Comparateur de rendement net : SCPI, immobilier locatif, assurance-vie

Q: Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut est le rapport entre loyers annuels et prix d'acquisition, sans déduire quoi que ce soit. Le rendement net intègre les frais d'entrée (notaire, souscription SCPI), les charges et la fiscalité selon votre TMI. C'est le seul chiffre qui reflète ce que vous percevez réellement.

Q: Pourquoi les SCPI sont-elles moins performantes que Tantiem sur 8 ans ?

Les SCPI affichent un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025 (source ASPIM), mais leurs frais de souscription atteignent en moyenne 10 %. Ces frais pèsent sur les premières années et creusent un retard difficile à combler. Tantiem facture zéro frais d'entrée et a versé 6,8 % net en 2025, d'où l'avantage cumulé visible dans le simulateur.

Q: Comment sont imposés les revenus Tantiem ?

Les revenus Tantiem sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). Si votre TMI est de 0 ou 11 %, l'option barème progressif peut être plus avantageuse. Le simulateur calcule automatiquement le plus favorable. Contrairement aux SCPI et au locatif direct, ces revenus n'entrent pas dans l'assiette de l'IFI.

Q: L'assurance-vie peut-elle remplacer un investissement immobilier ?

Le fonds euros offre un capital garanti et une fiscalité allégée après 8 ans (abattement de 4 600 € par an pour une personne seule). Mais avec un rendement moyen autour de 2,5 % en 2025, il reste largement en dessous des placements immobiliers sur la même durée. Il convient à un profil cherchant la sécurité et la disponibilité des fonds, pas à l'optimisation du rendement.

Q: Qu'est-ce que l'investissement via une société à l'IS ?

Investir via une société à l'impôt sur les sociétés (IS) permet de ne pas intégrer les loyers à votre revenu personnel imposable. Les bénéfices sont taxés au taux IS (15 % jusqu'à 42 500 € pour les PME éligibles, 25 % au-delà). Cette option est avantageuse pour les contribuables fortement imposés, mais elle implique une structure juridique adaptée et des frais de gestion supplémentaires.

Q: Quelle est la durée d'immobilisation avec Tantiem ?

Tantiem cible une durée de détention de 8 à 10 ans par projet. Le capital est immobilisé sur cette période. Cet horizon permet d'amortir les coûts d'acquisition et de profiter de la valorisation des loyers dans le temps. Il ne convient pas à des fonds dont vous pourriez avoir besoin à court terme.

Q: Tantiem est-il réglementé ?

Oui. Tantiem est la première plateforme d'immobilier fractionné agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP n° FP-2025-03). Tantiem est également enregistrée auprès de l'ACPR comme agent prestataire de services de paiement de Lemonway.

Comparateur de rendement net 2026

Voici ce que vous gardez vraiment. Frais d'entrée et impôts inclus, comparez Tantiem avec l'immobilier détenu en direct, les SCPI et l'assurance-vie.

Votre situation

Montant investi : 50 000 €

Tranche marginale d'imposition (TMI)

Investissement via société (IS)

Placements à afficher

—

Gain additionnel Tantiem vs SCPI classique (la plus répandue)

—

Investir dès 100 € →

Plateforme agréée AMF · 0 % frais d'entrée · 4,8/5

Simulation indicative : hypothèses 2026 détaillées ci-dessous. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

TantiemMeilleur rendement/risque

6,8 % / an avant impôts

Gain total estimé sur 8 ans

—

Zéro frais d'entrée
Fiscalité Flat Tax unique
Liquidité limitée

Détail des calculs

Loyers an 1—

Régime appliqué—

Impôt total ()—

Plus-value brute (cap. +2 %/an)—

Carried sur plus-value—

Impôt sur plus-value—

Plus-value nette investisseur—

Frais d'entrée0 €

Sources : PFU revenus : 12,8 % IR + 18,6 % PS = 31,4 %. Barème automatique si TMI 0 % ou 11 %. Loyers indexés +2 %/an. Carried de 15 % sur la plus-value uniquement.

SCPI nouvelle générationMeilleur rendement/risque

7,14 % brut · 6,04 % net fisc. étrangère

Gain total estimé sur 8 ans

—

Zéro frais d'entrée
Diversification européenne
Fiscalité très complexe
Liquidité limitée

Détail fiscal (Iroko Zen)

TD brut 20257,14 %

Fiscalité étrangère prélevée (−15,41 %)—

Base nette de fisc. étrangère (6,04 %)—

Part FR ~26 % : TMI + 18,6 % PS—

Part EU ~74 % : TMI − taux moyen (—)—

Taux fiscal global estimé—

Plus-value brute—

Frais cession 4,2 % du prix global—

Impôt PV immo ~33,35 %—

Plus-value nette—

Sources : bulletin annuel Iroko Zen 2025. Loyers indexés +2 %/an. 15,41 % prélevés à la source. Part EU : taux = TMI − taux moyen d'imposition (crédit d'impôt ou taux effectif selon convention, 0 % PS). Taux moyen estimé automatiquement depuis la TMI. PV régime immobilier (~33,4 %) à la cession. Carried de 4,2 % sur la valeur du bien à la revente.

SCPI classiqueMeilleur rendement/risque

4,91 % / an : 10 % frais (ASPIM 2025)

Gain total estimé sur 8 ans

—

Mutualisation large
Frais d'entrée 10 %
Fiscalité très lourde
Faible liquidité

Détail des calculs

Revenus an 1—

Impôt ()—

Plus-value brute—

Frais cession 4,2 % du prix global—

Impôt PV immo ~33,35 %—

Plus-value nette—

Frais d'entrée 10 %—

Sources : TD moyen 2025 ASPIM : 4,91 %. Revenus fonciers : TMI + 18,6 % PS. Loyers indexés +2 %/an. PV régime immobilier (~33,4 %) à la cession. Carried de 4,2 % sur la valeur du bien à la revente.

ETF WorldMeilleur rendement/risque

8,0 % / an : historique MSCI World

Gain total estimé sur 8 ans

—

Très liquide
Fiscalité Flat Tax à la cession
Volatilité très élevée
Risque important de perte en capital

Détail des calculs

Gain brut 8 ans—

PFU 31,4 % (à la cession)—

8 %/an annualisé MSCI World sur 30 ans (sans garantie). PFU 31,4 % uniquement à la cession pour un ETF capitalisant. Volatilité non modélisée : résultat réel peut varier fortement à la hausse comme à la baisse.

Locatif directMeilleur rendement/risque

5,9 % / an avant impôts

Gain total estimé sur 8 ans

—

Bien détenu en direct
Levier crédit possible
Frais notaire 8 %
Gestion à votre charge

Détail des calculs

Loyers/an—

Impôt ()—

Plus-value nette—

Frais notaire 8 %—

Micro-foncier (abattement 30 %), TMI + 18,6 % PS. Loyers indexés +2 %/an. Plus-value immobilière (régime réel ~33,4 % effectif à 8 ans après abattements) uniquement à la cession.

Assurance-vieMeilleur rendement/risque

2,5 % fonds euros

Gain total estimé sur 8 ans

—

Capital garanti
PS 17,2 % (régime dérogatoire)
Rendement faible
Liquidité contrainte

Détail des calculs

Gain brut 8 ans—

PS 17,2 % (dérogatoire 2026)—

IR 7,5 % après abattement—

2,5 %/an, intérêts composés. AV conserve les PS à 17,2 % (régime dérogatoire LFSS 2026). IR 7,5 % après abattement 4 600 €/an (personne seule, versements < 150 000 €, contrat > 8 ans).

Gain net cumulé sur 8 ans

Hypothèses 2026 : PFU = 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS). Loyers indexés +2 %/an (source BCE). Plus-value comptabilisée uniquement à la cession (an 8). Tantiem : rendement net de frais 6,8 %/an (2025), 0 % frais d'entrée, PFU 31,4 % sur revenus sauf si TMI <30 %. 15 % perçus si plus-value. Nouvelle SCPI (Iroko Zen) : TD brut annoncé 7,14 %, net de fiscalité étrangère réel à 6,04 % (15,41 % prélevés à la source, bulletin 2025) ; part FR ~26 % imposée à TMI + 18,6 % PS ; part EU ~74 % imposée à TMI − taux moyen estimé (crédit d'impôt, 0 % PS), plus-value régime immobilier (~33,4 % effectif à 8 ans, frais cession 4,2 %). SCPI classique : 4,91 % (ASPIM 2025), 10 % frais d'entrée, TMI + 18,6 % PS. PV : régime immobilier (~33,35 % effectif à 8 ans) après frais de cession 4,2 % du prix global. ETF World : 8,0 %/an MSCI World 30 ans, PFU 31,4 % à la cession, volatilité non modélisée. Locatif direct : 5,9 % (SeLoger, moyenne France 2025), frais notaire 8 %, micro-foncier : PV régime immobilier (~33,4 % effectif à 8 ans). Assurance-vie : 2,5 %/an, PS 17,2 % dérogatoire. Simulation indicative sans crédit : ne constitue pas un conseil en investissement.

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Première plateforme d'immobilier fractionné agréée AMF (PSFP n° FP-2025-03) · Note 4,8/5 · 35 000 membres en juin 2026

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Tantiem est une SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 918 626 243. Siège : 60 rue de Londres, 75008 Paris. Investir comporte un risque de perte en capital et d'illiquidité.

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Questions fréquentes

Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut est le rapport entre loyers annuels et prix d'acquisition, sans déduire quoi que ce soit. Le rendement net intègre les frais d'entrée (notaire, souscription SCPI), les charges et la fiscalité selon votre TMI. C'est le seul chiffre qui reflète ce que vous percevez réellement.

Pourquoi les SCPI sont-elles moins performantes que Tantiem sur 8 ans ?

Les SCPI affichent un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025 (source ASPIM), mais leurs frais de souscription atteignent en moyenne 10 %. Ces frais pèsent sur les premières années et creusent un retard difficile à combler. Tantiem facture zéro frais d'entrée et a versé 6,8 % net en 2025, d'où l'avantage cumulé visible dans le simulateur.

Comment sont imposés les revenus Tantiem ?

Les revenus Tantiem sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). Si votre TMI est de 0 ou 11 %, l'option barème progressif peut être plus avantageuse. Le simulateur calcule automatiquement le plus favorable. Contrairement aux SCPI et au locatif direct, ces revenus n'entrent pas dans l'assiette de l'IFI.

L'assurance-vie peut-elle remplacer un investissement immobilier ?

Le fonds euros offre un capital garanti et une fiscalité allégée après 8 ans (abattement de 4 600 € par an pour une personne seule). Mais avec un rendement moyen autour de 2,5 % en 2025, il reste largement en dessous des placements immobiliers sur la même durée. Il convient à un profil cherchant la sécurité et la disponibilité des fonds, pas à l'optimisation du rendement.

Qu'est-ce que l'investissement via une société à l'IS ?

Investir via une société à l'impôt sur les sociétés (IS) permet de ne pas intégrer les loyers à votre revenu personnel imposable. Les bénéfices sont taxés au taux IS (15 % jusqu'à 42 500 € pour les PME éligibles, 25 % au-delà). Cette option est avantageuse pour les contribuables fortement imposés, mais elle implique une structure juridique adaptée et des frais de gestion supplémentaires.

Quelle est la durée d'immobilisation avec Tantiem ?

Tantiem cible une durée de détention de 8 à 10 ans par projet. Le capital est immobilisé sur cette période. Cet horizon permet d'amortir les coûts d'acquisition et de profiter de la valorisation des loyers dans le temps. Il ne convient pas à des fonds dont vous pourriez avoir besoin à court terme.

Tantiem est-il réglementé ?

Oui. Tantiem est la première plateforme d'immobilier fractionné agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP n° FP-2025-03). Tantiem est également enregistrée auprès de l'ACPR comme agent prestataire de services de paiement de Lemonway. En savoir plus sur notre agrément →

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