Plateformes d'immobilier fractionné : le comparatif 2026

Les plateformes d'immobilier fractionné vous permettent de financer des murs déjà loués (commerces, cabinets médicaux, salles de sport, bureaux) avec un ticket de 1 € à 1 000 €, puis de percevoir une part des loyers. En 2026, 4 acteurs français se partagent ce marché, avec des rendements annoncés de 5 à 11 % par an et des niveaux de recul très différents.

Le paysage a beaucoup bougé cette année. En juin 2026, La Première Brique et Homunity, deux poids lourds du crowdfunding immobilier, ont lancé leur offre locative fractionnée. Baltis développe la sienne depuis 2024, tandis que Bricks, pionnier du secteur, a basculé vers un modèle de crowdfunding. Les offres qui se ressemblent en vitrine, mais ne mesurent ni les mêmes rendements, ni les mêmes frais.

Nous sommes l'une de ces plateformes. Ce comparatif ne cherche donc pas à nous faire gagner mais nous présentons les différences réelles, chiffres sourcés à l'appui.

Quelles sont les différences entre les plateformes d'immobilier fractionné en 2026 ?

Le ticket d'entrée va de 1 € (La Première Brique) à 1 000 € (Homunity). Les versements sont mensuels ou trimestriels, et la durée d'immobilisation varie de 3 à 10 ans. Tantiem communique un rendement net effectivement versé (6,8 % en 2025), quand les autres acteurs du panel communiquent surtout des objectifs.

Ce tableau se lit ligne par ligne, pas colonne par colonne. Un « 5 à 7 % net » chez Homunity, un « 6 à 9 % de loyers bruts » chez La Première Brique et un « 6 à 11 % cible » chez Baltis ne désignent pas la même chose. Le premier déduit des frais, le deuxième non, et le troisième est une fourchette d'objectifs sur des projets encore en cours.

Immobilier fractionné ou crowdfunding immobilier : quelle différence ?

Le crowdfunding immobilier finance une opération de construction ou de rénovation sur 12 à 36 mois, avec des intérêts versés à l'échéance. Concrètement, vous prêtez de l'argent à un promoteur.

L'immobilier fractionné finance lui l'achat d'un bien déjà loué, sur 3 à 10 ans, avec des loyers versés régulièrement et une éventuelle plus-value à la revente.

La confusion est entretenue par les journalistes et les plateformes elles-mêmes, puisque plusieurs d'entre elles proposent les deux produits. La Première Brique, Homunity et Baltis restent d'abord des acteurs du crowdfunding, et leur offre locative ne représente qu'une partie de leur activité. Bricks a abandonné son modèle initial d'immobilier fractionné pour un du crowdfunding au moment de son agrément PSFP, en 2023.

Nous détaillons ces mécanismes dans notre comparatif immobilier fractionné, SCPI et crowdfunding.

Tantiem, Homunity, La Première Brique, Baltis, Bricks : quelles différences ?

Tantiem : des murs déjà loués, avec un historique de versements

Tantiem est agréée PSFP par l'AMF sous le n° FP-2025-03. Nous sélectionnons des actifs déjà loués : commerces alimentaires, immobilier de santé, résidentiel en coliving. Moins de 2 % des biens étudiés sont retenus (notre méthode de sélection). Le ticket démarre à 100 €, sans frais d'entrée.

Notre track record à date : 6,8 % de rendement net moyen versé en 2025, 0 % de défaut et 100 % des loyers collectés, pour plus de 40 000 membres. Concrètement, le projet Angers Dentego affiche 7,2 % de rendement net et un TRI cible de 9,56 %, non garanti.

Ce que vous devez savoir : notre recul est de trois ans, plus court que celui des acteurs historiques du crowdfunding. La durée et les conditions de sortie sont fixées dans la fiche d'informations clés de chaque opération.

Homunity : la filiale de Tikehau Capital qui ouvre ses biens professionnels dès 1 000 €

Fondée en 2014 et filiale de Tikehau Capital depuis 2019, Homunity propose depuis juin 2026 une offre fractionnée sur des biens professionnels déjà loués. Elle vise un rendement de 5 à 7 % net avant impôts, versé chaque trimestre, sur un horizon de 6 à 10 ans.

Son point fort, c'est l'adossement à un grand gestionnaire d'actifs et une longue pratique du locatif via des sociétés dédiées. Ses deux points d'attention : un ticket dix fois plus élevé que chez Tantiem ou Baltis, et des frais de service de 6 % du montant levé, intégrés à la collecte.

La Première Brique : 1 € et des loyers mensuels, sur une offre lancée en juin 2026

Agréée sous le n° FP-2023-15, La Première Brique revendique plus de 850 projets financés et 400 millions d'euros collectés en crowdfunding. Son offre Locatif, structurée avec le groupe MyVesta, a démarré avec un club Fitness Park de 982 m² à Saint-Cyr-l'École (Yvelines). La collecte de 634 000 € a ouvert le 3 juin 2026 (source).

L'offre est accessible dès 1 €, avec des loyers versés le 15 de chaque mois, un horizon de 60 mois maximum et aucun frais d'entrée affiché. L'objectif annoncé est de 6 à 9 % de loyers bruts, et de 30 à 45 % de performance totale sur cinq ans.

Attention, cette performance totale inclut une hypothèse de revente. Ramenée à l'année, elle représente environ 5,4 à 7,7 % en rythme composé. Le produit est aussi trop récent pour juger des performances réelles. Nous avons détaillé ce cas dans Tantiem vs La Première Brique.

Baltis (Puzzle) : les commerces de proximité du groupe Magellim

Puzzle by Baltis, entité du groupe Magellim, a été lancé en avril 2024 avec la foncière familiale De Watou. Les opérations portent sur des commerces de proximité (boulangerie, crèche, pharmacie, supermarché) et quelques biens para-hôteliers. Exemple : un local de 100 m² au 5, rue de Mauves à Thouaré-sur-Loire, près de Nantes.

Le ticket est de 100 €, avec des loyers mensuels sur 3 à 6 ans et un objectif de 6 à 11 % par an selon les projets. Sa page de performance recense 15 projets fractionnés financés entre 2024 et 2026, dont aucun n'est encore intégralement remboursé. Il est donc trop tôt pour savoir si les objectifs seront atteints à la sortie.

Bricks : le pionnier devenu plateforme obligataire

Fondée en 2020 à Montpellier et agréée PSFP en 2023, Bricks a popularisé l'immobilier dès 10 €. Elle revendique plus de 700 000 membres, verse des coupons mensuels et dispose d'un marché secondaire entre membres, ce qui reste rare.

Son offre a cependant changé de nature. La majorité des projets relèvent aujourd'hui du crowdfunding obligataire, et non uniquement du locatif. Comparez chaque projet à son propre modèle avant de le ranger dans la case « fractionné ». Notre analyse détaillée : Tantiem vs Bricks.

Quels sont les frais des plateformes d'immobilier fractionné ?

Les frais se prélèvent à trois étages : à l'entrée (souvent intégrés au montant collecté), pendant la détention (sur les loyers) et à la sortie (sur le prix de revente). Un « 0 % de frais d'entrée » ne veut donc pas dire 0 frais : il faut additionner les trois étages.

Pourquoi est-ce si important ? Parce que deux offres peuvent afficher exactement le même rendement annuel et vous rendre des sommes très différentes. Concrètement, voici 10 000 € placés pendant six ans dans deux offres fictives, sur un bien loué 7 % brut dont le prix reste stable.

Les deux offres affichent 6,3 % net par an. Pourtant, l'offre B vous rend environ 1 530 € de moins au bout de six ans, à cause des frais d'entrée et de sortie. C'est la raison pour laquelle nous comparons toujours le total récupéré, et pas seulement le rendement annuel affiché. Nos propres frais sont détaillés sur notre page dédiée.

Rendement annoncé, rendement versé, TRI : comment lire les chiffres des plateformes

Trois chiffres coexistent, et ils ne se comparent pas entre eux :

• Le rendement locatif net annuel : ce que vous touchez chaque année, après frais, avant impôts.
• La performance totale cible : loyers cumulés plus plus-value espérée, sur toute la durée. C'est une projection.
• La performance réalisée : ce qui a été effectivement versé ou remboursé. C'est le seul chiffre qui ne dépend d'aucune hypothèse.

Le TRI (taux de rendement interne) combine loyers et revente en tenant compte du calendrier des flux. C'est le meilleur outil pour comparer des durées différentes, à condition de savoir s'il est cible ou réalisé. Le TRI de 9,56 % du projet Angers Dentego est une cible, pas une promesse.

Sortir avant l'échéance : la liquidité.

Sur la plupart de ces offres, votre capital reste bloqué jusqu'à la revente du bien, soit 3 à 10 ans selon l'opération. Bricks propose un marché secondaire entre membres, mais la revente dépend de la présence d'acheteurs au prix demandé. Chez Tantiem, les investisseurs ont la possibiltié de demander un rachat de leurs parts dès la deuxième année, avec des frais de sortie anticipée.

Comment choisir sa plateforme d'immobilier fractionné ?

Pour choisir, vérifiez dans l'ordre : l'agrément AMF, la fiche d'informations clés, la nature juridique de ce que vous achetez, le total des frais, le recul réel de la plateforme et vos conditions de sortie. Le rendement affiché vient en dernier, pas en premier.

Questions fréquentes sur les plateformes d'immobilier fractionné

Quelle est la meilleure plateforme d'immobilier fractionné en 2026 ?

Aucune ne domine sur tous les critères. La Première Brique a le ticket le plus bas (1 €) et Homunity l'adossement le plus solide (Tikehau Capital). Tantiem affiche un rendement net versé de 6,8 % en 2025 sur des murs déjà loués. Le bon choix dépend de votre ticket, de votre horizon et du recul que vous exigez.

Quelles plateformes d'immobilier fractionné sont agréées par l'AMF ?

Toute plateforme qui lève des fonds auprès du public doit être agréée PSFP depuis la fin de la période transitoire, le 10 novembre 2023. Tantiem (FP-2025-03), Bricks (FP-2023-08) et La Première Brique (FP-2023-15) en font partie. Vérifiez toujours sur le registre officiel de l'AMF, pas sur le site de la plateforme. Pour aller plus loin : pourquoi l'agrément PSFP est décisif.

Combien rapporte l'immobilier fractionné ?

Les objectifs annoncés vont de 5 à 11 % par an avant impôts selon les plateformes et les projets. Sur des données réalisées, Tantiem a versé 6,8 % net en moyenne en 2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Est-il possible de perdre de l'argent avec l'immobilier fractionné ?

Oui. Le capital n'est pas garanti : une vacance locative, une baisse de valeur du bien ou la défaillance de la société émettrice peuvent réduire vos revenus et votre capital. Ces placements ne sont couverts ni par la garantie des dépôts, ni par le système d'indemnisation des investisseurs. Nos risques sont détaillés ici.

Comment sont imposés les revenus de l'immobilier fractionné ?

Les coupons d'obligations sont des revenus de capitaux mobiliers, soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (article 200 A du CGI). L'option pour le barème progressif reste possible si elle vous est plus favorable. Le détail : la flat tax en 2026.

Quelle que soit la plateforme d'immobilier fractionné que vous retenez, comparez le total récupéré, le recul réel et vos conditions de sortie avant le rendement affiché.