PLF 2027 et immobilier : qui gagne, qui perd ?

Le projet de loi de finances 2027 (PLF 2027) touche l’immobilier sur cinq sujets : la location meublée, l’accession à la propriété, les aides au logement, la rénovation énergétique et les donations familiales. Le grand perdant désigné est le loueur en meublé : son amortissement serait plafonné à 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an. Les jeunes parents qui achètent et les familles qui transmettent figurent parmi les gagnants.

Le texte a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026 et arrive dans l’hémicycle le 13 octobre. Rien n’est encore voté : chaque mesure peut être modifiée, supprimée ou complétée d’ici la fin de l’année. 

Quelles mesures du budget 2027 concernent l’immobilier ?

Le budget 2027 compte six mesures immobilières principales :

• le plafonnement de l’amortissement en location meublée (LMNP) ;
• un nouveau « PTZ parentalité » ;
• le gel des APL ;
• un "droit d’option APL" pour les étudiants de foyers aisés ;
• le recentrage des aides à la rénovation ;
• et un taux réduit de 6 % sur certains dons d’argent familiaux au premier semestre 2027.

Ce PLF est avant tout un budget de "redressement", avec un gouvernement qui vise un déficit public de 5 % du PIB en 2027 et un effort annoncé de 54 milliards d’euros, dont 43 milliards de mesures nouvelles. Dans cette équation, le logement joue un double rôle : il est censé apporter des économies (APL, Anah, niche fiscale du meublé) et servir pour relancer l'économie via l’achat de la résidence principale.

Ce budget présenté n’augmente pas la flat tax, ne réforme pas l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et ne touche pas au dispositif Jeanbrun. Le détail figure dans la synthèse officielle du ministère de l’Économie et dans le dossier législatif de l’Assemblée nationale.

Quels ménages sont touchés par le PLF 2027 ?

Les loueurs en meublé sont les plus touchés, suivis des locataires qui perçoivent les APL et des familles aisées d’étudiants. Les familles qui achètent avec un enfant de moins de 3 ans et les parents qui aident leurs enfants à constituer un apport en profitent.

L’État reprend des avantages accordés jusqu'ici aux propriétaires bailleurs particuliers et tente de relancer l’accession à la propriété. Les épargnants qui passent par des placements à la fiscalité forfaitaire ne voient, eux, rien changer dans ce texte.

Que change le PLF 2027 pour les loueurs en meublé (LMNP) ?

Le LMNP n’est pas supprimé, mais l’amortissement déductible serait plafonné à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal, et la part non déduite serait perdue à partir de 2027.

• Plafond général : l’amortissement des locaux est limité à 2,5 % de leur valeur et à 7 000 € par an et par foyer, quel que soit le nombre de logements.
• Meublés de tourisme : le plafond est abaissé à 1,5 % et 5 000 € par an.
• Amortissements de 2027 et après : la part non déduite une année serait définitivement perdue.
• Stock existant : les amortissements en report au 31 décembre 2026 resteraient utilisables jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant.
• Exceptions : résidences étudiantes, résidences seniors, Ehpad et établissements de soins de longue durée.

Deux catégories ne sont pas concernées : les loueurs au micro-BIC et les loueurs en meublé professionnels. Le gouvernement attend de la mesure environ 200 M€ par an.

Exemple concret : un studio meublé loué à l’année

Un studio dont le batî de 255 000 € est amorti aujourd’hui à 4 % par an. Une fois les charges et les intérêts d’emprunt déduits, il dégage 12 000 € de loyers par an.

• Aujourd’hui : l'amortissement de 4 % par an, soit 10 200 €, ramène le bénéfice imposable à 1 800 €.
• Avec le PLF 2027 : l’amortissement tombe à 2,5 %, soit 6 375 €. Le bénéfice imposable monte à 5 625 €.

Concrètement, 3 825 € de plus deviennent imposables chaque année. Pour un foyer dont la tranche marginale reste à 30 %, cela représente environ 1 150 € d’impôt sur le revenu supplémentaire par an, avant prélèvements sociaux.

Meublés de tourisme : le tour de vis le plus sévère

Les locations de courte durée seraient plafonnées à 1,5 % et 5 000 € par an. Le gouvernement veut remettre des logements sur le marché de la location à l’année, dans un contexte de forte tension locative dans les grandes villes.

Location nue et dispositif Jeanbrun : un avantage relatif, sous conditions

Le PLF 2027 ne touche pas à la location nue. Le dispositif Jeanbrun (successeur du Pinel) reste donc en place pour les achats réalisés jusqu’au 31 décembre 2028.

Pour rappel, il permet d’amortir chaque année 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix d’un logement neuf. Dans l’ancien avec au moins 30 % de travaux, le taux va de 3 % à 4 %. La déduction est plafonnée entre 8 000 et 12 000 € par an selon le niveau de loyer.

Si le PLF passe en l’état, les plafonds du Jeanbrun dépasseraient ceux du meublé. Le dispositif ne sera pas pour autant plus intéressant dans tous les cas : tout dépend du prix du bien, du loyer plafonné, des charges et de votre tranche d’imposition. Il impose aussi neuf ans d’engagement de location et des loyers encadrés.

PTZ et donations : qu’est-ce qui change en 2027 pour les acheteurs ?

Le PLF 2027 ouvre le prêt à taux zéro aux ménages qui attendent un enfant ou élèvent un enfant de moins de 3 ans. Il s’applique même s’ils ont déjà bénéficié d’un PTZ. Le PTZ classique et l’éco-PTZ sont prolongés jusqu’en 2030. En parallèle, certains dons d’argent familiaux seraient taxés à 6 % jusqu’à 100 000 €, entre le 1er janvier et le 30 juin 2027.

Le « PTZ parentalité » : un coup de pouce ciblé sur les familles

Le nouveau dispositif vise les familles au moment où leurs besoins de logement changent. Le gouvernement anticipe une forte demande.

Le moment est opportun: début octobre, le taux moyen sur 20 ans est désormais de 3,66 % sur 20 ans, ce qui impacte fortement la capacité d'emprunt. Nous expliquons pourquoi dans notre analyse de la hausse des taux de crédit immobilier.

Donations : six mois pour aider ses enfants à constituer un apport

Le PLF prévoit deux mesures temporaires pour les dons d’argent consentis du 1er janvier au 30 juin 2027 :

• Un taux réduit de 6 %, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire. Le bénéficiaire doit être majeur et avoir moins de 50 ans. Le taux tomberait à 5 % s’il reverse au moins 1,1 % de la somme à certaines associations.
• Une exonération relevée de 31 865 € à 50 000 € pour les dons d’argent aux enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants. En l’absence de descendants, les neveux et nièces sont aussi éligibles.

Concrètement, prenons un parent qui donne de l’argent à son enfant, et 100 000 € restant taxables après abattements et exonérations. Au barème actuel en ligne directe, les droits atteignent environ 18 200 € selon nos calculs. Avec le taux réduit, ils tomberaient à 6 000 €.

APL, MaPrimeRénov’, logements vacants : qu’est-ce qui change en 2027 ?

Les APL seraient gelées, les étudiants de foyers aisés devraient choisir entre leur APL et l’avantage fiscal de leurs parents, MaPrimeRénov’ financerait surtout les gros chantiers et la taxe sur les logements vacants s’applique dès 2027.

APL gelées : un reste à charge en hausse pour les locataires modestes

Les paramètres de loyer des APL sont normalement revalorisés chaque 1er octobre selon l’indice de référence des loyers (IRL). En 2027, ils resteraient figés, ce qui permettrait à l’État d’économiser 101 millions d’euros. Si votre loyer est indexé sur l’IRL et que votre aide ne bouge pas, votre reste à charge augmente mécaniquement. Le texte prévoit qu’un décret pourrait rétablir la revalorisation.

Étudiants : choisir entre APL et avantage fiscal des parents

À partir du 1er septembre 2027, les étudiants issus des foyers les plus aisés devraient choisir entre deux avantages. Le premier est leur APL. Le second est l’avantage fiscal de leurs parents : la majoration du quotient familial s’ils sont rattachés au foyer, ou la déduction d’une pension alimentaire dans le cas contraire. Pour certaines familles, le calcul devra être refait chaque année.

Rénovation énergétique : MaPrimeRénov’ recentrée sur les gros chantiers

Selon l’annexe budgétaire du PLF, la dotation de l’État à l’Anah baisserait de 200 millions d’euros. Les travaux « par geste », comme un changement de chaudière ou l’isolation des combles, seraient financés par les certificats d’économies d’énergie (CEE). Les crédits de l’État iraient en priorité aux rénovations d’ampleur et aux copropriétés dégradées. Le montant exact réservé à MaPrimeRénov’ en 2027 n’est pas encore fixé.

Logements vacants : la nouvelle taxe arrive en 2027

Cette mesure ne vient pas du PLF 2027 mais de la loi de finances pour 2026. Elle s’applique pourtant dès l’an prochain. La taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) remplace les deux taxes existantes.

En zone tendue, son taux serait de 17 % de la valeur locative la première année, puis de 34 %. Les communes peuvent relever ces taux jusqu’à 30 % puis 60 %. Ailleurs, une commune qui instaure la taxe peut aller jusqu’à 50 %. Le simulateur de service-public.fr indique dans quelle zone se trouve votre logement.

Deux mesures générales touchent aussi les propriétaires. Le barème de l’impôt sur le revenu serait revalorisé de 2,1 %, ce qui est une bonne nouvelle. L’abattement de 10 % sur les pensions de retraite serait en revanche plafonné à 3 000 €, au lieu de 4 439 € aujourd’hui. La commission l’avait supprimé, mais la mesure revient en séance.

Le PLF 2027 change-t-il la fiscalité de l’épargne ?

Non. La flat tax reste à 31,4 %, l’IFI et l’assurance-vie ne bougent pas, et le barème de l’impôt sur le revenu est simplement revalorisé de 2,1 %.

Cette stabilité arrive après une année de hausse. Au 1er janvier 2026, la hausse des prélèvements sociaux avait fait passer le PFU de 30 % à 31,4 % (source service-public.fr). Le PLF 2027 n’ajoute pas de nouvel étage. Rien ne garantit en revanche que les budgets suivants ne toucheront pas à ces taux. Pour comprendre le fonctionnement et le choix entre PFU et barème, lisez notre guide de la flat tax.

Les SCPI ne sont pas visées par l’article 7, puisque leurs revenus sont imposés comme des revenus fonciers. Ces revenus restent toutefois soumis au barème de l’impôt sur le revenu, ce qui pèse lourd pour les foyers fortement imposés.

L’immobilier fractionné est-il concerné par le PLF 2027 ?

Pas directement. L’investisseur souscrit des obligations et perçoit des intérêts imposés à la flat tax de 31,4 %, que le budget ne modifie pas, sans amortissement à perdre ni statut de loueur à surveiller.

Depuis deux ans, chaque budget resserre l’étau sur le particulier qui investit en direct :

• réforme des meublés de tourisme par la loi Le Meur ;
• réintégration des amortissements dans la plus-value en 2025 ;
• hausse des prélèvements sociaux en 2026 ;
• désormais, plafonnement de l’amortissement.

Ces mesures visent surtout les investissements dont la rentabilité repose en partie sur un avantage fiscal.

Avec l’immobilier fractionné, la logique est différente. Vous souscrivez des obligations émises pour financer des biens loués à des professionnels (commerces, bureaux, parahôtellerie). L’émetteur vous verse des intérêts selon les conditions du contrat, et sa capacité à les payer dépend de la bonne exploitation de ces biens. Vous ne détenez ni l’immeuble ni ses loyers : vous détenez une créance. Le détail de l’imposition figure dans notre article sur la fiscalité Tantiem.

Concrètement, prenons 10 000 € placés au rendement net actuel versé en 2026 de 6,8 %, net de frais et avant votre fiscalité personnelle. Sur un an, ils produiraient 680 € d’intérêts, soit 466 € après flat tax, si ce rendement se maintenait, ce qui n’est pas garanti.

Ne pas être visé par le PLF ne rend pas un placement sans risque. Comme tout investissement en obligations, Tantiem expose à une perte en capital en cas de défaut de l’émetteur et à une durée d’immobilisation. Nous détaillons ces risques sur notre page Risques. Notre processus de sélection ne retient que 2 % des biens étudiés, et le taux de défaut est de 0 % à ce jour.

Que faire avant le vote définitif du PLF 2027 ?

Mieux vaut ne prendre aucune décision irréversible avant le vote final, attendu d’ici la fin décembre. Chaque profil peut en revanche préparer le terrain dès maintenant.