Comparatif des frais Tantiem vs SCPI

Nous avons déjà comparé l'immobilier fractionné et les SCPI dans leur ensemble. Restait la question des frais. Elle méritait un article à part entière, parce que c'est précisément là que les écarts de performance se construisent, année après année, sans que l'investisseur ne les voie passer.

Notre méthode est simple. Nous avons posé chaque ligne de frais sur la table : son assiette, son taux, son impact réel sur un investissement de 10 000 € détenu 8 ans. Et pour que la comparaison soit honnête, nous avons retenu la grille d'une SCPI jeune, digitale, sans frais d'entrée. Pas une SCPI de l'ancien monde à 12 % de souscription, ce qui aurait rendu l'exercice trop facile.

Le résultat : 9,3 % des revenus générés prélevés chez Tantiem, contre 13,8 % pour cette SCPI compétitive. Soit 32 % de frais supplémentaires, sur le même montant, sur la même durée.

Frais d'entrée : égalité parfaite à 0 %

Comme la SCPI jeune que nous prenons en référence, Tantiem applique 0 % de frais d'entrée. Vous investissez 10 000 €, votre rendement se calcule sur 10 000 €. Pas sur 9 500 €, pas sur 8 800 €.

Ce point mérite d'être replacé dans son contexte. Les SCPI historiques prélevaient, et prélèvent souvent encore, entre 8 et 12 % à la souscription. L'AMF rappelle d'ailleurs régulièrement aux épargnants que ces commissions de souscription pèsent lourdement sur la performance des premières années. Sur 10 000 €, jusqu'à 1 200 € disparaissaient avant le premier loyer versé. La nouvelle génération de SCPI a corrigé ce défaut. Tant mieux pour tout le monde.

Frais de gestion annuels : là où tout se joue

C'est le poste décisif. Les SCPI prélèvent en général autour de 12 % des loyers encaissés chaque année, un ordre de grandeur confirmé par les statistiques de l'ASPIM, l'association professionnelle du secteur. Tantiem applique 4,2 % des revenus HT sur les actifs en gestion.

Un exemple pour fixer les idées. Prenez un actif SCPI de 10 M€ générant 700 000 € de loyers annuels, soit 7 % brut : les frais de gestion représentent 84 000 € par an, 672 000 € sur 8 ans. Sur un actif Tantiem de 1 M€ générant 70 000 € de loyers, ils pèsent environ 2 940 € par an.

Deux mécanismes amplifient l'écart. D'abord, la taille des actifs : les nôtres tournent autour de 1 M€, contre 5 à 20 M€ pour les SCPI, ce qui réduit mécaniquement le volume prélevé à chaque opération. Ensuite, et surtout, la récurrence : ces frais reviennent chaque année, sur la totalité des loyers, pendant toute la durée de détention.

Précision qui compte pour nos investisseurs : les rendements affichés sur nos projets sont nets de frais de gestion. Ce que vous voyez, c'est ce que vous touchez.

Commission d'acquisition : le seul poste où la SCPI affiche moins

Nous jouons la transparence : sur ce poste, Tantiem est plus cher en pourcentage. Nous appliquons 6 % HT à l'acquisition, contre 3 % pour la SCPI de référence.

Le taux ne dit pourtant pas tout. Sur un actif Tantiem à 1,2 M€, 6 % représentent 72 000 €. Sur un actif SCPI à 12 M€, 3 % représentent 360 000 €. Le volume de commission est cinq fois plus élevé dans le second cas, malgré un taux deux fois inférieur.

Autre élément structurant : cette commission est prélevée une seule fois, au moment de l'achat. Elle n'a aucun effet récurrent sur les rendements distribués ensuite.

Commission sur travaux : 5 % contre zéro

Tantiem ne facture aucune commission sur les travaux réalisés pendant la détention. La SCPI de référence applique 5 % du montant engagé. Sur un parc de grande taille soumis à des rénovations régulières, la facture grimpe vite.

Ce n'est pas un hasard de notre côté. Notre stratégie d'acquisition vise délibérément des actifs nécessitant peu ou pas de travaux à court terme. Parmi nos investisseurs, ceux qui ont participé au projet Nancy Fitness Park connaissent bien cette logique : un local loué sur un bail de 9 ans indexé ILC, sans chantier à financer, et un rendement net de 7,4 % dès la première année. Moins de travaux, c'est moins de risques de coûts, de délais, de recours. Et un impact direct sur la rentabilité nette délivrée.

Commission de revente : deux philosophies opposées

Les deux structures se rémunèrent à la cession. Mais pas sur la même assiette, et la nuance change tout.

La SCPI applique 4,2 % du prix de cession net vendeur dès que la plus-value dépasse 5 %. Si le bien vaut 11 M€ à la revente, la commission se calcule sur les 11 M€, valeur d'origine comprise.

Tantiem prélève 10 à 15 %, uniquement sur la plus-value réalisée. Pas de plus-value, pas de commission. En pratique, notre commission ne dépasse celle de la SCPI qu'au-delà de 40 % de plus-value. Nous appelons cela l'alignement des intérêts : nous gagnons plus si vous gagnez plus, et rien si vous ne gagnez rien.

Ce que l'écart représente concrètement sur 8 ans

Sur nos projets, le rendement net moyen se situe autour de 6,8 %. Avec des frais de gestion à 4,2 %, nous prélevons environ 0,3 point par an sur vos loyers : le rendement brut avant notre commission tourne donc plutôt autour de 7,1 %. La SCPI, avec ses 12 % de frais, prélève près de 0,85 point par an sur un rendement brut équivalent.

La différence paraît modeste. Elle ne l'est pas. Sur 8 ans, ces 0,55 point annuels représentent environ 440 € de loyers en moins pour l'investisseur, sur un placement de 10 000 €. Rapporté aux 13,8 % contre 9,3 % de revenus prélevés au total, l'addition finale est claire : 32 % de frais additionnels côté SCPI, à actif et durée identiques.

Un chiffre à manier avec honnêteté : il ne tient compte ni de la différence de taille moyenne des actifs (qui joue en faveur de Tantiem sur les volumes absolus), ni de la commission de revente, qui dépend de la plus-value effectivement réalisée. Pour approfondir la comparaison au-delà des seuls frais, notre guide complet de l'immobilier fractionné et notre dossier SCPI posent l'ensemble du sujet.