour le locataire et le bailleur.

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La qualité du bail, le vrai document qui fait tout

Un bail commercial peut avoir des dizaines de pages. Nous les lisons toutes. Durée ferme restante, modalités d'indexation (l'ILC est la référence pour les commerces, l'ILAT pour les bureaux et activités), répartition des charges entre bailleur et preneur, garanties financières.

Chaque clause compte. Nous utilisons des outils d'IA pour scanner, étudier, comparer les baux à grande échelle, mais la validation finale reste humaine. Nous regardons aussi les contraintes spécifiques : extraction pour la restauration, licence pour les débits de boisson, restrictions de destination. Un local de restauration qui ne peut pas être reloué à un autre type d'enseigne, c'est un risque de vacance bien réel si le locataire part un jour.

Sur nos biens commerciaux, l'ensemble des charges d'exploitation (énergie, taxes locales, entretien courant) reste à la charge du locataire. C'est systématiquement négocié et vérifié dans chaque bail avant acquisition. Le Fitness Park de Nancy ? Bail commercial 3/6/9 renouvelé simultanément à notre acquisition, charges intégralement assumées par le preneur. Idem sur Angers (Dentego), Bordeaux Gambetta (High), Paris 2ème (Loomis) par exemple.

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La qualité du locataire

Nous épluchons les documents financiers dont nous disposons. Rentabilité, modèle économique, historique de l'enseigne. Une franchise nationale avec 200 établissements et une signature maison mère, c'est une garantie très différente d'un indépendant qui ouvre son premier restaurant (même si ce dernier peut être excellent par ailleurs

Nous n'excluons pas les indépendants. Sur notre projet Bordeaux Porte de la Monnaie, La Tupina est un restaurant indépendant. Mais c'est aussi une institution bordelaise installée depuis 1968, avec une situation économique saine et un taux d'effort correct. Dans ce cas, nous allons chercher des éléments compensatoires : historique d'exploitation long, notoriété établie, situation financière vérifiée.

En revanche, sur des actifs plus standards, nous privilégions clairement les signatures nationales. Loomis FX Gold, n°1 français sur le marché de l'or et groupe international, est un locataire dont la solidité n'est pas en question. Dentego, Burger King, Fitness Park, Monoprix : des franchises avec des bilans consolidés et une présence nationale.

Notre méthode d'évaluation du prix

Nous utilisons deux approches de valorisation, systématiquement croisées.

La valorisation par comparable : comparer l'actif à des transactions récentes sur des biens similaires dans le secteur. Simple en théorie. Problématique en pratique sur des marchés tendus où les transactions sont rares. Quand nous analysions le local de Bayonne Place des 5 Cantons, deux transactions avaient été réalisées dans l'année, sur des emplacements très différents. Difficile de construire une offre de prix sur une base aussi mince.

La valorisation par taux de capitalisation : nous définissons le rendement qu'exigerait un investisseur rationnel pour acquérir cet actif. Nous divisons le loyer annuel par ce taux pour obtenir la valeur de l'actif. C'est la méthode qui prévaut sur la plupart des marchés tendus.

Enfin, chaque actif est validé par le board de Tantiem avant d'être mis en ligne. Pas de mise en ligne automatique, pas de quota mensuel. Si un mois nous ne trouvons rien qui tienne la route, nous ne proposons rien !