Comparatif 2026 · Investissement immobilier
Tantiem vs La Première Brique : lequel choisir pour investir ?
10 critères
analysés en détail
1 projet réel
analysé chiffre par chiffre
Mis à jour
mai 2026
Tantiem et La Première Brique investissent dans l'immobilier commercial locatif sous agrément AMF identique (statut PSFP). Tantiem opère depuis 2022 sur plusieurs typologies d'actifs et affiche 6,8 % de rendement net constaté. La Première Brique vient de lancer son premier bien locatif fractionné. Les deux modèles se différencient principalement sur la transparence des frais réels, les hypothèses de projection et l'horizon d'investissement.
En un coup d'œil
Notre plateforme
Tantiem
Depuis 2022 · Multi-typologies
AMF · PSFP n° FP-2025-03
VS
Concurrent
La Première Brique
1er bien locatif · Lancé juin 2026
AMF · PSFP n° FP-2023-15
| Critère |
Tantiem |
La Première Brique |
| Agrément AMF |
PSFP · FP-2025-03 |
PSFP · FP-2023-15 |
| Type d'actifs |
Commercial, résidentiel, bureaux |
Commercial locatif (1 bien) |
| Rendement net constaté |
6,8 % — mesuré sur 3 ans |
6,1 % — 1er bien, données préliminaires |
| TRI cible |
9 % |
Non communiqué |
| Horizon |
8 ans · sortie anticipée dès 2 ans |
5 ans ferme (contrainte fiscale SAS) |
| Ticket minimum |
100 € |
1 € |
| Frais affichés |
8 % — transparent |
"0 frais" — voir section frais |
| Frais réels structurés |
8 % |
~15,2 % (noyés dans la structure) |
| Hypothèse indexation |
2 % (cible BCE) |
3,06 % (moyenne ILC 2019-2024, inclut pic inflationniste) |
| Track record fractionné |
3 ans · projets livrés |
Nouveau produit 2026 |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Données actualisées mai 2026.
Même cadre réglementaire : un vrai point d'égalité
Les deux plateformes opèrent sous agrément PSFP délivré par l'Autorité des Marchés Financiers. Tantiem porte le numéro FP-2025-03, La Première Brique le FP-2023-15. Ce statut impose des exigences identiques en matière d'information, de gestion des risques et de protection des investisseurs. Sur ce point précis, les deux plateformes sont au même niveau.
Ce que l'agrément ne certifie pas, en revanche, c'est la qualité des actifs sélectionnés, la robustesse des hypothèses financières, ni la transparence sur les frais réels. Ce sont ces éléments que nous allons examiner.
ℹ
Le statut PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) est régi par le règlement européen 2020/1503. Il garantit un niveau minimum de protection pour l'investisseur — mais ne se prononce pas sur la rentabilité des projets ni sur la pertinence des hypothèses de modélisation financière.
Les frais réels : transparence vs communication
C'est le point qui nous a le plus frappés en analysant le premier projet LPB. La Première Brique communique sur des frais d'entrée à 0 %. La réalité, quand on lit les documents de l'opération, est assez différente.
Sur le projet "Le Club" (Fitness Park, Saint-Cyr-l'École, collecte ouverte en juin 2026) : les investisseurs apportent 634 000 €. L'actif est acquis à 537 900 €. Les 96 100 € de différence — soit 15,2 % du capital collecté — sont absorbés par les frais d'opération : honoraires LPB, commission myVesta (partenaire opérateur), structuration juridique et frais de notaire. Aucune de ces sommes ne rentre dans la pierre.
Tantiem
8 %
affiché, documenté, tout compris
Sur 10 000 €800 € de frais
Dans la pierre9 200 €
Frais récurrentsinclus dans le rendement affiché
La Première Brique
~15,2 %
frais réels noyés dans la structure
Sur 10 000 €~1 520 € de frais
Dans la pierre~8 481 €
Gestion myVesta (5 %/an)déjà déduite du rendement
⚠
Pourquoi les frais de notaire sont-ils si bas chez LPB (2,6 %) ? La structure SAS marchand de biens permet de réduire les droits de mutation de 7 % à 2,6 %. Avantage réel — mais contrepartie légale obligatoire : revente dans 5 ans maximum. L'horizon de 5 ans n'est pas un choix éditorial, c'est une contrainte fiscale imposée par la structure choisie.
| Décomposition frais LPB "Le Club" |
Montant |
% du capital collecté |
| Prix d'actif FAI négocié |
537 900 € |
84,8 % |
| Frais notaire (SAS marchand de biens) |
~13 985 € |
2,2 % |
| Honoraires LPB + myVesta + structuration |
~71 829 € |
11,3 % |
| Buffer collecte / trésorerie |
10 286 € |
1,6 % |
| Capital investi dans la pierre |
537 900 € |
84,8 % (vs 92 % chez Tantiem) |
Sources : fiche projet "Le Club" La Première Brique, mai 2026. 1 € investi chez LPB achète 0,848 € de pierre. 1 € investi chez Tantiem en achète 0,92 €.
L'hypothèse d'indexation : un paramètre qui change tout
LPB projette ses loyers avec une indexation annuelle de 3,06 %, calée sur la moyenne ILC des 5 dernières années. Cinq ans qui incluent le pic inflationniste de 2021-2023, quand l'ILC a bondi à 5,3 % puis 6,6 %. Retenir cette période comme référence, c'est postuler que l'inflation commerciale restera durablement élevée.
Tantiem retient 2 %, aligné sur la cible de long terme de la Banque Centrale Européenne. C'est l'hypothèse prudente. La différence de 1,06 point d'indexation par an peut sembler anecdotique. Sur 5 ans, avec effet cumulé sur la valeur de revente, cela représente environ 29 500 € de moins sur une opération à 634 000 €.
| Impact indexation 3 % vs 2 % |
Hypothèse LPB (3 %) |
Hypothèse Tantiem (2 %) |
| Loyers cumulés sur 5 ans |
203 788 € |
199 507 € |
| Loyer an 5 (base exit) |
48 251 € |
46 404 € |
| Valeur de sortie (taux cap 7,3 %) |
660 967 € |
635 669 € |
| Écart loyers cumulés |
-4 281 € |
| Écart valeur de sortie |
-25 298 € |
| Performance corrigée à 2 % d'indexation |
31,5 % affiché |
~26,8 % réel (-4,7 points) |
Calcul sur la base des données LPB "Le Club" — taux de capitalisation à la sortie : 7,3 % (hypothèse LPB). Impact nul en scénario sans plus-value (capital remboursé à 100 %), significatif dès qu'une revalorisation est modélisée.
📌
Ce n'est pas une erreur de LPB. C'est un choix d'hypothèse, pas interdit, mais optimiste. Dans un contexte où la BCE cible 2 %, utiliser 3,06 % gonflera mécaniquement toutes les projections impliquant une revalorisation à la sortie.
Pourquoi Tantiem n'aurait pas sélectionné ce projet
Avant de présenter un actif à nos investisseurs, chaque projet passe par une grille de sélection sur six critères. Nous refusons plus de 98 % des dossiers étudiés. Voici comment le projet "Le Club" s'en sort sur notre grille.
Deux points sont franchement solides — la décote sur le prix (716 €/m² pondéré vs 2 106 € médiane DVF sur la zone) et la décote sur le loyer (56 €/m² vs 125 €/m² comparable IDF) créent une vraie marge de sécurité locative. Ces éléments sont réels et nous les reconnaissons sans ambiguïté.
Mais quatre critères seraient éliminatoires pour nous.
| Critère Tantiem |
Le Club — données LPB |
Verdict |
| Bail résiduel > 5 ans fermes |
Prochaine échéance triennale : juin 2027 — soit 1,1 an |
Éliminatoire |
| Locataire = enseigne directe ou grand groupe |
Franchisé indépendant (Saint-Cyr Forme SAS, SIREN 840 369 144) — pas Fitness Park en direct |
Risque franchise |
| Zone > 50 000 hab. ou emplacement prime |
Centre commercial, ville de 20 450 habitants, 2e couronne IDF |
Zone secondaire |
| Track record locataire > 24 mois |
7 mois d'exploitation au moment de la mise en collecte |
Insuffisant |
| Décote sur le prix d'acquisition |
716 €/m² vs médiane 2 106 €/m² — décote de 68 % |
Fort |
| Loyer sous le marché (<70 % de la médiane) |
56 €/m² vs 125 €/m² médiane IDF — 45 % du marché |
Fort |
⚠
Le bail à 1,1 an : le risque concret. LPB le documente elle-même — le modèle budgétise 6 à 12 mois sans loyer en cas de départ du locataire à la prochaine échéance. Sur une collecte de 634 000 €, cela représente jusqu'à 39 000 € à absorber. En zone secondaire avec 20 450 habitants, relouer un local de 982 m² rapidement n'est pas garanti.
Insistons sur ce que nous ne disons pas : ce n'est pas un mauvais projet en soi. La décote est réelle, l'exploitant a engagé 800 000 € dans l'opération (signal fort), et l'enseigne Fitness Park (470 clubs, adossée à Carlyle) est solide. Mais ce dossier n'aurait pas passé notre propre seuil de sélection. D'autres investisseurs peuvent avoir un appétit au risque différent.
Pour quel profil d'investisseur ?
Rendement documenté et frais transparents
6,8 % net constaté sur 3 ans, frais à 8 % explicites, projets avec locataires institutionnels et baux longs.
Tantiem
Ticket minimal et revenu mensuel
Dès 1 €, versement le 15 de chaque mois, marque bien établie avec 190 000 investisseurs en crowdfunding.
La Première Brique
Optimisation du TRI long terme
Horizon 8 ans, TRI cible 9 %, sortie anticipée possible dès 2 ans, diversification sur plusieurs typologies.
Tantiem
Horizon court et modèle connu
5 ans maximum, équipe LPB reconnue, confiance dans l'historique crowdfunding de la plateforme.
La Première Brique
Notre avis Tantiem
Tantiem vs La Première Brique : notre analyse
La Première Brique est une plateforme solide, agréée AMF, avec cinq ans de track record en crowdfunding et une communauté réelle. Ce serait malhonnête de nier ces atouts. Leur entrée sur le marché du locatif fractionné est logique.
Mais l'analyse du premier projet révèle trois points de vigilance : des frais réels de 15,2 % noyés dans la structure (vs 8 % chez Tantiem, affichés clairement), une hypothèse d'indexation de 3,06 % qui gonfle les projections de 4,7 points dans les scénarios avec revalorisation, et un actif que notre propre grille de sélection n'aurait pas retenu (bail résiduel 1,1 an, franchisé indépendant, zone secondaire, 7 mois d'exploitation).
Ce n'est pas un jugement sur LPB — c'est une démonstration de ce que la transparence sur les hypothèses et les frais change concrètement à la lecture d'un comparatif. Tantiem affiche 6,8 % net sur trois ans de résultats mesurés, des frais à 8 % sans surprise, et une sélection d'actifs qui passe six critères vérifiables.
Tantiem — frais transparents · rendement constaté · sélection documentée
Notre recommandation
Investir dans l'immobilier avec Tantiem
6,8 %
Rendement net moyen
8 %
Frais — tout compris
3 ans
de track record
Investir comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital. Tantiem est agréé PSFP par l'AMF (n° FP-2025-03). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Voir les investissements →
Questions fréquentes
La Première Brique dit "0 frais investisseur" — c'est vrai ?
Au sens strict, il n'y a pas de ligne "frais" visible dans le parcours d'investissement. Mais sur le projet "Le Club", les investisseurs apportent 634 000 € pour un actif valorisé 537 900 €. Les 96 100 € de différence représentent 15,2 % du capital collecté — absorbés par les honoraires LPB, la commission myVesta et la structuration. Chez Tantiem, les 8 % de frais sont affichés explicitement dès le départ.
Pourquoi LPB impose-t-il 5 ans ferme alors que Tantiem permet une sortie dès 2 ans ?
La structure SAS marchand de biens choisie par LPB réduit les frais de notaire à 2,6 % (vs ~7 % en droit commun), mais impose légalement une revente dans les 5 ans. Ce n'est pas un choix de durée — c'est une contrainte fiscale inhérente à la structure. Chez Tantiem, la sortie anticipée dès 2 ans est contractuellement possible selon les conditions de chaque projet.
Qu'est-ce que l'hypothèse d'indexation 3 % change vraiment ?
Peu de chose en scénario sans revalorisation à la sortie (capital remboursé à 100 %) — environ -0,7 point. Mais dès qu'une plus-value est modélisée (la valeur de revente étant calculée sur le loyer de l'année 5), l'écart atteint -4,7 points de performance. LPB utilise la moyenne ILC 2019-2024, période qui inclut un pic inflationniste exceptionnel. Tantiem utilise 2 %, conforme à la cible BCE sur le long terme.
Tantiem et La Première Brique peuvent-ils coexister dans un même portefeuille ?
Oui. Les deux produits ont des profils complémentaires — horizon, ticket minimum, type de revenu. Certains investisseurs utilisent LPB pour le revenu mensuel accessible dès 1 € et Tantiem pour l'optimisation du TRI long terme. Les deux sont sous agrément AMF. Le choix dépend de votre priorité : rendement documenté et frais transparents (Tantiem) ou accessibilité maximale et horizon court (LPB).
Quels sont les projets Tantiem de référence pour comparer ?
Parmi nos projets actuels et passés : Angers Dentego/Ralliement (7,2 % net, TRI 9,56 %, bail 10 ans groupe Dentego), Bordeaux Gambetta (6,4 % net), Nancy Fitness Park, Lyon Monts d'Or, Paris 2e Loomis. Chaque projet passe six critères de sélection vérifiables — bail résiduel, solidité du locataire, zone, track record et décote à l'entrée.
