BHV Marais : ce que l'affaire Shein révèle sur la valeur des murs d'un grand magasin

Épisode #4 : Le BHV

En novembre 2023, un trentenaire rachète le Bazar de l'Hôtel de Ville, l'une des enseignes commerciales les plus iconiques de Paris. Deux ans plus tard, les fournisseurs ne sont plus payés, Dior a claqué la porte, Shein s'installe au sixième étage, et les murs du bâtiment partent à un fonds canadien qui gère mille milliards de dollars d'actifs dans le monde. Frédéric Merlin, lui, continue d'exploiter le magasin en tant que locataire.

Nous vous racontons cette histoire immobilière.

Un empire bâti sur des actifs que personne ne voulait

Roubaix, Tourcoing, Mulhouse, Lille. Octobre 2018. Frédéric Merlin n'a que 27 ans. Il vient de créer SGM, la Société des Grands Magasins, filiale de sa société de conseil immobilier ADI, qu'il dirige depuis ses 20 ans avec sa sœur Maryline. Et il achète, d'un coup, quatre centres commerciaux à Altarea, l'un des plus grands promoteurs-fonciers français cotés en bourse.

Ces quatre centres ont un point commun : ils sont en train de mourir. Taux de vacance entre 30 et 50 %, fréquentation en chute libre, enseignes qui partent les unes après les autres. La presse locale de Mulhouse décrit le Porte Jeune comme un "grand vaisseau fantôme". Roubaix, c'est "une enfilade de boutiques fermées". Altarea veut sortir de ces actifs. Les grandes foncières cotées, Hammerson, BNP Paribas REIM, font la même chose à la même époque.

Pourquoi personne ne les veut ? Parce que redresser un centre commercial moribond, cela coûte cher avant de rapporter. Il faut accepter des loyers très bas, financer les travaux, porter la vacance pendant un an ou deux.  Merlin, lui, a un plan. Et surtout, il a Jean-Paul Dufour.

La mécanique de la roue

Le modèle SGM est simple à comprendre.

Étape 1 : acheter un centre très bon marché parce qu'il est à moitié vide. Étape 2 : couper toutes les charges inutiles, repartir d'une page blanche sur la gestion. Étape 3 : signer une "locomotive", une grande enseigne connue qui va générer du trafic. À Mulhouse, c'est Primark en 2023. Pour l'attirer, Merlin accepte des conditions locatives avantageuses et finance les travaux d'aménagement. Mais Primark fait doubler le chiffre d'affaires des autres boutiques du centre. Étape 4 : le centre revalorisé sert de collatéral. La banque prête sur la base de la nouvelle valeur. Cet argent sert à racheter le centre suivant.

Une source proche du dossier l'a résumé ainsi à Franceinfo : "Le fait d'avoir des baux signés avec de belles marques, ça valorise les actifs. Mais comme votre site a pris de la valeur, la banque accepte de vous prêter à nouveau de l'argent pour acheter un nouveau centre commercial."

Le rythme d'acquisition est intense : un actif tous les dix-huit mois environ. En 2020, Hammerson cède SQY Ouest à Saint-Quentin-en-Yvelines. BNP Paribas REIM cède un portefeuille de huit actifs. En quatre ans, SGM passe de rien à dix centres commerciaux et 250 000 m² d'actifs.

Le problème avec ce modèle, c'est qu'il s'arrête dès que le crédit devient cher. En 2022, les taux d'intérêt remontent brutalement. La même année, SGM émet 20 millions d'euros d'obligations à 10 % d'intérêt, signal que les banques classiques refusent désormais de le suivre.

Mais Frédéric Merlin s'apprête à réaliser le deal qui va le faire sortir de l'ombre.

Les 7 Galeries Lafayette : le vrai coup

En août 2021, les Galeries Lafayette annoncent qu'elles veulent se séparer de onze magasins de province. Le Covid a cassé leur fréquentation, et elles ont besoin de liquidités pour rénover le vaisseau amiral du boulevard Haussmann.

Merlin en prend sept : Angers, Dijon, Grenoble, Le Mans, Limoges, Orléans, Reims. Il achète les murs et les fonds de commerce. 80 000 m² au total. 115 millions d'euros de chiffre d'affaires annuel. Le montant de la transaction n'est jamais divulgué publiquement.

Mais cette fois, c'est différent des centres de Roubaix ! Ce sont des enseignes avec des équipes, une clientèle locale, une marque connue. Et dans le deal, les Galeries Lafayette s'engagent à l'accompagner pendant deux ans sur tout : centrale d'achat, logistique, paie, fidélité client. Merlin hérite d'un mode d'emploi complet.

Il rebaptise ces 7 magasins "BHV" en novembre 2025, quand les Galeries Lafayette rompront leur contrat d'affiliation à cause de l'affaire Shein. Du jour au lendemain.

Le BHV : quand on achète la marque sans acheter les murs

Novembre 2023. Les Galeries Lafayette cèdent le fonds de commerce du BHV Marais à SGM. Les murs restent propriété de la famille Moulin-Houzé. Merlin a une promesse de vente pour les racheter plus tard, estimés à environ 300 millions d'euros. La Banque des Territoires, filiale de la Caisse des Dépôts, est censée co-financer l'opération.

Ce que Merlin achète donc concrètement, c'est le droit d'exploiter le BHV et de toucher les revenus des 320 corners qui peuplent ses 38 000 m².

Les achats de tous les clients du BHV passent par la caisse du BHV. Pas par celle des marques. C'est le BHV qui collecte l'argent, puis reverse aux enseignes leur chiffre d'affaires moins une commission de 20 % environ, qui représente leur "loyer". Ce reversement peut être fait en 10 jours, comme sous les Galeries Lafayette, ou en... plusieurs mois...voire jamais.

Dès l'été 2024, les fournisseurs commencent à alerter la presse. Dior attend 251 000 euros pour les ventes de février-mars 2025. Le Slip Français accumule plus d'un an d'impayés après dix ans de collaboration. La marque Au fil des couleurs attend 80 000 euros, ferme son corner, licencie trois personnes. Au total : plus de 50 procédures judiciaires engagées. Un fournisseur le sans détour dans Le Monde : "La SGM prend 100 % de notre chiffre d'affaires au lieu de prendre une commission de 20 %."

Shein, ou comment un choix commercial détruit un plan immobilier

Octobre 2025. Merlin annonce qu'il accueille Shein au sixième étage du BHV, première boutique physique permanente du géant chinois en France. Il l'a présenté comme un coup de génie : du trafic, de la notoriété, une clientèle jeune.

Ce que Merlin n'a pas anticipé, c'est la réaction en chaîne.

En deux semaines : la Banque des Territoires annonce qu'elle se retire du financement des murs, invoquant une "rupture de confiance". Dior, Sandro, Guerlain, American Vintage quittent le magasin. SGM est exclue de l'Alliance du Commerce. Les Galeries Lafayette rompent le contrat d'affiliation sur les 7 magasins de province. Merlin est auditionné à l'Assemblée nationale.

La promesse de vente sur les murs expire le 19 décembre 2025. Le lendemain, les Galeries Lafayette annoncent des négociations exclusives avec un acteur "anglo-saxon". Le 28 janvier 2026, la vente est finalisée. L'acheteur est Brookfield Asset Management, fonds canadien gérant plus de 1 000 milliards de dollars d'actifs dans le monde.

Merlin continue d'exploiter le BHV en tant que locataire.

Brookfield, le vainqueur silencieux

Brookfield Asset Management est l'un des plus grands gestionnaires d'actifs immobiliers au monde. Son portefeuille inclut des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des infrastructures sur cinq continents. Il gère, entre autres, une partie de Canary Wharf à Londres.

Ce qu'il vient d'acheter : 45 000 m² au 52 rue de Rivoli, Paris 4e, face à l'Hôtel de Ville, à deux minutes de l'île de la Cité. L'un des emplacements commerciaux les plus iconiques d'Europe. Pour un montant non divulgué, estimé autour de 300 millions d'euros par l'adjoint au commerce de la mairie de Paris.

Ce que Brookfield n'aura pas eu à gérer : la crise Shein, les 50 procédures fournisseurs, l'audition à l'Assemblée nationale,  les rayons vides, les syndicats en droit d'alerte, les obligations à 10 %. Ce que Brookfield achète, ce n’est pas le BHV tel qu’on le voit aujourd’hui. C’est un emplacement que les crises d’exploitation n’ont jamais réellement dévalorisé.

Brookfield percevra son loyer. Merlin le lui versera.

Ce que la mairie ne pouvait pas faire

Paris n'avait légalement aucun moyen d'empêcher la vente du fonds de commerce à Frédéric Merlin en 2023, ni de choisir à qui les murs seraient vendus en 2026.

Anne Hidalgo a proposé de racheter les murs en décembre 2025, quatre jours avant que les Galeries Lafayette ne signent avec Brookfield. Trop tard, sans financement préparé, sans droit de préemption en place.

Ce qu'elle aurait peut-être pu faire : voter un périmètre de sauvegarde du commerce sur le secteur Hôtel-de-Ville, comme Paris l'a fait pour le Quartier Latin en 2024 pour protéger les librairies. Ce dispositif aurait donné à la Ville un droit de préemption lors de la cession du fonds. Pas de quoi bloquer une vente, mais de quoi s'asseoir à la table des négociations.

Elle ne l'avait pas fait. La même mairie qui avait piétonnisé la rue de Rivoli pendant le Covid, réduisant structurellement le trafic du BHV pendant trois ans, n'avait pas construit les outils pour peser sur son avenir. On retrouve exactement le même schéma que dans l'affaire Master Poulet à Saint-Ouen : l'outil juridique qui manque, c'est toujours celui qu'on n'a pas pensé à créer avant que le problème n'arrive.

"Derrière les murs" est une série d'enquêtes immobilières à partir de faits d'actualité. Cet article comporte une erreur ou vous souhaitez proposer un sujet ? Écrivez-nous à derrierelesmurs@tantiem.com