Marché immobilier 2027 : les prix vont-ils baisser ? Nos 3 scénarios

Le marché immobilier 2027 s'annonce comme une année de sélection plutôt que de krach ou de forte reprise. Les taux remontent, l'inflation repart et l'élection présidentielle approche : les incertitudes sont réelles. Voici ce que disent les chiffres les plus récents, nos trois scénarios et, surtout, ce qu'ils changent concrètement si vous achetez, vendez ou investissez.

Nos sources : Insee, indice Notaires-Insee ; Observatoire Crédit Logement/CSA. (données au 24 septembre 2026)

Prix de l'immobilier en 2027 : la réponse courte

Pas de krach en vue, pas de forte reprise non plus. Notre scénario central pour 2027 repose sur quatre points :

• des taux de crédit entre 3,5 et 4 % sur 20 ans ;
• des prix globalement stables en moyenne nationale ;
• des écarts plus importants d'une ville à l'autre et d'un bien à l'autre ;
• une pression accrue sur les logements classés F et G, à l'approche de l'échéance DPE de 2028.

Concrètement, voici ce que cela signifie selon votre situation.

Où en est le marché immobilier fin septembre 2026 ?

Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an selon l'indice Notaires-Insee, après un premier trimestre stable. Les maisons baissent (-1,3 %), les appartements tiennent (-0,1 %).

Le volume de ventes se stabilise autour de 958 000 sur douze mois, soit environ 2,5 % des logements, loin du record de 3,3 % atteint en 2021 : les Français vendent et déménagent moins souvent. Pour l'ensemble de 2026, la Fnaim table sur 900 000 à 920 000 ventes.

Côté crédit, le taux moyen atteignait 3,31 % en août selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, et les barèmes de septembre le portent autour de 3,5 % sur 20 ans. L'inflation repart, surtout sous l'effet de l'énergie : 2,4 % sur un an en août selon l'Insee. Le point de départ de 2027 est donc une stabilisation fragile : un marché qui hésite plutôt qu'un marché qui décroche.

Prix immobiliers en 2027 : nos 3 scénarios

Ces scénarios ne sont pas des prévisions. Nous les avons construits à partir des projections de la BCE et des analyses publiées par les professionnels. Ils servent à montrer ce qui ferait basculer le marché d'un côté ou de l'autre.

Le scénario intermédiaire est notre scénario central. Les prix y restent stables en moyenne, mais cette moyenne cache deux marchés. D'un côté, les logements bien situés, correctement classés au DPE et affichés au bon prix continuent de trouver preneur. De l'autre, les biens énergivores ou surévalués devront accepter une décote. Le principal élément qui ferait basculer vers l'un des deux autres scénarios est le niveau des taux, lui-même dicté par l'inflation et par le taux d'emprunt de l'État.

Taux immobilier 2027 : à quoi s'attendre et ce que 0,5 point change

Plusieurs courtiers jugent possible un taux moyen autour de 4 % sur 20 ans d'ici début 2027. D'autres envisagent un retour vers 3 % dans le courant de l'année, si l'inflation reflue et si le budget rassure les marchés.

Pourquoi une telle incertitude ? Les taux proposés par les banques suivent en grande partie celui auquel l'État emprunte à dix ans (l'OAT), qui a dépassé 4 % cet été. Tant que l'OAT reste haute, les barèmes ont peu de marge pour baisser. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur la hausse des taux de crédit immobilier.

L'exemple de Léa et Hugo : ce que les taux changent vraiment

Léa et Hugo gagnent ensemble 4 000 € nets par mois. En respectant la limite de 35 % d'endettement, ils peuvent consacrer 1 400 € par mois à leur crédit sur 20 ans. Voici leur budget selon le taux obtenu.

À retenir : 0,5 point de taux représente environ 10 000 € de budget, soit à peu près ce que rapporte une négociation de 4 % sur le prix. Il y a pourtant une différence de taille : un taux peut se renégocier ou se racheter plus tard si les conditions s'améliorent, alors que le prix payé est définitif. Notre article taux immobilier et inflation montre aussi qu'avec une inflation autour de 2 %, le coût réel d'un crédit à 3,5 % est bien plus faible qu'il n'y paraît.

Inflation, présidentielle, DPE : les autres facteurs à surveiller en 2027

L'inflation : impact fort

La BCE a relevé ses taux directeurs le 10 septembre 2026. Elle anticipe une inflation de 2,5 % en moyenne en 2027 dans la zone euro, avec un retour vers 2 % seulement en fin d'année. Plus l'inflation reste haute, plus les taux de crédit restent élevés.

La présidentielle et le budget : impact moyen à fort

L'élection est prévue au printemps 2027. Selon les Notaires du Grand Paris, son anticipation freine déjà une partie des acheteurs, ce que nous constatons aussi au quotidien chez Tantiem. Les choix budgétaires qui suivront pèseront sur l'OAT, donc sur les taux.

Le DPE : impact fort sur certains biens

Le neuf : un effet à plus long terme

Le neuf traverse l'une de ses plus graves crises depuis vingt ans, avec des prix moyens au-dessus de 5 000 € le m². Le dispositif Jeanbrun, qui a remplacé le Pinel en février 2026, peine à attirer les investisseurs. Moins de logements construits aujourd'hui, c'est une offre plus rare demain, ce qui soutient l'ancien bien situé.

Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Marseille : en 2027, le marché sera local

Le marché national est une moyenne de centaines de marchés locaux, qui évoluent parfois en sens inverse. Au deuxième trimestre 2026, les appartements progressaient encore légèrement en Île-de-France pendant que les maisons y reculaient, et la baisse était plus marquée en province.

Avant d'acheter ou d'investir, regardez donc les prix de votre quartier plutôt que la tendance nationale. La base DVF, publiée par l'État, permet de consulter les ventes réelles rue par rue.

Faut-il acheter, vendre ou investir en 2027 ?

Vous êtes primo-accédant

N'attendez pas une hypothétique baisse de 10 % : rien dans les chiffres actuels ne la laisse prévoir en moyenne nationale. Concentrez-vous sur ce que vous maîtrisez : votre capacité d'emprunt, le prix réellement négociable, le coût total du crédit immobilier, l'état du bien et son DPE.

Dans un marché hésitant, la concurrence entre acheteurs est plus faible et la négociation plus ouverte, en particulier sur les biens énergivores. Choisissez une mensualité qui reste confortable au taux actuel, sans compter sur une baisse future.

Vous êtes propriétaire et voulez vendre

En 2027, le principal risque n'est probablement pas de manquer d'acheteurs, mais de surestimer votre bien. Les logements correctement positionnés continueront de se vendre. Ceux qui demandent de gros travaux ou affichent un mauvais DPE devront intégrer ce coût dans leur prix.

Si votre logement est classé F ou G, deux options s'offrent à vous : faire les travaux avant la vente, ou chiffrer précisément leur coût pour l'acheteur et ajuster le prix en conséquence. Pour la question du timing, lisez aussi notre analyse : faut-il acheter quand les taux sont hauts ?

Vous êtes investisseur : 5 questions à vous poser

Et si vous ne voulez pas acheter un bien directement ?

Un crédit plus cher rend l'investissement locatif en direct moins accessible. D'autres façons d'investir dans l'immobilier existent, chacune avec ses objectifs et ses risques propres.

Aucune n'est meilleure dans l'absolu : tout dépend de votre horizon, du montant investi et de votre besoin de liquidité. Notre comparatif immobilier fractionné, SCPI et crowdfunding détaille leurs différences.

Marché immobilier 2027 : notre conclusion