Taux de crédit immobilier : pourquoi ils remontent en septembre 2026

Pourquoi les taux remontent-ils maintenant, combien coûte cette hausse, et que change-t-elle pour les acheteurs et les investisseurs ? La hausse est progressive et ne ressemble pas au choc de 2022-2023. Voici ce que disent les chiffres.

Quels sont les taux de crédit immobilier en septembre 2026 ?

Sur 20 ans, le taux immobilier moyen atteint environ 3,5 % en septembre 2026 pour un emprunteur au profil moyen, contre 3,25 % environ au printemps. Les taux tournent autour de 3,4 % sur 15 ans et de 3,7 % sur 25 ans, hors assurance.

L'Observatoire Crédit Logement/CSA, qui mesure les crédits réellement accordés, relève 3,31 % en août toutes durées confondues, après une stabilité autour de 3,23 % entre février et juin. Les baromètres de courtiers, qui simulent les conditions du mois en cours, vont plus loin : Pretto mesure par exemple 3,52 % sur 20 ans au 20 septembre.

Les durées s'allongent aussi. Près d'un prêt sur deux (49,3 %) est désormais accordé sur 25 ans ou plus selon Crédit Logement. Comme les prêts longs ont des taux plus élevés, cet allongement tire mécaniquement la moyenne vers le haut : depuis décembre 2025, le taux moyen a gagné 0,15 point.

Pourquoi les taux immobiliers remontent-ils ?

L'OAT à 10 ans, indicateur du coût de l'argent à long terme

L'OAT (obligation assimilable du Trésor) n'est pas le taux auquel les banques se financent pour chaque crédit immobilier. Mais son évolution donne une bonne indication du coût de l'argent à long terme et des conditions de marché auxquelles les banques font face. D'autres références techniques entrent dans leurs calculs : les taux de swap, leurs conditions de refinancement et le coût de leurs dépôts.

Cet indicateur s'est nettement tendu. L'OAT à 10 ans est passée d'environ 3,6 % fin mai à plus de 4 % fin juillet, un niveau inédit depuis 2009, puis à 4,48 % le 20 septembre selon Pretto. Cette remontée reflète les tensions inflationnistes, les perspectives de taux et les interrogations persistantes sur les finances publiques françaises.

La BCE a relevé ses taux pour la deuxième fois en 2026

La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs en juin, une première depuis 2023. Objectif : freiner une inflation de 3,3 % sur un an en août dans la zone euro.

L'effet direct sur les crédits immobiliers à taux fixe reste encore limité car cela était anticipé et déjà en partie intégré dans les barèmes. Mais cela confirme que  que le cycle de baisse des taux est bel et bien terminé.

Combien coûte une hausse des taux pour un emprunteur ?

Sur un prêt de 20 ans, une hausse de 0,13 point ajoute 14 à 20 € par mois pour 200 000 à 300 000 € empruntés. Cela représente 3 000 à 4 800 € d'intérêts en plus sur la durée, hors assurance. Un passage de 3,65 % à 4 % représenterait près de 50 € par mois en plus sur 250 000 € empruntés.

Le vrai sujet n'est pas vraiment la mensualité, mais la capacité d'emprunt. Concrètement : un ménage qui peut consacrer 1 400 € par mois à son crédit, hors assurance, emprunte environ 245 700 € sur 20 ans à 3,30 %, 241 000 € à 3,52 % et 231 000 € à 4 %. Entre juillet et un éventuel taux de 4 %, l'écart dépasserait 14 000 €, soit l'équivalent d'une bonne partie des frais de notaire d'un achat dans l'ancien.

La situation est-elle vraiment inquiétante ?

À 3,5 %, le crédit immobilier redevient plus cher, mais la situation reste très différente du choc de 2022-2023 : les taux remontent progressivement, les banques continuent de prêter et les prix immobiliers ont déjà corrigé.

Les prix ont reculé d'environ 6 % au niveau national depuis leur point haut, et de plus de 10 % dans plusieurs grandes villes dont Paris. Dans l'ancien, ils sont quasi stables sur un an. Face à des acheteurs qui empruntent plus cher, une partie de l'ajustement pourrait passer par la négociation des prix.

Côté réglementation, rien ne se durcit. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a maintenu les règles d'octroi en l'état. Le taux d'effort moyen des emprunteurs s'établissait à 30,9 % en juin, sous le plafond de 35 %.

La sélection est plus difficile. Les profils les moins solides se voient proposer des taux proches de 4,35 % sur 20 ans. À ce niveau, l'assurance et les frais peuvent rapprocher le TAEG du taux d'usure, fixé à 5,29 % pour les prêts de 20 ans et plus depuis le 1er juillet (4,57 % entre 10 et 20 ans). Ce seuil sera révisé au 1er octobre.

Le taux immobilier va-t-il atteindre 4 % d'ici 2027 ?

Plusieurs courtiers jugent possible un taux moyen de 4 % sur 20 ans à la fin de 2026 ou au début de 2027, et une nouvelle révision des barèmes est attendue en octobre. Mais ce scénario dépend de variables que personne ne maîtrise : la trajectoire de l'inflation, les prochaines décisions de la BCE et la perception de la dette française par les marchés.

Faut-il attendre pour emprunter ?

Personne ne sait aujourd'hui si les taux seront plus élevés ou plus bas dans quelques mois.... Attendre peut permettre de renforcer son dossier, mais expose aussi à une nouvelle hausse des barèmes. À l'inverse, emprunter maintenant permet de sécuriser un financement, quitte à renégocier plus tard si les conditions de crédit s'améliorent.

Dans les deux cas, voici ce qu'il faut faire:

• Mettre les banques en concurrence. Sur un même profil, l'écart entre deux banques peut atteindre 0,6 point.
• Comparer les offres sur leur TAEG, pas sur le taux affiché.
• Faire jouer la délégation d'assurance emprunteur.
• Explorer les prêts bonifiés si vous êtes primo-accédant. Le Crédit Mutuel propose par exemple 0,99 % sur 10 ans et le Crédit Agricole 1,99 %, sur 10 % du montant emprunté dans la limite de 30 000 €.

Pour préparer votre dossier, notre guide du crédit immobilier détaille les critères regardés par les banques.

Taux, inflation, revenus : ce que le chiffre de 3,5 % ne dit pas

Un taux immobilier de 3,5 % ne raconte qu'une partie de l'histoire. Pour mesurer le poids réel d'un crédit, il faut aussi regarder l'inflation et surtout l'évolution des revenus de l'emprunteur sur toute la durée du prêt.

Les repères récents l'illustrent. Fin 2021, les taux avoisinaient 1 %, mais les prix étaient au plus haut. Fin 2023, ils dépassaient 4 %, sur des prix qui n'avaient pas encore baissé. Chaque cycle combine différemment taux, inflation et prix, et c'est cette combinaison qui détermine ce qu'un achat coûte vraiment. Nous y consacrerons prochainement un dossier complet, en remontant sur 30 ans.

Et pour l'investisseur ?

La remontée des taux ne concerne pas uniquement les acheteurs de leur résidence principale. Elle modifie aussi l'équation de l'investissement immobilier financé à crédit : lorsque le coût du financement se rapproche du rendement net attendu, l'effet de levier devient moins favorable. Le neuf n'offre pas de relais évident : le dispositif Jeanbrun, qui a succédé au Pinel en février 2026, totaliserait environ 10 000 ventes entre janvier et septembre, loin des 50 000 espérées par le gouvernement.

Une possibilité consiste alors à investir sans recourir à l'emprunt. C'est notamment le cas de certaines formes d'immobilier fractionné, qui permettent d'exposer une partie de son épargne à des actifs immobiliers sans contracter de crédit. Cette solution ne supprime ni le risque immobilier ni le risque de perte en capital : la hausse des taux pèse aussi sur la valeur des actifs, comme l'explique notre article sur le taux de capitalisation. Elle supprime simplement le risque de taux lié au financement.