Comparatif des frais Tantiem vs SCPI
Nous avons déjà comparé l'immobilier fractionné et les SCPI dans leur ensemble. Mais la question des frais méritait un traitement à part.
Nous avons donc pris le parti de tout poser à plat : chaque ligne de frais, son assiette, son taux, son impact réel sur un investissement de 10 000 €. Pour la SCPI, nous avons retenu la grille d'une plateforme jeune et compétitive, et non une SCPI à 12 % d'entrée de l'ancien monde.
En synthèse, les frais sont de 9,3 % des revenus générés chez Tantiem, contre 13,8 % pour cette SCPI. Soit 32 % de frais supplémentaires pour le même actif, sur la même durée.
Frais d'entrée : 0 % dans les deux cas
Comme la « SCPI Jeune » que nous prenons en référence, Tantiem applique 0 % de frais d'entrée. Concrètement : si vous investissez 10 000 €, votre rendement est calculé sur 10 000 €, pas sur 9 500 € ou 8 800 €.
C'est un vrai progrès par rapport aux SCPI traditionnelles qui pratiquaient (et pratiquent encore souvent) entre 8 et 12 % de frais à la souscription. Sur 10 000 €, ce sont jusqu'à 1 200 € qui disparaissent avant même le premier loyer.
Frais de gestion annuels : l'écart le plus structurant
Les SCPI prélèvent en général autour de 12 % des loyers encaissés chaque année. Tantiem applique 4,2 % des revenus HT sur les actifs en gestion.
Pour un actif à 10 M€ qui génère 700 000 € de loyers annuels (7 % brut) : les frais de gestion représentent 84 000 € par an, soit 672 000 € sur 8 ans pour une SCPI. Sur un actif Tantiem à 1 M€ générant 70 000 € de loyers, les frais de gestion représentent environ 2 940 € par an.
Deux facteurs amplifient cet écart :
- Les actifs Tantiem sont de plus petite taille (en général autour de 1 M€ contre 5 à 20 M€ pour les SCPI), ce qui réduit mécaniquement le volume prélevé à chaque opération.
- Ces frais de gestion s'appliquent chaque année, sur la totalité des loyers
Pour nos investisseurs, les frais de gestion sont nets du rendement affiché. Ce que vous voyez, c'est ce que vous touchez — sans retraitement.
Commission à l'acquisition : 6 % vs 3 %
Sur ce poste, Tantiem est moins compétitif que la SCPI de référence. Nous appliquons 6 % HT à l'acquisition, contre 3 % pour cette SCPI.
Sur un actif Tantiem à 1,2 M€, 6 % représentent 72 000 €. Sur un actif SCPI à 12 M€, 3 % représentent 360 000 €. Le volume de commission est 5 fois plus élevé dans le second cas, même avec un taux deux fois inférieur.C
Cette commission étant prélevée une seule fois, au moment de l'acquisition. Elle n'a pas d'effet récurrent sur les rendements distribués.
Commission sur travaux : 5 % vs zéro
Tantiem ne facture aucune commission sur les travaux réalisés pendant la période de détention. La SCPI de référence applique, elle, 5 % du montant des travaux.
Sur un parc immobilier de grande taille qui subit des rénovations régulières, ce pourcentage peut représenter des sommes très élevées.
Du côté de Tantiem, la stratégie d'acquisition vise délibérément des actifs nécessitant peu ou pas de travaux à court terme. C'est un choix structurel : moins de risques (coûts, délais, recours), et un impact direct sur la rentabilité nette délivrée.
Commission à la revente : deux logiques très différentes
Les deux structures prélèvent une commission à la cession du bien. Mais l'assiette n'est pas la même.
La SCPI applique 4,2 % du prix de cession net vendeur dès lors que la plus-value dépasse 5 %. Autrement dit : si votre bien vaut 11 M€ à la revente, la commission se calcule sur les 11 M€.
Tantiem applique une commission de 10 à 15 %, uniquement sur la part de plus-value réalisée.
En pratique, la commission Tantiem ne dépasse celle de la SCPI qu'à partir d'une plus-value supérieure à 40 %. C'est ce que nous appelons l'alignement des intérêts : nous gagnons plus si vous gagnez plus, et rien si vous ne gagnez rien.
32 % de frais additionnels pour la SCPI par rapport à Tantiem.
Ce chiffre ne tient pas compte d'une différence de taille moyenne des actifs (qui joue en faveur de Tantiem sur le volume absolu de commissions), ni de la commission de revente qui dépend de la plus-value effective.
Les frais de gestion dans la durée : une illustration concrète
Sur nos projets, le loyer annuel moyen se situe autour de 6,8 % nets. Avec des frais de gestion à 4,2 %, nous prélevons en gros 0,3 point par an sur vos loyers, ce qui signifie que le rendement brut avant notre commission est plutôt autour de 7,1 %. La SCPI, elle, avec 12 % de frais, prélève environ 0,85 point par an sur un rendement brut équivalent.
Sur 8 ans, cette différence de 0,55 point annuel représente, sur 10 000 €, environ 440 € de loyers en moins versés à l'investisseur.
